Hampir semua pemilik rumah atau ruko yang disewakan pernah atau akan menghadapi penyewa yang telat bayar. Kebanyakan selesai dengan pesan singkat dan sedikit kesabaran. Sebagian kecil berlarut: tunggakan menumpuk, penyewa sulit dihubungi, atau kontrak habis tetapi kunci tidak kunjung kembali.

Pada titik itu, godaan untuk bertindak sendiri besar. Matikan listrik, ganti gembok, keluarkan barang. Jangan. Artikel ini menjelaskan langkah yang sah, dari yang paling ringan sampai pengadilan, dan alasan kenapa jalan pintas sering merugikan pemilik.

Isinya gambaran umum, bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Kalau nilainya besar atau situasinya rumit, bicaralah dengan advokat.

Langkah 0: periksa dokumen Anda dulu

Sebelum menegur, cek posisi Anda:

  • Kontrak sewa yang ditandatangani, termasuk tanggal berakhir, jatuh tempo bayar, denda keterlambatan, dan klausul pengakhiran.
  • Bukti pembayaran yang sudah masuk, supaya angka tunggakan tepat.
  • Bukti kepemilikan atau kuasa Anda untuk menyewakan.
  • Percakapan dengan penyewa tentang keterlambatan, termasuk janji bayarnya.

Sewa tertulis berakhir demi hukum saat waktunya habis (Pasal 1570 KUH Perdata). Kalau tidak ada teguran dan penyewa tetap tinggal, sewa bisa dianggap berlanjut menurut kebiasaan setempat (Pasal 1573 dan 1587). Jadi kalau Anda ingin penyewa pergi pada tanggal berakhir, sampaikan itu secara tertulis dan tepat waktu. Pembahasan lebih jauh ada di artikel memperpanjang sewa dan menaikkan harga sewa.

Langkah 1: bicara dan catat

Hubungi penyewa lebih dulu, dengan nada tenang. Banyak penunggakan karena alasan biasa: gaji telat, usaha sepi, lupa. Tanyakan kapan bisa bayar, dan minta jawabannya tertulis, cukup lewat pesan. Kalau disepakati cicilan tunggakan, catat jumlah dan tanggalnya, lalu minta penyewa membalas “setuju”.

Simpan semua pesan. Catatan ini menjadi bukti kalau urusannya sampai ke pengadilan.

Langkah 2: teguran tertulis (somasi)

Kalau pembicaraan tidak membuahkan hasil, kirim surat teguran tertulis yang disebut somasi. Dasarnya adalah aturan wanprestasi dalam KUH Perdata: seseorang dinyatakan lalai lewat surat teguran atau akta sejenisnya. Isi somasi yang baik:

  • Identitas Anda dan penyewa, serta alamat bangunan.
  • Dasar kewajiban: kontrak, tanggal, dan pasalnya.
  • Jumlah tunggakan dan rinciannya.
  • Tenggat yang jelas, misalnya tujuh sampai empat belas hari, untuk membayar atau mengosongkan.
  • Akibat kalau tidak dipenuhi: Anda akan menempuh jalur hukum.

Kirim lewat cara yang bisa dibuktikan, seperti surat tercatat atau diantar dengan tanda terima, ditambah salinan lewat pesan. Banyak orang mengirim beberapa kali dengan tenggat yang makin pendek. Itu praktik, bukan kewajiban hukum. Seorang advokat bisa membantu menyusun surat yang rapi, dan kop surat advokat sering membuat penyewa lebih serius.

Langkah 3: mediasi lewat pihak yang dipercaya

Sebelum ke pengadilan, ada jalan tengah yang murah:

  • Ketua RT atau kelurahan sebagai penengah dan saksi.
  • Keluarga atau pihak yang dihormati kedua belah pihak.
  • Kantor atau perusahaan penyewa, kalau rumah disewa oleh perusahaan untuk karyawannya. Bagian keuangan atau umum biasanya bisa bergerak lebih cepat daripada penghuninya.

Hasil mediasi sebaiknya ditulis dalam surat kesepakatan: jumlah yang dibayar, tanggal, atau tanggal keluar. Tanda tangani oleh kedua pihak dan saksi. Surat itu berguna kalau kesepakatan dilanggar.

Langkah 4: gugatan ke pengadilan

Kalau semua jalur di atas gagal, gugatan perdata ke pengadilan negeri adalah jalur yang sah.

