在南加里曼丹，很多在售的土地都已经回填过。从路边看，平整又干爽。真正决定您日后房子命运的，却是地表下面的东西。

本文写给打算购买回填地上的地块（kavling）或房子的您。内容包括需要了解的风险、要问卖方的问题、现场检查，以及如何自己估算回填费用。

为什么南加里曼丹很多土地要回填

Banjarmasin 地势低洼，受潮汐涨落影响，南加里曼丹的低地也有很多是沼泽地和泥炭地。比路面低的土地容易积水。所以业主在建房之前，会把土地垫高到与路面齐平，或高于积水线。

常见的回填材料是回填土（tanah urug）和回填砂（pasir urug）。问题在于，回填的做法并不都一样。有的是逐层铺填、逐层压实，有的只是堆上去了事。沼泽地本身的特点，见 Banjarmasin 沼泽地上的住宅一文。

回填土地的风险

  • 持续沉降好几年。回填土给软土层增加了荷载，而软土层会不断压密。
  • 不均匀沉降。回填厚度不同或压实不均，会让某一部分沉得更多，结果就是墙体开裂、地面倾斜，详见看懂墙体裂缝与地基沉降一文。
  • 残留有机层。如果回填前没有清除杂草、树根、淤泥或泥炭，这一层会在回填土下面腐烂、压密。
  • 回填材料差。垃圾、木头和拆房废料会腐烂或移位，留下空洞。
  • 水被赶到邻居家。垫高的土地会把水排向更低的土地，这可能引发纠纷。
  • 土地性质不会改变。已经回填的稻田或沼泽地，仍然要遵守空间规划中规定的用途。详见买稻田来建房一文。

要问卖方的问题

  • 这块地是什么时候回填的？一次填完，还是分几次？
  • 与原地面相比，回填有多厚？
  • 用的是什么材料，从哪里来？
  • 怎么压实的？用压实机逐层压实，还是堆上去就放着不管？
  • 回填前有没有清除杂草、树根和淤泥？
  • 由谁施工？有没有票据或施工过程的照片？
  • 如果是住宅区里的地块，是整个小区一起回填，还是逐块回填？
  • 回填之后有没有出现过积水或局部塌陷？

回答含糊，就说明历史不清楚。那就照此对待，把风险计入您的出价和地基方案。

可以自己在现场检查的

  • 看地的时间。在大雨过后去，看哪里积水、水往哪里流。
  • 地表。寻找地面裂缝、雨后积水的洼地，以及塌陷的部分。
  • 软硬程度。把整块地走一遍，记下踩上去有弹性或发软的区域。征得业主同意后，把钢钎插进几个点，比较插入的难易程度。
  • 材料。看看回填土的表面和边缘。垃圾、木块、碎砖或发黑发臭的土，都说明材料差。
  • 高程。与道路和相邻土地比较，留意水往哪里流。
  • 周边建筑。建在类似回填土上的邻居围墙或房子，能让您看到将来可能发生什么。它们有没有开裂或倾斜？
  • 旧卫星图像。有些地图应用保存了往年的影像，您可以看到这块地什么时候还是沼泽。
  • 邻居的说法。问问这块地是什么时候回填的、以前是什么样子。被填平的旧水沟或池塘，通常是薄弱点。

空地的其他检查项目，从界桩到水电配套，见空地实地考察指南。

静力触探、钻探与地基费用

用眼睛看只能看到表面。要知道下面是什么，常用的有两种试验：

  • 静力触探试验（uji sondir）。把锥形探头压入土中，记录土在各个深度的阻力。结果能显示软土层有多深、较硬的土层在哪里。
  • 钻探取样（boring）。在地上钻孔，从几个不同深度取土样。由此可以看出有哪些土层，例如回填土、泥炭或软黏土，以及每层有多厚。土样可以送土力学实验室检测。

这些试验由岩土勘察机构来做。请结构工程师决定需要测多少个点。

结果会直接反映在费用上。软土层越深，需要的桩就越长或越多，无论是加兰木桩（cerucuk galam）还是混凝土预制桩。厚回填土上的地面，也可能需要由结构来支撑。比较几块地的价格时，要把这笔地基费用估算进去。

自己估算回填量

如果土地还没有达到您需要的高度，出价前先自己估算一下回填量。

公式是：压实体积 = 土地面积 × 回填厚度。再加上压实时的收缩和陷入软土的部分作为余量。用结果除以一辆卡车的装载量，就得出需要的车次（rit）。

示例计算（数字仅为示意）：

  • 土地 10 米 × 20 米 = 200 平方米
  • 垫高 1 米，压实体积为 200 立方米
  • 余量 30%，共 260 立方米（实际余量由承包商根据材料和土质确定）
  • 如果一辆卡车装 6 立方米（请向供应商确认卡车容量），大约需要 44 车次

总费用等于车次乘以每车价格，再加上摊平、逐层压实和修建排水沟的费用。在您做决定之前，请承包商重新核算。还要记住，刚摊平的回填土仍会下沉，所以不要在没有正确压实的回填土上马上建房。

排水与对邻居的责任

垫高土地会改变水的去向。原来积在您地里的水会另找去处，通常是隔壁更低的土地。

  • 沿地界修排水沟，把水引到水沟或公共排水系统，而不是排到邻居院子里。
  • 不要堵住原有的水沟。如果必须跨过，就用涵管或足够粗的管道接通。
  • 先与邻居和邻里组（RT）组长沟通，再开始回填。
  • 建好之后维护排水沟。排水沟堵塞，积水就会回来。
  • 向街道（kelurahan）或公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）询问排水路线和当地规定。在一些地区，填埋沼泽地会涉及空间规划和排水方面的规定。

如果您买的是已经回填的土地，问问回填之后邻居是否抱怨过积水。

下一步

向卖方问清回填历史，亲自检查土地；如果打算很快建房，就在价格敲定之前做静力触探试验。除了每平方米地价，还要把追加回填、地基和排水沟的费用算进去。

Vorneo 目前挂牌的地块见待售地块页面。