Banyak orang tua ingin rumah atau tanahnya sudah jelas untuk siapa selagi mereka masih ada. Caranya sering lewat hibah, yaitu pemberian semasa hidup tanpa jual beli.

Hibah bisa membuat urusan keluarga lebih tertata. Tetapi kalau dilakukan tanpa memahami aturannya, hibah justru bisa memicu pertengkaran antarsaudara bertahun-tahun kemudian.

Panduan ini untuk orang tua yang berencana menghibahkan properti kepada anak, dan untuk anak yang akan menerimanya. Isinya beda hibah dengan warisan dan jual beli, prosedur di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pajak, batasan hukumnya, dan langkah untuk mencegah sengketa.

Hibah, warisan, dan jual beli: apa bedanya

Ketiganya sama-sama memindahkan hak, tetapi caranya berbeda:

  • Hibah terjadi saat pemberi masih hidup. Haknya berpindah lewat akta hibah yang kemudian didaftarkan di Kantor Pertanahan, tanpa pembayaran.
  • Warisan terjadi setelah pemilik meninggal. Harta dibagi kepada semua ahli waris menurut hukum waris yang berlaku bagi keluarga itu.
  • Jual beli melibatkan pembayaran. Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final 2,5 persen dari nilai bruto, dan pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Hibah cocok kalau orang tua sudah yakin dengan pembagiannya dan ingin anaknya segera memegang sertifikat atas namanya sendiri. Kalau pembagiannya belum disepakati keluarga, hibah tidak menyelesaikan masalah. Hibah malah bisa menambah masalah baru.

Satu hal lagi yang sering terlupa: begitu hibah selesai, rumah itu milik anak. Orang tua tidak bisa lagi menjual atau menjaminkannya tanpa persetujuan anak tersebut.

Akta hibah dibuat di hadapan PPAT

Hibah tanah dan bangunan dibuat dengan akta hibah oleh PPAT. Surat pernyataan bermeterai yang ditandatangani di rumah tidak cukup. Akta PPAT inilah yang menjadi dasar pendaftaran di Kantor Pertanahan, sama seperti Akta Jual Beli (AJB) dalam jual beli.

Pemberi dan penerima hadir di hadapan PPAT untuk menandatangani akta. Kalau rumah itu harta bersama, pasangan pemberi juga ikut menyetujui. Kalau penerima masih di bawah umur, tanyakan ke PPAT siapa yang mewakilinya dan dokumen apa yang dibutuhkan.

Pilih PPAT yang daerah kerjanya meliputi lokasi tanah. Peran PPAT dan bedanya dengan notaris dijelaskan di artikel peran notaris dan PPAT dalam transaksi properti.

Dokumen yang biasanya diminta

Daftar persisnya bisa berbeda antar-PPAT dan antarkantor, tetapi umumnya meliputi:

  • Sertifikat asli atas nama pemberi.
  • KTP dan Kartu Keluarga pemberi dan penerima.
  • Buku nikah pemberi, dan persetujuan pasangan kalau properti itu harta bersama.
  • Bukti hubungan keluarga, misalnya akta kelahiran anak atau Kartu Keluarga yang memuat keduanya.
  • Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan bukti bayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
  • Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), kalau diminta untuk urusan pajak.
  • Surat keterangan bebas PPh dan bukti bayar BPHTB, yang diurus sebelum akta ditandatangani.

Sebelum akta dibuat, PPAT juga akan mengecek sertifikat ke Kantor Pertanahan untuk memastikan tidak ada blokir, sita, atau Hak Tanggungan (jaminan bank atas tanah) yang masih tercatat.

Pajak hibah dari orang tua ke anak

Ada dua pajak yang perlu dipahami. Satu dari sisi pemberi, satu dari sisi penerima.

PPh pemberi

Pengalihan tanah atau bangunan pada dasarnya dikenai PPh final 2,5 persen dari nilai bruto, menurut PP No. 34 Tahun 2016. Namun hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, yaitu orang tua dan anak kandung, dikecualikan dari PPh ini.

Untuk mendapat pengecualian itu, ajukan surat keterangan bebas (SKB) ke kantor pajak. PPAT akan meminta SKB ini sebelum akta ditandatangani, jadi urus lebih awal.