Gugatan sederhana

Mahkamah Agung punya prosedur gugatan sederhana untuk perkara kecil, diatur dalam Perma 2 Tahun 2015 yang diubah dengan Perma 4 Tahun 2019. Beberapa ciri pentingnya:

  • Nilai gugatan materiil paling banyak Rp500 juta.
  • Perkara wanprestasi, seperti sewa yang tidak dibayar, termasuk yang bisa diajukan. Sengketa tanah dikecualikan, tetapi menagih sewa bukan sengketa hak atas tanah.
  • Diperiksa hakim tunggal, dengan proses yang lebih ringkas dari gugatan biasa.
  • Para pihak harus hadir sendiri di persidangan, boleh didampingi kuasa.
  • Ada syarat soal domisili para pihak. Penggugat dan tergugat pada dasarnya berada di wilayah hukum pengadilan yang sama, dengan pengecualian yang bisa menggunakan kuasa. Kalau alamat penyewa tidak diketahui, jalur ini tidak bisa dipakai.

Untuk tuntutan pengosongan bangunan bersama tagihan, tanyakan ke panitera atau advokat apakah bisa digabung di jalur ini. Kalau tidak bisa, jalurnya gugatan perdata biasa.

Gugatan biasa

Lebih lama dan lebih mahal, tetapi bisa memuat tuntutan yang lebih luas: tunggakan, denda sesuai kontrak, pengosongan, dan ganti rugi kerusakan. Proses ini umumnya dibantu advokat.

Eksekusi

Putusan yang sudah berkekuatan hukum tetap dan tidak dijalankan sukarela dapat dimohonkan eksekusi ke pengadilan. Pengosongan dilakukan oleh juru sita dan pengadilan dengan pengamanan, bukan oleh pemilik. Itu sebabnya, sekalipun menang, tetap tunggu prosesnya.

Yang jangan dilakukan

Ini bagian terpenting. Tindakan berikut sering terasa wajar dalam kondisi kesal, tetapi berisiko bagi pemilik sendiri:

  • Memutus listrik, air, atau internet yang dibayar penyewa atau menjadi bagian sewa.
  • Mengganti gembok atau mengunci penyewa di luar.
  • Mengeluarkan atau menjual barang penyewa untuk menutup tunggakan.
  • Mengancam, mengintimidasi, atau mengirim orang (termasuk kelompok tertentu) untuk menekan penyewa.
  • Masuk tanpa izin saat penyewa tidak ada.
  • Menyebarkan data atau foto penyewa di media sosial untuk mempermalukan.

Tindakan seperti ini bisa dianggap main hakim sendiri dan perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUH Perdata), serta dapat dilaporkan sebagai tindak pidana bergantung pada bentuknya. Hasilnya sering membalik posisi: penyewa yang menunggak berubah menjadi pihak yang dirugikan, dan Anda yang harus membela diri.

Pemilik yang ingin menjaga kendali sebaiknya menulis hak yang sah di kontrak sejak awal.

Cara mencegah sejak kontrak

  • Uang jaminan yang cukup dan syarat pemakaiannya. Lihat artikel uang jaminan sewa rumah.
  • Bayar di muka untuk periode tertentu, bukan setelah dipakai.
  • Denda keterlambatan yang wajar, ditulis dengan angka.
  • Klausul pengakhiran kalau menunggak lebih dari sekian hari, dan kewajiban mengosongkan.
  • Alamat dan kontak penyewa serta orang yang bisa dihubungi.
  • Identitas dan dokumen yang diperiksa sebelum menyerahkan kunci.

Hal-hal ini dibahas di artikel isi surat perjanjian sewa dan panduan menyewakan rumah dengan aman. Untuk ruko, perhatikan juga renovasi yang dilakukan penyewa, seperti di artikel renovasi ruko sewaan.

Pertimbangkan biaya dan waktu

Pengadilan memakan biaya dan waktu. Untuk tunggakan kecil, mediasi atau potongan dari uang jaminan sering lebih masuk akal daripada gugatan. Untuk tunggakan besar, penyewa yang tidak mau keluar, atau ruko yang merugi tiap bulan, gugatan layak dipertimbangkan. Bicarakan hitungannya dengan advokat sebelum memutuskan.

Penutup

Pemilik yang sabar, mencatat semuanya, dan menempuh jalur tertulis hampir selalu berada di posisi lebih kuat daripada yang bertindak sendiri. Kalau Anda ingin menyewakan properti di Kalimantan Selatan dengan kontrak yang lebih rapi sejak awal, tim Vorneo Property bisa membantu lewat halaman titip jual dan sewa.