向开发商买房，通常从房子还不存在时就开始付钱。您先付订金（booking fee），再付首付，而这时能看到的，只有宣传册、样板房和一块正在平整的土地。

接下来的好几个月里，您的钱已经在开发商手上，可您名下还什么都没有登记。如果公司出了问题、土地没有理清，或者许可批不下来，承担后果的是您。

本指南写给正在考虑期房或新住宅项目的您。下面列出您可以索取的文件，以及在首笔付款之前逐一核查的方法。

要查看的公司文件

先从法人主体看起。宣传册上的名字往往是品牌名，而不是日后与您签约的那家公司的名称。

请对方提供以下文件的副本：

  • 公司设立契据和最近一次的变更契据，从中可以看到公司名称、地址，以及现任董事和股东是谁。
  • 法人资格核准，记录在一般法律事务管理系统（AHU，Administrasi Hukum Umum）中。
  • 营业识别号（NIB，Nomor Induk Berusaha），通过线上单一提交系统（OSS，Online Single Submission）签发，而且经营范围要相符，即房地产或住宅开发。

把这些文件上的公司名称，与宣传册、收据和协议草稿上的名称对照。如果不一致，问清两者是什么关系，并要求对方书面说明。

还要留意谁有权签字。通常是契据上列明的董事。如果签字的是别人，请对方出示董事出具的授权书。

项目土地的状况

土地是最常出问题的部分。要确认项目用地已经在法律上归开发商掌握，而不只是原地主的一句承诺。

需要核查的是：

  • 母产权证（sertifikat induk）登记在公司名下。公司不能持有永久产权（Hak Milik），所以母产权证一般是建筑使用权（HGB）。
  • 已不再登记在原地主名下。如果产权证仍在别人名下，问清开发商凭什么掌握这块地。开发商与地主之间的约定或合作可能失效，到时您的房子就可能建在别人的土地上。
  • 没有纠纷，也没有被冻结。在您签任何文件之前，请土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）到土地局（Kantor Pertanahan）核查产权证。
  • 抵押状况。母产权证有时会抵押给银行，用来筹措建设资金。问清您那一户的产权证将来如何从这笔抵押中解除，并要求把答复写进协议。

地块的位置和形状，可以在 BHUMI 上查看，这是土地与空间规划部（ATR/BPN）的地块地图。把它与宣传册上的场地规划图（site plan）对照。

南加里曼丹低地有很多是沼泽地或泥炭地。还要问清项目用地是怎样整备的，回填土比主干道高出多少，以及整个小区的排水最后排到哪里。

项目许可：KKPR、场地规划图和 PBG

土地合法，不代表就可以建住宅区。项目许可说明建设计划符合空间规划，并且已经过地方政府审查。

  • 空间利用适配许可（KKPR），自 2021 年第 21 号政府条例（PP No. 21 Tahun 2021）起取代了原来的区位许可。这份文件说明该地点适合用于住宅开发。
  • 经地方政府批准的场地规划图，标出地块划分、道路、排水沟和公共设施。在图上找到您的地块编号，再核对宣传册承诺的公园或设施，是否也出现在正式的场地规划图上。
  • 房屋的建筑许可（PBG）。PBG 取代了旧建筑许可证（IMB）。房子建成之后，还有建筑适用证书（SLF）。

如果开发商只能说许可“正在办理中”，就把这一点记下来。问清还有哪个环节没完成，预计什么时候办好。

开发商签 PPJB 之前的五项条件

买卖约定协议（PPJB）的作用，是在 PPAT 面前签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）之前，先把您和开发商约束起来。两者的区别见关于 AJB 与 PPJB 的文章。

经《创造就业法》（UU Cipta Kerja）修订的、关于住房与居住区的 2011 年第 1 号法律（UU No. 1 Tahun 2011）第 42 条，连同 2021 年第 12 号政府条例（PP No. 12 Tahun 2021），规定开发商只有在以下五件事都已确定之后，才可以签订 PPJB：

  1. 土地所有权状况。
  2. 约定的标的，也就是所出售的房屋。
  3. PBG。
  4. 基础设施、配套设施和公用设施已经具备，例如道路和排水沟。
  5. 项目至少已建成 20%。

这五项条件，本身就是一份现成的核查清单。逐项索取证明，然后亲自去现场，看看到底已经建了多少。

如果条件尚未满足，那还只是预订阶段。请对方书面写明：项目取消或延期时，您的钱怎么处理。买尚未建成的房子还要考虑什么，见期房还是现房指南。

补贴住房：在 SiKumbang 上核查

如果您通过政府补贴房贷（FLPP）方案购买补贴住房，还要多做一步：确认项目和开发商都登记在 SiKumbang 上。SiKumbang 是政府的补贴住房项目与开发商名录。

如果没有登记，先不要付任何钱。向承办贷款的银行问清楚，这个项目的房子能否用补贴方案贷款。

实地看过往记录

文件说明的是应该发生什么，过往项目说明的是实际发生了什么。

去同一家开发商以前建成的小区走走，和那里的住户聊，而不是和销售团队聊。可以问：

  • 房子是否按期交付？
  • 产权证是否已经分割，并过户到房主名下？
  • 道路、排水沟和路灯是否按承诺建好？
  • 交房之后，投诉是怎么处理的？
  • 下大雨时，小区会不会积水？

也可以在最高法院的判决书目录里搜索公司名称，看看它是否被买家起诉过。

开发商协会的会员身份可以算一个信号，但它不是保证。协会不会替您逐一核查每个会员项目的产权证和许可。

安全的付款方式

很多购房纠纷始于付款方式，而不是文件内容。

  • 只付款到公司名下的账户，户名要与 PPJB 上的公司名称一致，不要付到销售人员或老板的个人账户。
  • 每笔付款都索取正式收据，写明公司名称、日期、金额和付款用途。
  • 保存所有凭证，包括宣传册、WhatsApp 消息和书面承诺。
  • 不要因为促销而仓促决定。今天截止的折扣，不是跳过核查的理由。

其他需要识别的骗局手法，见防范房产诈骗指南。如果项目提供不经银行、直接向开发商分期付款的方案，也请阅读如何核查伊斯兰地块与免银行住房。

下一步

支付订金之前，把公司文件、母产权证、KKPR、场地规划图和 PBG 的副本收进同一个文件夹。把它带到您自己选定的 PPAT 或公证人那里，而不是开发商指定的人，与 PPJB 草稿一起逐项过目。

如果有哪份文件拿不出来，记下来并以书面形式询问。答复含糊，就是暂缓付款的理由。

如果您正在考虑加里曼丹的新房，有问题可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo 团队。