Sewa yang berjalan baik sering berakhir dengan canggung. Masa kontrak hampir habis, tidak ada yang membuka pembicaraan, lalu tiba-tiba ada pesan: harga naik. Atau sebaliknya, penyewa baru memberi kabar tiga hari sebelum pindah.
Perpanjangan sebenarnya urusan sederhana kalau kedua pihak tahu aturan mainnya sejak awal. Artikel ini untuk pemilik dan penyewa rumah maupun ruko di Kalimantan Selatan, tentang cara membahas perpanjangan dan kenaikan harga dengan wajar.
Apa kata aturan
KUH Perdata mengatur beberapa hal dasar tentang akhir sewa:
- Sewa tertulis berakhir demi hukum saat waktu yang ditentukan lewat, tanpa perlu pemberitahuan (Pasal 1570).
- Sewa lisan tidak berakhir sendiri. Salah satu pihak harus memberi tahu, dengan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat (Pasal 1571).
- Kalau sewa tertulis habis, penyewa tetap tinggal, dan pemilik tidak menegur, sewa dianggap berlanjut. Aturan yang dipakai kemudian adalah aturan sewa tanpa tulisan (Pasal 1573 dan 1587).
- Pemilik tidak bisa menghentikan sewa hanya dengan mengatakan ingin memakai rumahnya sendiri, kecuali itu diperjanjikan (Pasal 1579).
- Rumah yang dijual tidak memutus sewa yang sudah berjalan, kecuali diperjanjikan lain (Pasal 1576).
Dari sini ada dua pelajaran praktis. Pertama, kontrak tertulis memberi kejelasan tanggal berakhir. Kedua, diam setelah tanggal berakhir justru bisa menciptakan sewa baru tanpa tulisan yang lebih longgar bagi penyewa. Pemilik yang tidak ingin itu terjadi harus bersuara tepat waktu. Penyewa yang ingin pergi juga sebaiknya memberi kabar tertulis.
Aturan ini bersifat umum. Untuk kasus yang rumit, tanyakan ke advokat atau notaris.
Kapan memulai pembicaraan
Tidak ada angka baku. Banyak kontrak memakai satu sampai tiga bulan sebelum masa sewa habis. Alasannya masuk akal:
- Penyewa perlu waktu menimbang, mencari tempat lain, atau mengatur pindahan, terutama penyewa ruko yang usahanya punya pelanggan di lokasi itu.
- Pemilik perlu waktu memasang iklan, merapikan rumah, dan mencari penyewa baru kalau perpanjangan batal. Ruko yang kosong berbulan-bulan jauh lebih mahal daripada menurunkan harga sedikit untuk penyewa lama.
Tulis di kontrak: siapa yang mulai bicara, kapan paling lambat, dan lewat apa (pesan tertulis sudah cukup, asal tercatat).
Cara menaikkan harga sewa dengan wajar
Untuk sewa rumah dan ruko milik pribadi, harga pada dasarnya hasil kesepakatan. Tidak ada aturan umum yang kami ketahui membatasi persentase kenaikannya, jadi yang berlaku adalah isi kontrak dan kesepakatan kedua pihak. Berikut cara yang biasa dipakai agar kenaikan terasa adil.
- Lihat harga pasar sekarang. Cek harga sewa rumah atau ruko serupa di sekitar yang sedang ditawarkan, bukan hanya yang lama. Cara menimbangnya ada di artikel menentukan harga sewa.
- Hitung kondisi bangunan. Rumah yang baru diperbaiki atau diberi tambahan layak dihargai lebih. Rumah yang sudah lama tidak dirawat sulit minta kenaikan besar.
- Pertimbangkan nilai penyewa. Penyewa yang bayar tepat waktu dan merawat rumah menghemat biaya iklan, biaya kosong, dan risiko. Banyak pemilik memberi harga sedikit lebih ringan untuk penyewa seperti itu.
- Pakai acuan yang bisa dijelaskan. Misalnya mengikuti inflasi yang diumumkan Badan Pusat Statistik (BPS) atau mengikuti kenaikan biaya tertentu seperti PBB dan perawatan. Acuan yang jelas lebih mudah diterima daripada angka yang muncul begitu saja.
