二手房的墙几乎总会有裂缝。您需要知道的是：哪些裂缝只影响外观，哪些裂缝说明房子底下的土在移动。

在 Banjarmasin 和南加里曼丹的低地，这个问题更加重要，因为很多房子建在软土、沼泽地和回填土上。本文写给打算购买二手房、希望在出价前读懂这些迹象的您。

发丝裂缝与结构裂缝

带上手电筒和手机。光线从侧面斜照墙面时，裂缝最容易看清。如果房子是为了出售刚刚粉刷过，问清楚粉刷之前修补过哪些地方。

发丝裂缝细得像铅笔划痕，走向杂乱或呈网状，只存在于抹灰层或油漆表面。原因通常是抹灰在干燥过程中收缩。这类裂缝一般修补后重新粉刷即可。

结构裂缝则不同。其特征是：

  • 足够宽，能插进卡片边缘或硬币。
  • 贯穿到砖砌体，或者在墙的两面同一位置都能看到。
  • 方向明确，斜向、水平或竖向，而不是杂乱无章。
  • 出现在混凝土柱或梁上，尤其是伴有锈迹时。
  • 修补后又出现。反复出现的裂缝，说明位移还没有停止。

看懂裂缝的走向

裂缝的走向，能提示正在发生什么。

  • 从门窗角部斜向延伸。洞口的角部是墙体的薄弱点。那里出现斜向裂缝，往往说明沉降不均匀。如果房子同一侧的几个洞口都出现同样的形态，很可能就是那一侧在移动。
  • 水平且较长，尤其是在地梁（sloof）附近或梁的下方。这类裂缝可能意味着墙体与底座脱开，或者受到侧向推挤。请听取专家意见。
  • 竖向，常见于柱与墙的交接处，或旧房与加建部分的连接处。加建部分若建在不同的地基上，沉降速度可能不同。缝隙上宽下窄或下宽上窄，都是有位移的迹象。

外墙也要检查。贯穿的裂缝会让雨水渗入，加快损坏。

地基在移动的其他迹象

裂缝很少单独出现。请对照以下迹象：

  • 地面倾斜。在几个位置放一颗弹珠或小球，看它往哪个方向滚。用水平尺或手机上的水平仪应用测量。工匠也常用装满水的软管来比较相距较远的两点的高低。
  • 门窗卡住，或者门扇上方的缝隙一边宽一边窄。如果很多扇门都朝同一个方向卡，就要怀疑是建筑在移动，而不只是木头膨胀。
  • 地面与墙脚之间出现缝隙，即地面与墙脚或踢脚线之间的间隙。这种情况常见于墙体立在桩上、而地面只铺在不断下沉的回填土上的房子。
  • 地砖成排开裂、翘起，或敲起来发空。
  • 门廊、台阶或围墙与房屋主体脱开。
  • 水管在入户处漏水。
  • 天花板装饰线条脱落，或墙与天花板交接处出现缝隙。

为什么 Banjarmasin 一带容易沉降

Banjarmasin 地势低洼，受河流潮汐涨落影响。南加里曼丹的低地有很多是沼泽地和泥炭地。

软土承载力低，受压后会压密。泥炭干燥时还会收缩，所以长期干旱之后裂缝有时会增多。低洼的土地通常会回填，免得积水，而回填土又给下面的软土层增加了荷载。如果回填土没有压实，或者软土层没有先清除，沉降可能持续好几年。

沉降不均匀时才成为问题。比如房子一侧的回填土更厚，或者加建部分用的是不同的地基，两部分就会以不同的速度下沉。如何核查回填地的历史，见购买回填土地一文。

软土上常见的地基

问清楚这栋房子用的是什么地基。合适的地基取决于土质和建筑荷载，没有哪一种永远是对的。软土上常见的几种：

  • 加兰木桩（cerucuk galam），即打进地基下方软土里的加兰木桩。只要始终泡在水里，加兰木就能保持良好状态。
  • 混凝土预制桩，打得更深，直达较硬的土层。
  • “鸡爪”基础（cakar ayam），这是印尼为软土开发的一种地基体系，由混凝土板及其下方支撑的一根根混凝土管组成。

可以问卖方的问题：

  • 房子是谁建的？有没有施工图？
  • 建房前做过静力触探试验（uji sondir）吗？也就是用触探仪测定土的承载力。
  • 地面是由结构支撑，还是只铺在回填土上？
  • 地基或地面是否修过？什么时候修的？

湿地上的地基做法，在沼泽地区的防洪住宅一文中有更详细的介绍。

持续观察裂缝

一条多年不变的裂缝，与每个月都在扩大的裂缝，差别很大。

  • 用铅笔标出裂缝两端，写上日期。
  • 测量宽度，用裂缝尺或普通尺子都可以，拍照时把尺子一起拍进去。
  • 横跨裂缝贴一条薄条，用石膏或纸都可以。如果薄条断了，说明裂缝还在动。
  • 几周或几个月后复查，尤其是在雨季与旱季交替之后。

这样简单的记录，日后请专家判断时也用得上。

作为买家，您很少有好几个月的时间去观察。问问房主裂缝是什么时候出现的、修补过没有、有没有变宽。如果有旧照片，请对方提供，也问问邻居家是否有同样的情况。

何时请结构工程师，以及如何议价

如果发现以下情况，请结构工程师或土木工程师来看：

  • 结构裂缝，或者几个洞口都有斜向裂缝。
  • 混凝土柱或梁上有裂缝。
  • 地面明显倾斜，或者很多扇门卡住。
  • 修补后又出现的裂缝，或者可疑的新修补痕迹。
  • 房子建在新近回填的土地上。

如果卖方已经有专家报告或静力触探试验结果，请索取副本。专家可以判断原因，必要时建议做静力触探试验，并估算维修费用。房子建成后再修地基，通常既复杂又昂贵，所以这个数字对议价很重要。拿着专家报告去压价、要求卖方先修好，或者放弃购买。

其他判断建筑质量的迹象，见如何看出房子建得好不好一文。

如果您正在 Banjarmasin 找房，Vorneo 目前挂牌的房源见 Banjarmasin 待售住宅页面。