Rumahnya kokoh, lokasinya dekat jalan besar, dan harganya jauh di bawah rumah lain di sekitarnya. Saat Anda menanyakan sertifikat, penjual menjelaskan bahwa tanahnya milik orang lain. Rumah itu dibangun di atas tanah sewa, atau di atas tanah keluarga yang dulu memberi izin menumpang.
Pola ini tidak jarang. Ada rumah di atas tanah keluarga yang tidak pernah dipecah, rumah di atas tanah milik yayasan atau badan usaha, dan rumah di bantaran atau sempadan sungai yang tanahnya bukan milik penghuninya. Artikel ini membantu Anda memahami apa yang sebenarnya dibeli, dokumen apa yang mungkin ada, dan bagaimana menilainya.
Bangunan dan tanah bisa dimiliki terpisah
Hukum tanah Indonesia mengenal asas pemisahan horizontal. Bangunan dan tanah di bawahnya bisa dimiliki orang yang berbeda. Karena itu, menjual rumah tanpa tanahnya pada dasarnya mungkin.
Masalahnya, yang Anda beli dalam transaksi seperti ini hanyalah bangunan beserta sisa hak memakai tanah yang dimiliki penjual. Kalau hak memakai tanah itu lemah atau tidak tertulis, nilai bangunannya pun ikut lemah. Bangunan tanpa hak untuk tetap berdiri di tempatnya tidak banyak gunanya.
Bentuk-bentuk yang sering ditemui
Tidak semua rumah di atas tanah orang lain sama. Tingkat risikonya berbeda menurut dasar haknya.
- HGB atau Hak Pakai di atas tanah Hak Milik. Pemilik tanah memberikan Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai kepada pihak lain lewat akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), lalu didaftarkan di Kantor Pertanahan. Ini bentuk yang paling kuat, karena ada sertifikat atas nama pemegang hak dan jangka waktunya jelas.
- Perjanjian sewa tanah tertulis. Ada perjanjian dengan pemilik tanah, sebaiknya notariil, yang menyebut jangka waktu, harga sewa, dan apa yang terjadi pada bangunan saat sewa berakhir.
- Izin menumpang. Pemilik tanah, sering kerabat, mengizinkan orang lain membangun tanpa sewa. Biasanya hanya lisan, atau berupa surat pernyataan sederhana.
- Bangunan di atas tanah negara atau kawasan tertentu. Misalnya di sempadan sungai atau di atas lahan instansi. Penghuni mungkin punya bukti pembayaran pajak atau surat keterangan, tetapi tidak punya hak atas tanahnya.
Rumah di tepi sungai punya pertimbangannya sendiri, yang dibahas di artikel rumah di tepi sungai Banjarmasin.
Risiko yang Anda tanggung
- Sewa atau izin berakhir. Saat jangka waktunya habis, pemilik tanah bisa meminta tanahnya dikosongkan.
- Tanahnya dijual. Pemilik tanah menjual tanah kepada pihak lain, dan pemilik baru tidak merasa terikat pada kesepakatan lisan.
- Pemilik tanah meninggal. Ahli warisnya mungkin tidak tahu atau tidak mengakui izin yang dulu diberikan.
- Penertiban. Bangunan di atas tanah negara, sempadan sungai, atau kawasan yang peruntukannya lain bisa terkena penataan.
- Sulit dibiayai bank. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) umumnya memerlukan hak atas tanah yang bisa dijaminkan.
- Sulit dijual lagi. Pembeli berikutnya akan menghadapi pertanyaan yang sama dengan Anda, sehingga pasarnya sempit.
- Renovasi terbatas. Perubahan besar mungkin perlu izin pemilik tanah, dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) memerlukan bukti hak atau izin atas tanah.
Banyak dari risiko ini mirip dengan pola sengketa yang dibahas di artikel menghindari sengketa tanah.
Dokumen yang perlu Anda minta
- Sertifikat tanahnya, untuk tahu siapa pemilik tanah sebenarnya. Minta PPAT mengecek sertifikat itu ke Kantor Pertanahan.
