Membaca Retak Dinding dan Penurunan Tanah pada Rumah

Retak dinding hampir selalu ada di rumah bekas. Yang perlu Anda ketahui adalah retak mana yang hanya soal tampilan dan retak mana yang menandakan tanah di bawah rumah bergerak.

Di Banjarmasin dan dataran rendah Kalimantan Selatan, pertanyaan ini lebih penting karena banyak rumah berdiri di atas tanah lunak, rawa, dan urukan. Panduan ini untuk Anda yang akan membeli rumah bekas dan ingin membaca tanda-tandanya sebelum menawar.

Retak rambut dan retak struktur

Bawa senter dan ponsel. Retak paling mudah terlihat kalau cahaya menyorot dari samping dinding. Kalau rumah baru dicat menjelang dijual, tanyakan bagian mana saja yang ditambal sebelum dicat.

Retak rambut tipisnya seperti goresan pensil. Bentuknya acak atau seperti jaring, dan hanya ada di permukaan plester atau cat. Penyebabnya biasanya plester yang menyusut saat mengering. Retak seperti ini umumnya cukup ditambal dan dicat ulang.

Retak struktur berbeda. Tanda-tandanya:

• Cukup lebar sampai ujung kartu atau koin bisa masuk.
• Tembus ke pasangan bata, atau terlihat di kedua sisi dinding pada posisi yang sama.
• Punya arah yang jelas, miring, mendatar, atau tegak, bukan acak.
• Ada di kolom atau balok beton, apalagi disertai noda karat.
• Muncul lagi setelah ditambal. Retak yang terus kembali berarti gerakannya belum berhenti.

Membaca arah retak

Arah retak memberi petunjuk tentang apa yang sedang terjadi.

• Miring dari sudut pintu dan jendela. Sudut bukaan adalah titik lemah dinding. Retak miring di sana sering menandakan penurunan yang tidak merata. Kalau pola yang sama muncul di beberapa bukaan pada satu sisi rumah, kemungkinan sisi itulah yang bergerak.
• Mendatar dan panjang, terutama di dekat sloof atau di bawah balok. Retak seperti ini bisa berarti dinding terlepas dari dudukannya atau terdorong dari samping. Mintalah pendapat ahli.
• Tegak, sering di pertemuan kolom dan dinding, atau di sambungan rumah lama dengan bagian tambahan. Bagian tambahan yang berdiri di atas pondasi berbeda bisa turun dengan kecepatan berbeda. Celah yang lebih lebar di atas atau di bawah adalah tanda ada gerakan.

Periksa juga dinding luar. Retak yang tembus bisa menjadi jalan masuk air hujan dan mempercepat kerusakan.

Tanda lain bahwa tanah di bawah rumah bergerak

Retak jarang datang sendiri. Cocokkan dengan tanda-tanda berikut:

• Lantai miring. Letakkan kelereng atau bola kecil di beberapa titik dan lihat ke mana ia menggelinding. Pakai waterpas atau aplikasi waterpas di ponsel. Tukang juga biasa memakai selang berisi air untuk membandingkan tinggi dua titik yang berjauhan.
• Pintu dan jendela macet, atau celah di atas daun pintu yang lebih lebar di satu sisi. Kalau banyak pintu macet ke arah yang sama, curigai gerakan bangunan, bukan sekadar kayu yang memuai.
• Celah di garis lantai, yaitu jarak antara lantai dan kaki dinding atau plint. Ini sering terjadi kalau dinding berdiri di atas tiang, sedangkan lantainya hanya bertumpu di atas urukan yang terus turun.
• Keramik retak berderet, terangkat, atau berbunyi kopong saat diketuk.
• Teras, tangga, atau pagar yang menjauh dari badan rumah.
• Pipa bocor di titik tempat pipa masuk ke rumah.
• Lis plafon yang terlepas, atau celah di pertemuan dinding dan plafon.

Mengapa tanah di sekitar Banjarmasin mudah turun

Banjarmasin rendah dan dipengaruhi pasang surut sungai. Banyak dataran rendah di Kalimantan Selatan berupa rawa dan gambut.

