Di pinggiran Banjarmasin dan Banjarbaru, tanah yang harganya terlihat paling masuk akal sering kali berupa sawah. Letaknya dekat jalan, luasnya lega, dan penjual meyakinkan bahwa tanah itu tinggal diurug lalu dibangun.
Masalahnya, tidak semua sawah boleh diubah menjadi rumah. Sebagian sawah dilindungi oleh undang-undang dan rencana tata ruang daerah, dan sertifikat yang sah tidak mengubah hal itu.
Panduan ini untuk Anda yang mempertimbangkan membeli sawah untuk dibangun rumah, dikavling, atau tetap ditanami. Isinya cara mengecek status perlindungannya, dan biaya yang perlu dihitung kalau sawah itu memang boleh dialihfungsikan.
Kenapa sawah di pinggir kota terlihat murah
Sawah biasanya lebih rendah dari jalan, basah, dan belum siap dibangun. Harganya terlihat murah karena biaya untuk membuatnya layak bangun belum dihitung.
Ada alasan yang lebih penting: sebagian sawah memang tidak bisa dijadikan perumahan. Kalau status itu tidak dicek, harga murah bisa berubah menjadi tanah yang tidak bisa dipakai sesuai rencana Anda.
Hal umum lain saat membeli tanah di provinsi ini, dari rawa sampai sertifikat, dibahas di tips membeli tanah di Kalimantan Selatan.
Arti LP2B dan LSD
Undang-Undang No. 41 Tahun 2009 mengatur Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B). Lahan yang ditetapkan sebagai LP2B dilindungi dari alih fungsi, yaitu perubahan dari lahan pertanian pangan menjadi penggunaan lain seperti perumahan.
Kementerian ATR/BPN juga memetakan Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD) di sejumlah provinsi. Tanyakan apakah peta itu berlaku di kabupaten tempat sawah yang Anda incar.
Bidang mana yang dilindungi ditetapkan dalam rencana tata ruang dan peraturan daerah setempat. Jadi jawabannya bisa berbeda dari satu kabupaten ke kabupaten lain, bahkan dari satu hamparan sawah ke hamparan di sebelahnya. Status ini juga bisa berubah ketika rencana tata ruang direvisi, jadi pastikan Anda melihat dokumen yang berlaku sekarang.
Apa artinya kalau sawah itu dilindungi
Status dilindungi tidak menghapus kepemilikan. Sawah itu tetap bisa bersertifikat Hak Milik dan tetap bisa dijual sebagai sawah.
Yang dibatasi adalah penggunaannya:
- Tidak ada izin untuk perumahan. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) untuk rumah tidak bisa diterbitkan kalau tata ruangnya menetapkan lahan itu untuk pertanian.
- Tidak bisa dijadikan kavling perumahan. Rencana memecah sawah menjadi kavling rumah untuk dijual akan terbentur status yang sama.
- Sulit dijual lagi sebagai tanah bangunan. Pembeli berikutnya akan menemui masalah yang sama dengan Anda.
Jadi, Sertifikat Hak Milik (SHM) membuktikan siapa pemiliknya, bukan apa yang boleh dibangun di atasnya.
Cara mengecek statusnya
Lakukan pengecekan ini sebelum membayar tanda jadi:
- Lihat rencana tata ruang di GISTARU, layanan peta tata ruang dari Kementerian ATR/BPN. Perhatikan apakah lokasinya masuk zona pertanian atau zona perumahan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) atau Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
- Tanyakan ke dinas tata ruang atau Dinas PUPR kabupaten/kota. Minta Keterangan Rencana Kota/Kabupaten (KRK) kalau tersedia, yang menyebutkan apa yang boleh dibangun di bidang itu.
- Tanyakan ke dinas pertanian apakah bidang itu masuk penetapan LP2B.
- Tanyakan ke Kantor Pertanahan apakah bidang itu masuk peta LSD, dan apakah pemecahan atau perubahan penggunaan tanahnya bisa diproses.
- Lihat sekelilingnya. Saluran irigasi yang aktif dan hamparan sawah yang masih ditanami adalah tanda bahwa Anda perlu memeriksa lebih teliti.
