Rumah yang sudah lunas sering dilihat sebagai sumber dana cadangan. Sertifikatnya bisa dijaminkan ke bank untuk mendapat pinjaman yang cukup besar dengan bunga yang biasanya lebih rendah daripada pinjaman tanpa agunan. Kedengarannya praktis, tetapi taruhannya adalah rumah tempat Anda tinggal. Artikel ini menjelaskan cara kerja pinjaman dengan jaminan sertifikat, apa itu hak tanggungan, risikonya, dan bagian kontrak yang perlu dibaca dengan teliti.
Cara Kerja Pinjaman dengan Agunan Sertifikat
Bank menyebutnya dengan berbagai nama, misalnya kredit multiguna, kredit agunan rumah, atau pinjaman beragunan properti. Intinya sama: Anda meminjam sejumlah uang, dan rumah atau tanah Anda menjadi jaminan. Selama pinjaman berjalan, sertifikat asli disimpan bank, sementara Anda tetap menempati dan memakai rumah seperti biasa.
Besar pinjaman ditentukan dari dua hal. Pertama, nilai taksiran rumah oleh penilai bank, yang bisa berbeda dari harga pasar menurut Anda. Kedua, kemampuan bayar Anda, dilihat dari penghasilan, cicilan lain, dan riwayat kredit di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK. Bank akan memberi plafon yang lebih kecil dari dua batas itu.
Prosesnya umumnya meliputi pengajuan dokumen, pengecekan sertifikat di kantor pertanahan (BPN), survei dan penilaian rumah, persetujuan kredit, lalu penandatanganan perjanjian kredit dan akta pembebanan jaminan di hadapan notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dana cair setelah semua itu selesai.
Mengenal Hak Tanggungan
Hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah, termasuk bangunan di atasnya, yang diberikan kepada bank sebagai pemberi pinjaman. Hak ini dibuat lewat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang ditandatangani di hadapan PPAT, lalu didaftarkan ke kantor pertanahan dan dicatat pada sertifikat Anda.
Ada tiga hal penting dari hak tanggungan:
- Bank didahulukan. Jika Anda punya banyak utang dan rumah harus dijual, bank pemegang hak tanggungan dibayar lebih dulu dari hasil penjualan.
- Jaminan ikut ke mana pun rumahnya. Selama belum lunas, beban itu melekat pada tanah. Rumah tidak bisa dijual bersih tanpa melunasi bank terlebih dahulu.
- Bank bisa menjual lewat lelang. Jika kredit macet dan tidak ada penyelesaian, hak tanggungan memberi bank dasar untuk menjual rumah melalui lelang dan mengambil pelunasan dari hasilnya.
Penjelasan tentang peran pejabat yang membuat akta ini ada di artikel peran notaris dan PPAT.
Risiko yang Perlu Anda Timbang
Rumah bisa hilang
Ini risiko terbesar dan paling sering diremehkan. Pinjaman yang dipakai untuk usaha bisa macet jika usahanya sepi. Pinjaman untuk konsumsi tidak menghasilkan uang untuk membayarnya kembali. Sebelum menandatangani, tanyakan pada diri sendiri: dari mana cicilan ini akan dibayar jika penghasilan turun selama setahun?
Bunga yang berubah
Banyak pinjaman beragunan memakai bunga tetap di awal lalu berubah menjadi bunga mengambang. Cicilan yang ringan di tahun pertama bisa naik cukup terasa setelahnya. Minta bank menunjukkan simulasi saat bunga sudah mengambang.
Biaya di awal dan di akhir
Ada provisi, administrasi, penilaian, asuransi, biaya notaris dan PPAT, serta biaya pendaftaran hak tanggungan. Jika ingin melunasi lebih cepat, sering ada penalti. Semua ini mengurangi dana yang benar-benar Anda terima.
Pinjaman yang lebih besar dari kebutuhan
Karena plafonnya bisa tinggi, ada godaan untuk mengambil lebih dari yang diperlukan. Setiap rupiah tambahan berarti bunga tambahan selama bertahun-tahun. Hitung kebutuhan secara rinci lebih dulu, lalu ajukan sebesar itu saja, bukan sebesar yang ditawarkan bank.
Harta bersama dan keluarga
Jika rumah adalah harta bersama dalam perkawinan, bank biasanya meminta persetujuan pasangan. Untuk rumah warisan yang belum dibagi, semua ahli waris yang tercatat perlu terlibat. Soal ini dibahas di artikel properti harta bersama.
Bagian Kontrak yang Wajib Dibaca
Perjanjian kredit biasanya panjang dan penuh istilah. Jangan hanya membaca halaman yang berisi angka cicilan. Cari dan pahami bagian-bagian ini:
- Suku bunga dan cara perubahannya. Berapa lama bunga tetap berlaku, dan apa acuan bunga mengambang setelahnya.
- Denda keterlambatan. Berapa besar dan bagaimana menghitungnya.
- Peristiwa cidera janji. Hal apa saja yang membuat Anda dianggap gagal bayar. Kadang termasuk hal di luar cicilan, misalnya tidak memperpanjang asuransi atau menyewakan rumah tanpa izin bank.
- Pelunasan dipercepat. Ada penalti atau tidak, dan berapa.
- Asuransi. Asuransi jiwa dan kebakaran apa yang wajib, siapa penanggungnya, dan berapa preminya.
- Kewajiban menjaga rumah. Apakah Anda boleh merenovasi besar, menyewakan, atau mengubah fungsi rumah selama pinjaman berjalan.
Jika ada yang tidak jelas, minta penjelasan tertulis dari bank sebelum tanda tangan. Anda berhak membawa pulang draf kontrak dan membacanya dengan tenang.
Waspadai Tawaran di Luar Bank
Di media sosial banyak tawaran “gadai sertifikat cepat cair” dari pihak yang bukan bank atau lembaga keuangan resmi. Sebagian meminta sertifikat asli diserahkan tanpa hak tanggungan yang didaftarkan, atau meminta Anda menandatangani surat kuasa menjual, akta jual beli, atau kertas kosong sebagai “jaminan tambahan”. Dokumen seperti itu bisa dipakai untuk memindahkan rumah Anda ke orang lain.
Pinjam hanya dari lembaga yang terdaftar dan diawasi Otoritas Jasa Keuangan (OJK), dan pastikan jaminannya diikat dengan hak tanggungan melalui PPAT, bukan dengan surat kuasa. Pola penipuan serupa dibahas di artikel menghindari penipuan properti.
Setelah Pinjaman Lunas
Setelah cicilan terakhir dibayar, minta sertifikat asli dan surat keterangan lunas dari bank. Lalu urus roya, yaitu penghapusan catatan hak tanggungan di kantor pertanahan. Banyak orang lupa langkah ini dan baru tersadar saat akan menjual rumah bertahun-tahun kemudian. Langkahnya dijelaskan di artikel roya sertifikat setelah KPR lunas, dan prosesnya sama untuk pinjaman multiguna.
Penutup
Menjaminkan sertifikat rumah bisa menjadi cara masuk akal untuk mendapat dana besar, asalkan tujuannya jelas, sumber pembayarannya pasti, dan Anda paham isi kontraknya. Pinjam secukupnya, baca bagian bunga dan cidera janji dengan teliti, dan hanya lewat lembaga resmi. Jika Anda sedang menimbang antara meminjam dengan agunan rumah atau menjual sebagian aset properti di Kalimantan Selatan, tim Vorneo Property bisa membantu melihat pilihannya.