Tanah lunak punya daya dukung rendah dan memadat saat dibebani. Gambut juga menyusut ketika mengering, sehingga retak kadang bertambah setelah kemarau panjang. Lahan rendah biasanya diurug supaya tidak tergenang, dan urukan menambah beban di atas lapisan lunak itu. Kalau urukan tidak dipadatkan atau lapisan lunaknya tidak dibuang, penurunan bisa berlangsung bertahun-tahun.

Penurunan menjadi masalah ketika tidak merata. Satu sisi rumah berdiri di atas urukan yang lebih tebal, atau bagian tambahan memakai pondasi yang berbeda, lalu keduanya turun dengan kecepatan berbeda. Cara mengecek riwayat lahan urukan dibahas di artikel membeli tanah urukan.

Pondasi yang lazim di tanah lunak

Tanyakan pondasi apa yang dipakai rumah itu. Pondasi yang tepat bergantung pada kondisi tanah dan beban bangunan, jadi tidak ada satu jenis yang selalu benar. Beberapa yang lazim di tanah lunak:

• Cerucuk galam, tiang kayu galam yang dipancang ke tanah lunak di bawah pondasi. Galam bertahan baik selama selalu terendam.
• Tiang pancang beton, yang dipancang lebih dalam menuju lapisan yang lebih keras.
• Cakar ayam, sistem pondasi yang dikembangkan di Indonesia untuk tanah lunak, berupa pelat beton yang ditopang pipa-pipa beton di bawahnya.

Pertanyaan untuk penjual:

• Siapa yang membangun, dan apakah ada gambar kerjanya?
• Apakah pernah ada uji sondir, yaitu uji daya dukung tanah dengan alat sondir, sebelum membangun?
• Apakah lantai bertumpu pada struktur, atau hanya di atas urukan?
• Pernahkah pondasi atau lantai diperbaiki, dan kapan?

Teknik pondasi di lahan basah dibahas lebih rinci di artikel rumah tahan banjir di daerah rawa.

Memantau retak dari waktu ke waktu

Satu retak yang diam selama bertahun-tahun berbeda jauh dengan retak yang bertambah setiap bulan.

• Tandai kedua ujung retak dengan pensil dan tulis tanggalnya.
• Ukur lebarnya dengan penggaris retak atau penggaris biasa, lalu foto dengan penggaris di dalam bingkai.
• Tempelkan pita tipis dari gipsum atau kertas melintang di atas retak. Kalau pita itu putus, retaknya masih bergerak.
• Periksa ulang setelah beberapa minggu atau bulan, terutama setelah pergantian musim hujan dan kemarau.

Catatan sederhana seperti ini juga berguna kalau suatu saat Anda meminta pendapat ahli.

Sebagai pembeli, Anda jarang punya waktu berbulan-bulan. Tanyakan ke pemilik kapan retak muncul, apakah pernah ditambal, dan apakah melebar. Minta foto lama kalau ada, dan tanyakan ke tetangga apakah rumah mereka mengalami hal yang sama.

Kapan memanggil ahli struktur dan cara menawar

Panggil ahli struktur atau insinyur sipil kalau Anda menemukan:

• Retak struktur, atau retak miring di beberapa bukaan.
• Retak di kolom atau balok beton.
• Lantai yang jelas miring atau banyak pintu yang macet.
• Retak yang muncul lagi setelah ditambal, atau tambalan baru yang mencurigakan.
• Rumah yang berdiri di atas urukan yang masih baru.

Kalau penjual sudah punya laporan ahli atau hasil uji sondir, minta salinannya. Ahli bisa menilai penyebabnya, menyarankan uji sondir bila perlu, dan memperkirakan biaya perbaikan. Perbaikan pondasi setelah rumah berdiri umumnya rumit dan mahal, jadi angka itu penting untuk menawar. Gunakan laporan ahli untuk menawar turun, meminta penjual memperbaiki lebih dulu, atau mundur.

Tanda kualitas bangunan lainnya ada di artikel tanda rumah berkualitas.

Kalau Anda sedang mencari rumah di Banjarmasin, daftar yang sedang dipasarkan Vorneo ada di halaman rumah dijual di Banjarmasin.