- Sertifikat HGB atau Hak Pakai atas nama penjual, kalau ada.
- Perjanjian sewa tanah atau surat izin, lengkap dengan jangka waktu dan klausul tentang bangunan saat sewa berakhir.
- Bukti bahwa perjanjian itu boleh dialihkan kepada pembeli, atau kesediaan pemilik tanah membuat perjanjian baru dengan Anda.
- Bukti pembayaran sewa terakhir dan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). Perhatikan atas nama siapa SPPT itu.
- Dokumen bangunan, seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau PBG, kalau ada.
Yang paling penting: temui pemilik tanahnya langsung. Kesepakatan penjual tidak mengikat pemilik tanah. Tanpa persetujuan pemilik tanah, Anda hanya membeli harapan.
Kalau rumahnya di atas tanah keluarga
Kasus yang paling sering ditemui adalah rumah yang dibangun di atas tanah orang tua atau kakek nenek. Dulu tidak ada yang mempersoalkan, karena semuanya keluarga. Setelah pemilik tanah meninggal, tanah itu menjadi milik bersama para ahli waris, termasuk yang tidak tinggal di sana.
Kalau penghuni rumah seperti ini ingin menjual, yang perlu dibereskan lebih dulu adalah bagian tanahnya. Biasanya lewat pembagian waris, pemecahan sertifikat, lalu peralihan bagian itu kepada penghuni atau langsung kepada pembeli dengan persetujuan semua ahli waris. Prosesnya dijelaskan di artikel pecah sertifikat tanah. Membeli sebelum semua itu selesai berarti Anda ikut masuk ke urusan keluarga orang lain.
Pilihan selain membeli apa adanya
Sebelum memutuskan, cek apakah ada jalan yang lebih aman:
- Membeli tanahnya sekaligus. Kalau pemilik tanah bersedia menjual, gabungkan transaksi tanah dan bangunan dalam satu proses yang benar di hadapan PPAT.
- Meminta HGB atau Hak Pakai terdaftar. Pemilik tanah memberikan HGB atau Hak Pakai atas tanah Hak Miliknya kepada Anda lewat akta PPAT, dengan jangka waktu yang jelas.
- Perjanjian sewa baru langsung dengan pemilik tanah. Dibuat di hadapan notaris, dengan jangka waktu panjang, hak perpanjangan, dan ketentuan tentang bangunan saat sewa berakhir.
Kalau tidak satu pun bisa didapat, pertimbangkan dengan serius untuk melewatkan rumah ini.
Menghitung harga yang wajar
Kalau Anda tetap ingin membeli, jangan membandingkan harganya dengan rumah bersertifikat di sekitarnya. Hitung dari yang benar-benar Anda dapat:
- Sisa jangka waktu sewa atau hak yang tertulis.
- Nilai bangunan setelah penyusutan, bukan harga membangun baru.
- Biaya sewa tanah ke depan.
- Biaya membongkar atau mengosongkan kalau sewa tidak diperpanjang.
Rumah dengan sisa sewa pendek dan izin hanya lisan nilainya bisa jauh di bawah harga yang diminta. Artikel properti di bawah harga pasar membahas kenapa harga murah perlu dicari alasannya.
Penutup
Rumah di atas tanah milik orang lain bukan selalu jebakan, tetapi yang dibeli berbeda dengan rumah bersertifikat. Cari tahu siapa pemilik tanahnya, baca dasar hak atau perjanjiannya, temui pemilik tanah langsung, dan hitung harga dari sisa hak yang Anda dapat. Kalau dasar haknya hanya lisan, sebaiknya hindari. Untuk status tanah di lokasi tertentu, konfirmasikan ke Kantor Pertanahan atau PPAT setempat.
Kalau Anda ditawari rumah seperti ini di Banjarmasin atau sekitarnya, tim Vorneo Property bisa membantu menilai dokumen dan pilihannya.