- Beri tahu lebih awal. Kabar kenaikan satu bulan sebelum habis membuat penyewa merasa dipaksa. Kabar tiga bulan sebelumnya memberi ruang untuk menawar.
Untuk penyewa, balasan yang baik adalah menawar dengan data, bukan sekadar menolak. Bawa contoh harga tetangga atau ruko serupa, tawarkan bayar di muka untuk periode lebih panjang, atau minta kenaikan bertahap.
Tiga cara menulis kenaikan di kontrak
Daripada berunding ulang setiap tahun, banyak kontrak jangka panjang menulis kenaikannya sejak awal.
| Cara | Isi di kontrak | Cocok untuk |
|---|---|---|
| Harga tetap | Harga sama selama masa sewa, dibicarakan lagi saat perpanjangan | Sewa satu tahun atau kurang |
| Kenaikan berkala | Tahun kedua dan seterusnya naik dengan persentase atau angka yang ditulis | Sewa dua sampai lima tahun |
| Mengikuti acuan | Naik mengikuti inflasi atau penilaian ulang harga pasar | Ruko atau sewa jangka panjang |
Angka persentasenya terserah kesepakatan kedua pihak. Yang penting angkanya tertulis, bukan “disesuaikan nanti”. Kalimat seperti itu hampir selalu berujung debat.
Pilihan lamanya sewa sendiri dibahas di artikel sewa tahunan atau bulanan.
Klausul perpanjangan yang layak ditulis
- Hak opsi. Apakah penyewa punya hak lebih dulu memperpanjang, dan sampai kapan hak itu berlaku.
- Cara memberi tahu. Tertulis, ke alamat atau nomor tertentu, paling lambat sekian bulan sebelum berakhir.
- Harga perpanjangan. Angka tetap, persentase, atau cara menghitungnya.
- Perpanjangan harus tertulis. Tambahan kontrak atau perjanjian baru, bukan sekadar lisan.
- Uang jaminan. Apakah jaminan lama tetap dipakai atau disesuaikan. Penjelasannya ada di artikel uang jaminan sewa rumah.
- Pemeriksaan kondisi. Cek bersama sebelum perpanjangan, agar perbaikan yang tertunda tercatat.
Hal-hal dasar lain ada di artikel isi surat perjanjian sewa.
Kalau penyewa tidak setuju dengan harga baru
Ini terjadi, dan bukan berarti hubungan rusak. Beberapa jalan tengah yang sering berhasil:
- Naik bertahap. Sebagian di awal perpanjangan, sebagian di tahun berikutnya.
- Bayar lebih awal. Penyewa membayar dua tahun sekaligus dengan harga per tahun yang lebih rendah. Pemilik mendapat kepastian dan dana di muka.
- Tukar dengan perbaikan. Harga naik, tetapi pemilik memperbaiki atap, mengecat ulang, atau mengganti pompa.
- Berpisah baik-baik. Kalau tidak ada titik temu, sepakati tanggal keluar, kondisi rumah saat diserahkan, dan pengembalian jaminan.
Pemilik yang menahan jaminan atau penyewa yang menunda keluar karena kesal biasanya sama-sama rugi. Kalau pembicaraan sudah buntu dan penyewa menunggak atau tidak mau keluar, langkah yang sah dibahas di artikel penyewa menunggak atau tidak mau keluar.
Pajak tidak berubah karena perpanjangan
Setiap kali sewa diperpanjang dengan harga baru, penghasilan sewa tetap dikenai pajak sesuai aturan yang berlaku. Perubahan harga berarti angka dasarnya ikut berubah. Pemilik sebaiknya mengecek lagi pajak atas sewa yang baru. Gambaran umumnya ada di artikel pajak penghasilan sewa.
Penutup
Perpanjangan sewa berjalan lancar kalau dibicarakan lebih awal, kenaikannya punya alasan, dan hasilnya ditulis. Pemilik mendapat penyewa yang sudah dikenal. Penyewa mendapat kepastian tempat dan harga. Kalau Anda pemilik rumah atau ruko di Kalimantan Selatan dan butuh pandangan soal harga sewa yang wajar atau penyewa baru, tim Vorneo Property bisa membantu lewat halaman kontak.