Hibah kepada cucu, keponakan, saudara kandung, atau orang lain diperlakukan berbeda. Tanyakan ke kantor pajak atau PPAT sebelum memilih jalur hibah untuk mereka.

BPHTB penerima

Anak yang menerima hibah tetap membayar BPHTB. Menurut UU No. 1 Tahun 2022 (UU HKPD), tarifnya paling tinggi 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besarnya NPOPTKP dan sebagian pengurangan diatur peraturan daerah masing-masing kabupaten dan kota. Jadi angkanya bisa berbeda antara satu daerah dan daerah lain. Tanyakan ke badan pendapatan daerah setempat atau PPAT. Gambaran umum pajak properti ada di artikel mengenal pajak dalam jual beli properti.

Batasan hibah yang perlu diketahui

Bagi keluarga Muslim, Kompilasi Hukum Islam (KHI) memuat tiga ketentuan penting:

  • Paling banyak sepertiga harta. Hibah dibatasi paling banyak sepertiga dari harta pemberi (Pasal 210). Rumah yang menjadi satu-satunya harta besar orang tua perlu dihitung baik-baik.
  • Bisa diperhitungkan sebagai warisan. Hibah dari orang tua kepada anak dapat diperhitungkan sebagai bagian warisan (Pasal 211). Jadi saudara yang lain bisa meminta hibah itu ikut dihitung saat warisan dibagi.
  • Tidak bisa ditarik kembali, kecuali hibah orang tua kepada anaknya (Pasal 212).

Bagi keluarga non-Muslim, hukum perdata juga melindungi bagian tertentu bagi ahli waris. Tanyakan ke notaris bagaimana hibah Anda akan diperhitungkan nantinya.

Kalau suatu saat hibah ingin ditarik, prosesnya tidak sesederhana membatalkan di atas kertas. Bicarakan dengan notaris, PPAT, atau penasihat hukum sebelum mengambil langkah apa pun.

Persetujuan pasangan dan anak-anak yang lain

Menurut UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, rumah yang diperoleh selama perkawinan adalah harta bersama. Untuk menghibahkannya, suami dan istri harus sama-sama setuju.

Kalau salah satu sudah meninggal, bagian almarhum sudah menjadi hak para ahli waris, sehingga mereka juga perlu dilibatkan. Penjelasan lengkapnya ada di artikel aturan harta bersama dalam jual beli.

Untuk anak-anak yang lain, persetujuan tertulis memang tidak selalu diwajibkan. Tetapi langkah-langkah berikut banyak membantu mencegah sengketa:

  • Bicarakan terbuka dengan semua anak sebelum ke PPAT, termasuk alasan pembagiannya.
  • Buat surat pernyataan bahwa mereka mengetahui dan menyetujui hibah itu, ditandatangani di hadapan notaris atau dilegalisasi.
  • Catat pembagian harta lain, kalau anak yang lain mendapat bagian dalam bentuk berbeda.
  • Tuliskan kesepakatan tempat tinggal, kalau orang tua masih ingin tinggal di rumah yang dihibahkan.

Urutan langkah yang bisa Anda ikuti

  1. Sepakati dalam keluarga properti mana yang dihibahkan, kepada siapa, dan bagaimana bagian anak yang lain.
  2. Pastikan sertifikat atas nama pemberi, PBB lunas, dan tidak ada Hak Tanggungan yang masih tercatat.
  3. Datangi PPAT di wilayah tanah berada untuk pengecekan sertifikat dan daftar dokumen.
  4. Urus SKB PPh di kantor pajak, lalu bayar BPHTB atas nama penerima.
  5. Tanda tangani akta hibah di hadapan PPAT.
  6. PPAT mendaftarkan akta ke Kantor Pertanahan untuk balik nama ke penerima.
  7. Simpan akta, bukti pajak, dan surat pernyataan keluarga di tempat yang aman.

Kalau orang tua sudah meninggal sebelum hibah dibuat, jalurnya menjadi warisan. Langkahnya ada di artikel cara mengurus balik nama sertifikat warisan.

Kalau keluarga Anda sedang menimbang menjual atau membagi properti di Kalimantan dan ingin bertanya, Anda bisa menghubungi Vorneo lewat WhatsApp.