Banyak calon pembeli rumah hanya menyiapkan uang muka, lalu kaget saat menjelang akad muncul tagihan lain yang jumlahnya tidak sedikit. Biaya awal Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memang sering luput dari perhitungan karena tidak tertulis besar di brosur perumahan. Artikel ini merinci biaya-biaya itu dan cara memintanya secara lengkap sejak awal.
Biaya Provisi
Provisi adalah biaya yang dikenakan bank atas pemberian fasilitas kredit. Umumnya dihitung sebagai persentase dari plafon pinjaman, bukan dari harga rumah. Makin besar pinjaman, makin besar provisinya.
Besaran persentase berbeda antar bank dan kadang dikurangi atau dihapus saat bank sedang promo. Yang perlu Anda tanyakan: berapa persennya, dihitung dari angka apa, dan kapan dibayar.
Biaya Administrasi
Biaya administrasi menutup pengurusan berkas kredit. Biasanya berupa angka tetap, bukan persentase. Jumlahnya lebih kecil dari provisi, tapi tetap perlu masuk hitungan.
Sebagian bank menggabungkan provisi dan administrasi dalam satu baris. Minta dipisahkan supaya Anda bisa membandingkan antar bank dengan adil.
Biaya Appraisal
Sebelum menyetujui KPR, bank menilai harga rumah lewat appraisal. Penilai datang ke lokasi, memeriksa kondisi bangunan dan lingkungan, lalu menetapkan nilai. Biaya ini dibayar calon debitur, kadang di depan sebelum ada kepastian disetujui.
Tanyakan apakah biaya appraisal dikembalikan bila pengajuan ditolak. Kebanyakan tidak. Hasil appraisal juga bisa lebih rendah dari harga jual, yang berarti Anda harus menambah uang muka. Situasi ini dibahas di artikel appraisal KPR lebih rendah dari harga.
Premi Asuransi
KPR biasanya mensyaratkan dua jenis asuransi:
- Asuransi jiwa, yang melunasi sisa pinjaman bila debitur meninggal dunia.
- Asuransi kebakaran, yang melindungi bangunan sebagai jaminan.
Premi bisa dibayar sekaligus di awal untuk seluruh tenor, atau per tahun. Kalau dibayar sekaligus, angkanya terasa besar saat akad. Tanyakan pilihan mana yang berlaku, dan apa saja risiko yang ditanggung. Penjelasan lebih lengkap ada di artikel asuransi KPR.
Biaya Notaris dan PPAT
Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mengurus beberapa akta dalam proses KPR, antara lain:
- Akta Jual Beli (AJB) antara penjual dan pembeli.
- Balik nama sertifikat ke nama pembeli.
- Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan pendaftarannya, yang menjadikan rumah sebagai jaminan bank.
- Pengecekan sertifikat di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Biasanya bank bekerja sama dengan notaris rekanan. Tarif bisa berbeda antar notaris dan antar daerah, jadi minta rincian tertulis per pos. Peran masing-masing dijelaskan di artikel peran notaris dan PPAT.
Pajak dan Biaya Lain di Luar Bank
Ini bukan biaya bank, tapi sering jatuh tempo bersamaan dengan akad KPR:
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dibayar pembeli ke pemerintah daerah.
- Pajak Penghasilan (PPh) penjual, yang menjadi kewajiban penjual tapi kadang dinegosiasikan.
- Biaya materai, pengecekan, dan sejenisnya.
Pembagian pajak antara pembeli dan penjual sebaiknya disepakati tertulis sejak awal negosiasi.
Cara Meminta Daftar Biaya Lengkap
Langkah sederhana yang sering terlupa: minta semuanya tertulis sebelum Anda membayar tanda jadi atau menandatangani apa pun.
- Minta simulasi biaya awal dari bank, bukan hanya simulasi cicilan. Sebutkan bahwa Anda ingin melihat provisi, administrasi, appraisal, asuransi, dan estimasi notaris.
- Minta rincian dari notaris rekanan, dipisah per jenis akta dan pajak.
- Tanyakan biaya yang ditanggung developer, bila membeli rumah baru. Beberapa developer menanggung sebagian biaya sebagai promo. Pastikan itu tercantum di Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau surat pesanan.
- Bandingkan dua atau tiga bank dengan format yang sama. Bunga yang sedikit lebih rendah bisa tertutup provisi yang lebih tinggi.
- Sisihkan cadangan. Selalu ada pos kecil yang muncul belakangan. Cadangan di luar angka simulasi membuat Anda tidak panik menjelang akad.
Contoh Cara Menyusun Catatan Biaya
Supaya mudah dibandingkan, buat satu tabel sederhana untuk setiap bank yang Anda tanyai. Kolomnya cukup tiga: nama biaya, jumlah, dan kapan dibayar. Isi dengan angka dari dokumen tertulis, bukan dari obrolan.
| Pos biaya | Jumlah | Kapan dibayar |
|---|---|---|
| Provisi | sesuai simulasi bank | saat akad |
| Administrasi | sesuai simulasi bank | saat akad |
| Appraisal | sesuai simulasi bank | sebelum persetujuan |
| Asuransi jiwa dan kebakaran | sesuai polis | saat akad atau per tahun |
| Notaris dan PPAT | sesuai rincian notaris | saat akad |
| BPHTB | sesuai perhitungan daerah | sebelum AJB ditandatangani |
Setelah semua baris terisi, jumlahkan dan tambahkan uang muka. Angka itulah dana tunai yang benar-benar Anda butuhkan sampai kunci di tangan. Bandingkan totalnya antar bank, bukan hanya bunganya.
Kesalahan yang Sering Terjadi
- Membayar tanda jadi sebelum tahu total biaya. Kalau ternyata dananya kurang, uang tanda jadi bisa hangus. Pahami dulu aturan booking fee, tanda jadi, dan DP sebelum membayar.
- Menghabiskan seluruh tabungan untuk akad. Rumah baru hampir selalu butuh biaya pindahan dan perabot. Rumah bekas sering butuh perbaikan kecil.
- Menganggap promo โbebas biayaโ berarti semua gratis. Biasanya hanya sebagian pos yang ditanggung. Tanyakan pos mana saja.
Pertanyaan yang Bisa Langsung Anda Ajukan ke Bank
- Berapa total biaya yang harus saya bayar sampai akad selesai?
- Mana yang dibayar di depan, mana yang dipotong dari pencairan?
- Asuransinya dibayar sekaligus atau per tahun?
- Apakah ada biaya bila saya membatalkan setelah appraisal?
- Berapa penalti bila saya melunasi sebagian atau seluruhnya lebih cepat?
Pertanyaan terakhir memang bukan biaya awal, tapi lebih baik diketahui sebelum akad, karena berpengaruh kalau suatu hari Anda ingin pindah bank. Lihat artikel refinancing KPR.
Penutup
Biaya awal KPR terdiri dari banyak pos kecil yang kalau dijumlahkan bisa cukup besar. Minta semua rincian secara tertulis dari bank dan notaris, bandingkan beberapa bank dengan format yang sama, dan siapkan cadangan di luar uang muka.
Kalau Anda sedang menyiapkan pembelian rumah di Banjarmasin, Banjarbaru, atau kota lain di Kalimantan Selatan dan ingin memastikan anggarannya realistis, tim Vorneo Property bisa membantu.
