钱已经付了，收据也贴了印花签了字，您在这块地上也住了好几年。可产权证还在卖方名下。

这就是私下土地买卖（jual beli di bawah tangan）。它通常发生在亲戚之间、邻居之间，或者用于种植园土地，因为感觉更快也更省钱。问题要到后来才冒出来：当这块地要转卖、抵押或被继承的时候。

这份指南写给已经凭收据买了地的买家、想把旧交易办妥的卖家，以及正被人推荐这种做法的任何人。内容包括它的法律地位、风险，以及补救的方法。

什么是私下土地买卖

私下土地买卖，是指只用收据或双方自行写的协议来记录的土地买卖，没有土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）的契约。有时由邻里组（RT）组长或村干部作证，有时根本没有见证人。

形式多种多样：贴了印花的全款收据、买卖协议书，或者放弃权利的声明书。它们的共同点是：都没有 PPAT 出具的买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）。

也有一些协议书的签名经过公证人认证（legalisasi）。认证能确认是谁签的字，但这份文件仍然不是 PPAT 契约。

作为合同有效，但无法登记

这里有两个方面需要分开来看。

作为合同，这桩买卖可以是有效的。《民法典》（KUHPerdata）第 1320 条规定了合同有效的四个条件：

  • 合意，即双方意思一致。
  • 行为能力，即双方具备订立合同的能力。
  • 特定的标的，即明确的交易对象。
  • 合法的原因，即目的不违法。

四个条件都满足，卖方就受其承诺约束，您也有依据要求他履行。

但作为土地权利的转移，收据是不够的。根据 1997 年第 24 号政府条例（PP No. 24 Tahun 1997），因买卖而发生的权利转移，只能凭 PPAT 制作的契约在土地局（Kantor Pertanahan）登记。没有这份契约，土地登记资料上的权利人仍然是卖方。

所以，您也许已经付了钱、住在这块地上，但在土地局看来，业主仍是别人。

买方承担的风险

  • 土地被再次出售。 如果产权证原件仍在卖方手里，他可以通过 AJB 把同一块地卖给别人。最后被登记为业主的，是那位第二个买家。
  • 土地被抵押。 产权证在手，卖方仍然可以把这块地抵押给别人。
  • 卖方去世。 他的继承人可能不知道这桩买卖，或者不愿承认。
  • 继承人之间起纠纷。 一位继承人同意，另一位却拒绝签字。
  • 无法申请房贷（KPR），也无法干净地转卖。 银行和下一位买家都会要求产权证在您名下。
  • 税款被推迟。 卖方的所得税（PPh）和买方的产权取得税（BPHTB）要到签 AJB 时才缴纳，并按当时有效的规定和价值计算。

拖得越久，越难补救。知道这桩交易的人可能搬走、遗忘或去世。

如果您手里有产权证原件或授权书

有些买家觉得很安全，因为卖方已经把产权证原件交了出来。的确，没有原件，卖方就更难通过正式途径再次出售或抵押这块地。但持有产权证并不会让您成为登记在册的业主。

卖方出具的出售授权书也是一样。授权一般在授权人去世时终止，而且 PPAT 会审查这份授权书的形式能否用来签署 AJB。

所以，产权证原件和授权书最好只当作临时的保障。出路仍然是同一条：在 PPAT 面前签署 AJB，然后过户。

卖方还联系得上时如何补救

这是最容易的一条路。步骤如下：

  1. 联系卖方，约定签署 AJB。
  2. 到土地所在地区的 PPAT 处，带上产权证原件、旧收据、双方的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）、卖方的结婚证（buku nikah），以及土地与建筑物税（PBB）的缴税凭证。
  3. PPAT 到土地局核查产权证。
  4. 卖方缴纳按总价值 2.5% 计算的最终所得税（PPh final），您按当地的地方条例缴纳 BPHTB。
  5. 卖方及其配偶与您一起在 PPAT 面前签署 AJB。
  6. PPAT 向土地局登记权利转移，办理过户。

费用由谁承担可以商量，但要把约定写下来。契约上写的金额，最好就是实际的成交金额。

如果土地还没有产权证，仍然可以在 PPAT 面前签署契约，或在临时土地契约官（由区长 camat 担任）面前签署，通常还需要街道长（lurah）或村长出具的证明信。之后再为土地办理首次登记。详见认识 SKT 与 segel 土地凭证一文。

如果卖方已经去世或找不到人

卖方已经去世

卖方的权利和义务转移给他的继承人。由他们签署 AJB，通常要先用继承证明（Surat Keterangan Waris）证明继承人身份。全体继承人都需要参与。

  • 未成年的继承人，需要法院关于监护的裁定。
  • 住在国外的继承人，可以出具经印尼驻外使馆或领事馆认证的授权书。

把旧收据和其他付款证明拿给卖方家人看。当年交易的见证人如果还在，也能帮助说服他们。

卖方或继承人找不到，或者拒绝配合

如果协商陷入僵局，最后的选择是法院。一般来说，买方提起诉讼，请求法院宣告这桩买卖有效。已经具有终局效力的判决，之后可以作为在土地局办理登记的依据。

这条路既耗时又花钱，结果还取决于您手上的证据。开始之前，请先咨询律师。其他解决纠纷的途径，见买地时如何避免土地纠纷一文。

如果您正准备购买

  • 先核查产权证和卖方身份。 确认产权证上的姓名与卖方身份证一致，并在支付定金之前请 PPAT 核查产权证。
  • 不要只凭收据就付清全款。 大额款项最好在 PPAT 面前签署 AJB 时再支付。
  • 暂时不能签 AJB 时，使用 PPJB。 在公证人面前签署买卖约定协议（PPJB），例如产权证还在分割中、卖方的房贷还没还清，或者继承过户还没办完时。两者的区别见AJB 与 PPJB 有什么不同一文。
  • 写明时间表和条件。 何时签署 AJB、谁支付哪些费用，以及交易取消时怎么处理。
  • 保留一部分款项，等 AJB 签署后再付。
  • 通过银行转账付款，收款账户须属于产权证上登记的业主，并保存凭证。
  • 从一开始就请 PPAT 参与。 PPAT 的职责见公证人与 PPAT 的角色一文。

如果您对正在买卖的土地有疑问，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo。