Hampir tidak ada ruko yang bisa langsung dipakai usaha tanpa diubah. Penyewa warung makan butuh dapur dan saluran buangan. Penyewa klinik butuh sekat ruang periksa. Toko pakaian butuh rak, lampu, dan kaca etalase.

Di sinilah sengketa sewa ruko sering bermula. Penyewa merasa sudah mengeluarkan banyak uang untuk bangunan orang lain, sedangkan pemilik terkejut melihat dinding dibongkar. Kedua pihak biasanya sama-sama punya alasan, dan hampir semuanya bisa dicegah dengan satu lembar kesepakatan tertulis sebelum tukang datang.

Mulai dari izin tertulis

Menurut KUH Perdata, penyewa harus memakai barang sewa seperti seorang pengurus rumah yang baik, sesuai peruntukannya (Pasal 1560). Penyewa juga tidak boleh menyalahgunakan barang sewa tanpa izin (Pasal 1559). Mengubah bangunan tanpa persetujuan pemilik masuk ke wilayah ini.

Karena itu, izin lisan tidak cukup. Buat surat izin renovasi, atau tambahkan lampiran di kontrak, yang berisi:

  • Daftar pekerjaan. Misalnya pasang sekat gypsum, ganti lantai, tambah titik listrik, cat ulang, pasang rolling door baru.
  • Gambar atau sketsa sederhana untuk pekerjaan yang mengubah tata ruang.
  • Pekerjaan yang dilarang. Biasanya membongkar dinding struktur, melubangi kolom atau balok, dan menambah beban berat di lantai atas.
  • Jadwal dan penanggung jawab. Siapa yang mengawasi tukang dan kapan pekerjaan selesai.
  • Tanda tangan kedua pihak dan tanggalnya.

Kalau pemilik tinggal di luar kota, minta persetujuan lewat pesan yang jelas lalu simpan tangkapan layarnya, dan tetap susul dengan dokumen yang ditandatangani.

Mana yang boleh diubah sendiri, mana yang perlu perhitungan

Pekerjaan renovasi ruko bisa dibagi tiga tingkat.

  1. Ringan dan bisa dilepas. Cat, rak, lemari, lampu, papan nama (cek aturan reklame), dan sekat bongkar-pasang. Biasanya cukup izin ringkas.
  2. Menengah. Ganti lantai, plafon, sekat permanen dari bata, tambah titik listrik, saluran air, dan kamar mandi. Butuh izin tertulis dan kesepakatan soal nasibnya saat sewa selesai.
  3. Struktur. Membongkar dinding pemikul, memotong kolom, membuka bukaan besar di fasad, atau menambah mezanin. Ini perlu persetujuan pemilik dan penilaian ahli struktur. Jangan dikerjakan atas dasar perkiraan tukang saja.

Ruko di Banjarmasin banyak berdiri di tanah lunak dan sering bertingkat tiga. Beban tambahan di lantai atas, seperti gudang berisi barang atau mesin, bisa mempercepat retak. Tanda-tandanya dibahas di artikel membaca retak dinding dan penurunan tanah.

Soal izin bangunan

Perubahan yang menyentuh struktur, luas lantai, atau fungsi bangunan biasanya berurusan dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), pengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Pemilik bangunan yang menjadi pihak yang mengurusnya, bukan penyewa. Dasar-dasarnya ada di artikel mengenal PBG pengganti IMB.

Tidak semua renovasi interior perlu PBG. Karena batasnya bergantung pada jenis pekerjaan dan aturan daerah, tanyakan ke dinas yang menangani perizinan bangunan di kota Anda sebelum mulai, terutama kalau pekerjaannya menyentuh struktur atau fasad. Untuk usaha tertentu seperti makanan atau klinik, izin usahanya juga punya syarat bangunan sendiri. Gambaran lainnya ada di artikel menyewa ruko untuk usaha.

Siapa menanggung biaya

Tidak ada angka baku. Yang ada hanyalah kebiasaan dan isi kontrak. KUH Perdata menyebut pemilik wajib menyerahkan barang sewa dalam keadaan terpelihara dan memelihara agar tetap bisa dipakai (Pasal 1550 dan 1551), sedangkan perbaikan kecil sehari-hari ditanggung penyewa (Pasal 1583). Dari situ pembagiannya biasanya begini:

  • Pemilik: atap bocor, kerusakan struktur, instalasi pokok bangunan yang rusak bukan karena pemakaian penyewa.
  • Penyewa: semua yang dibuat demi usahanya, ditambah perawatan harian seperti lampu, keran, dan engsel.
  • Dibagi: pekerjaan yang manfaatnya dinikmati kedua pihak, misalnya ganti rolling door yang sudah tua. Sepakati persentasenya sebelum mulai.

Ada juga skema yang sering dipakai pada sewa jangka panjang: penyewa membiayai renovasi besar, lalu pemilik memberi potongan harga sewa atau masa bebas sewa beberapa bulan. Kalau skema ini dipakai, tulis angka biayanya, cara pembuktiannya (nota dan foto), dan apa yang terjadi bila sewa berhenti lebih awal. Tanpa itu, penyewa yang keluar di tahun kedua akan merasa rugi, dan pemilik merasa sudah memberi terlalu banyak.

Nasib renovasi saat kontrak berakhir

Ini bagian yang paling sering tidak ditulis, dan paling sering diperdebatkan.

Aturan umumnya, penyewa boleh membongkar dan membawa kembali barang yang ia tambahkan sendiri, asal tidak merusak bangunan (Pasal 1567). Tetapi kontrak bisa mengatur lain, dan itu yang lazim dilakukan. Dua pola yang paling umum:

  • Kembali ke kondisi awal. Penyewa membongkar sekat, menutup lubang, dan mengecat ulang sebelum menyerahkan kunci. Cocok untuk pekerjaan yang spesifik pada usaha tertentu.
  • Ditinggal untuk pemilik. Pekerjaan permanen seperti lantai, plafon, dan instalasi listrik tidak dibongkar dan menjadi bagian bangunan tanpa ganti biaya.

Pola kedua sering disepakati untuk renovasi yang membuat ruko lebih mudah disewakan lagi. Pemilik yang menginginkan ruko kembali polos sebaiknya menulis itu sejak awal. Penyewa yang ingin membawa pendingin ruangan, rak, atau mesin sebaiknya menuliskannya juga.

Klausul yang layak ada di kontrak

Beberapa kalimat yang membantu mencegah selisih:

  1. Penyewa boleh melakukan pekerjaan yang tercantum di lampiran A, dan tidak boleh mengubah struktur tanpa persetujuan tertulis baru.
  2. Biaya pekerjaan ditanggung penyewa, kecuali disepakati lain di lampiran.
  3. Kerusakan bangunan akibat pekerjaan renovasi menjadi tanggung jawab penyewa.
  4. Saat sewa berakhir, barang di daftar B dibawa penyewa, barang di daftar C tetap di bangunan.
  5. Kondisi awal dicatat dengan foto dan video, ditandatangani saat serah terima.
  6. Bila sewa dihentikan sebelum waktunya, nasib biaya renovasi yang belum kembali diatur dengan cara tertentu.

Pembahasan klausul sewa secara umum ada di artikel isi surat perjanjian sewa, dan uang jaminan yang sering dipakai menutup kerusakan ada di uang jaminan sewa rumah, yang prinsipnya serupa untuk ruko.

Hal praktis selama renovasi

  • Foto kondisi sebelum mulai, termasuk meteran listrik dan air.
  • Lindungi lantai dan tangga, karena tukang membawa material berat.
  • Pastikan tukang menutup lubang yang dibuat untuk pipa atau kabel dengan benar, terutama di dekat atap.
  • Jangan menyalurkan limbah dapur atau cat ke saluran lingkungan.
  • Simpan semua nota. Nota menjadi bukti kalau nanti ada perhitungan potongan sewa atau ganti rugi.

Kalau sudah terlanjur renovasi tanpa izin

Bicaralah lebih dulu sebelum pemilik menemukannya sendiri. Tunjukkan apa yang diubah, tawarkan untuk membuat catatan tertulis, dan tanyakan apakah pemilik mau menyetujuinya setelah kejadian. Banyak pemilik menerima kalau hasilnya rapi dan tidak membahayakan bangunan. Kalau pemilik menolak, siapkan biaya mengembalikan kondisi awal.

Bagi pemilik, kalau menemukan renovasi tanpa izin, jangan langsung mematikan listrik atau mengunci penyewa. Tindakan seperti itu sering menjadi masalah hukum baru bagi pemilik sendiri. Mulailah dengan teguran tertulis. Langkah yang sah dibahas di artikel penyewa menunggak atau tidak mau keluar.

Penutup

Renovasi ruko sewaan berjalan baik kalau tiga hal tertulis sebelum tukang bekerja: pekerjaan apa yang diizinkan, siapa yang membayar, dan apa yang terjadi saat kontrak selesai. Dengan begitu penyewa tahu risikonya, dan pemilik tahu bangunannya tidak berubah di luar kesepakatan. Kalau Anda pemilik ruko di Kalimantan Selatan dan ingin menyewakannya atau meminta pendapat soal kontraknya, tim Vorneo Property bisa membantu lewat halaman titip jual dan sewa.