Catat nama petugas dan tanggal setiap jawaban, atau minta jawabannya tertulis. Jawaban lisan sulit dijadikan pegangan kalau di kemudian hari ada masalah.
Cara membaca tata ruang secara lengkap ada di panduan mengecek tata ruang tanah.
Sudah diurug belum tentu boleh dibangun
Penjual kadang berkata, โTanahnya sudah diurug, jadi bukan sawah lagi.โ
Status lahan mengikuti rencana tata ruang dan penetapan pemerintah, bukan kondisi fisiknya hari ini. Sawah yang ditetapkan sebagai lahan yang dilindungi tetap berstatus sama meskipun sudah ditimbun tanah setinggi pagar.
Menimbun lahan yang dilindungi juga bisa menimbulkan masalah hukum bagi pemiliknya. Kalau Anda membeli tanah yang sudah diurug, Anda ikut membeli masalah itu.
Mintalah penjual menunjukkan dasar tertulisnya: KKPR, KRK, atau keterangan dari dinas terkait bahwa lahan itu boleh dipakai untuk bangunan. Kalau penjual hanya bisa menjawab dengan lisan, anggap statusnya belum jelas.
Kalau sawahnya tidak dilindungi
Kalau hasil pengecekan menunjukkan sawah itu tidak dilindungi dan zonanya mengizinkan rumah, masih ada biaya yang perlu dihitung sebelum menawar.
- Pengurugan. Sawah umumnya lebih rendah dari jalan. Hitung volume urukan dari luas dan tinggi timbunan, ditambah penyusutan saat dipadatkan. Caranya dibahas di panduan membeli tanah urukan.
- Lapisan lumpur. Lumpur sawah yang lunak sebaiknya dibuang atau ditangani sebelum ditimbun, supaya tanah tidak terus turun selama bertahun-tahun.
- Waktu pemadatan. Tanah urukan baru perlu waktu dan pemadatan sebelum aman dibangun.
- Drainase. Jangan menutup saluran irigasi atau aliran air sawah tetangga. Siapkan saluran sendiri supaya air hujan tidak tertahan di lahan Anda atau berpindah ke lahan tetangga.
- Pondasi. Tanah lunak membutuhkan pondasi yang lebih kuat, dan uji sondir membantu mengetahui daya dukungnya.
- Izin. Anda tetap memerlukan KKPR yang sesuai dan PBG sebelum membangun.
Biaya-biaya ini bisa membuat sawah yang tampak murah berakhir lebih mahal daripada tanah kering yang sudah siap bangun. Bandingkan totalnya, bukan harga tanahnya saja.
Kalau Anda membeli untuk bertani
Tidak semua pembeli sawah ingin membangun. Kalau Anda ingin sawah itu tetap ditanami, pertanyaannya berbeda:
- Air. Dari mana airnya: irigasi, pasang surut, atau hujan saja? Apakah air cukup di musim tanam?
- Banjir. Apakah hamparan itu sering terendam saat musim hujan, dan apakah panen pernah gagal karenanya?
- Akses. Bisakah traktor tangan dan alat panen masuk, dan bagaimana hasil panen diangkut?
- Penggarap. Siapa yang menggarap sekarang, dan dengan perjanjian apa? Selesaikan perjanjian lama secara jelas sebelum membeli.
- Tempat tinggal pemilik. Ada aturan tentang kepemilikan tanah pertanian oleh pemilik yang tinggal di luar kecamatan letak tanahnya, yang sering disebut tanah absentee. Tanyakan ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) apakah aturan itu memengaruhi pembelian Anda.
Hasil panen dan harga gabah berubah dari musim ke musim. Hitunglah dari beberapa musim, jangan dari satu musim panen yang bagus saja.
Langkah berikutnya
- Minta salinan sertifikat dan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), lalu catat letak bidangnya.
- Cek zonanya di GISTARU, lalu konfirmasi ke dinas tata ruang, dinas pertanian, dan Kantor Pertanahan.
- Minta penjual menunjukkan dasar tertulis kalau ia menyebut tanah itu boleh dibangun.
- Kalau boleh, hitung biaya urukan, drainase, dan pondasi sebelum menawar.
Tanah yang sedang dipasarkan di Kabupaten Banjar bisa Anda lihat di daftar tanah dijual di Banjar.
