Iklan take over biasanya menampilkan dua angka: uang pengganti yang dibayar ke penjual, dan cicilan per bulan. Dua angka itu belum cukup untuk tahu apakah rumahnya mahal atau murah.
Yang kurang adalah angka ketiga, sisa pokok utang di bank, dan beberapa pos biaya yang jarang masuk iklan. Artikel ini menunjukkan cara menjumlahkannya, dengan contoh hitungan yang bisa Anda salin ke kalkulator. Dasar tentang over kredit sendiri ada di artikel cara over kredit rumah lewat bank, jadi di sini fokusnya hanya pada harga. Ini juga berbeda dari take over KPR antarbank, yaitu pindah pinjaman ke bank lain tanpa menjual rumah.
Tiga angka yang harus Anda pegang
- Uang pengganti (harga over). Uang yang Anda bayar ke penjual. Biasanya penjual menyebutnya sebagai ganti uang muka dan cicilan yang sudah ia bayar.
- Sisa pokok utang. Jumlah pinjaman yang masih harus dilunasi ke bank. Anda menanggungnya begitu kredit beralih ke nama Anda.
- Sisa cicilan. Cicilan per bulan dikali sisa bulan tenor. Ini jumlah uang yang akan keluar dari kantong Anda sampai lunas, sudah termasuk bunga.
Angka pertama dan kedua dijumlahkan untuk mendapat harga setara. Angka ketiga menunjukkan beban Anda ke depan, bukan harga rumah.
Rumus harga setara
Harga setara = uang pengganti + sisa pokok utang.
Bandingkan angka ini dengan harga rumah sejenis di sekitar lokasi yang sama, yang dijual dengan cara biasa. Itu perbandingan yang adil. Membandingkan uang pengganti saja dengan harga rumah baru akan menyesatkan, karena sebagian besar harga rumah itu sebenarnya masih berupa utang.
Contoh hitungan
Semua angka di bawah ini ilustrasi, bukan harga pasar maupun produk bank tertentu.
Penjual mengambil KPR Rp 300 juta, tenor 15 tahun (180 bulan), bunga 9 persen per tahun dengan cicilan anuitas tetap. Cicilannya sekitar Rp 3,04 juta per bulan. Sudah berjalan 60 bulan (5 tahun).
- Sudah dibayar penjual: 60 x Rp 3,04 juta, sekitar Rp 182,6 juta.
- Sisa pokok utang: sekitar Rp 240,2 juta.
- Pokok yang sudah turun: hanya sekitar Rp 59,8 juta. Sekitar Rp 122,8 juta dari cicilan itu terpakai untuk bunga.
- Sisa cicilan: 120 bulan x Rp 3,04 juta, sekitar Rp 365,1 juta.
Misalnya penjual meminta uang pengganti Rp 100 juta, dan rumah sejenis di sekitarnya dijual Rp 400 juta. Maka harga setaranya Rp 100 juta + Rp 240,2 juta = sekitar Rp 340 juta. Itu masih di bawah harga pasar, selisihnya Rp 60 juta, dan selisih inilah ruang untuk menutup biaya proses.
Kalau penjual meminta Rp 160 juta, harga setaranya sekitar Rp 400 juta. Anda membayar harga pasar penuh, dan masih harus menambah biaya proses. Rumah itu juga tinggal dengan sisa tenor yang sama. Dari sisi harga, tawaran seperti ini tidak punya alasan untuk disebut murah.
Perhatikan satu hal lagi. Rumus anuitas di atas hanya memeriksa kewajaran. Banyak KPR memakai bunga tetap beberapa tahun lalu berganti bunga mengambang, sehingga sisa pokok sebenarnya bisa berbeda. Angka resmi tetap dari bank.
Cara mendapat sisa pokok dari bank
- Ajak penjual datang ke bank bersama Anda. Data kredit hanya diberikan kepada debitur atau kuasanya.
- Minta surat keterangan sisa kewajiban. Nama dokumennya bisa berbeda antarbank. Isinya harus memuat sisa pokok, bunga berjalan, tunggakan, dan denda kalau ada.
- Tanyakan jenis dan jadwal bunga. Kapan masa bunga tetap berakhir, dan berapa kira-kira cicilan sesudahnya.
- Tanyakan syarat alih debitur. Apakah bank mengizinkan, dokumen apa yang diminta, dan apakah rumah dinilai ulang. Artikel jual rumah yang masih KPR membahas jalurnya dari sisi penjual.
- Simpan salinan. Surat itu juga bukti kalau nanti ada selisih paham.
Kalau penjual menolak ke bank bersama, anggap itu tanda bahaya. Artikel over kredit rumah sudah menjelaskan risiko jalur bawah tangan, termasuk sertifikat yang tetap atas nama penjual.
Biaya di luar harga setara
Harga setara belum termasuk ongkos untuk memindahkan kredit. Pos yang umumnya muncul:
- Biaya bank. Administrasi, penilaian ulang rumah (appraisal), dan asuransi baru. Besarnya berbeda antarbank, jadi minta rinciannya tertulis.
- PPAT atau notaris. Untuk akta jual beli dan pengurusan peralihan, serta hak tanggungan kalau bank mensyaratkannya.
- BPHTB, pajak pembeli atas perolehan hak. Hitungannya ada di artikel pajak jual beli properti. Nilai bebas pajaknya ditetapkan tiap daerah.
- PPh penjual. Pajak penghasilan atas penjualan rumah. Siapa yang menanggung biasanya disepakati dalam negosiasi, dan sebaiknya tertulis di perjanjian.
- Biaya balik nama di Kantor Pertanahan.
Untuk gambaran awal, minta PPAT menghitung semua pos itu dari harga yang disepakati. Jangan menambah angka sendiri dari ingatan.
Kalau penilaian bank lebih rendah
Bank bisa menilai ulang rumah itu. Kalau nilainya di bawah harga setara, bank bisa membiayai lebih sedikit dari yang Anda bayangkan, dan selisihnya harus Anda tutup dengan uang tunai. Penyebab dan cara menghadapinya ada di artikel appraisal KPR lebih rendah dari harga jual. Sebaiknya hal ini ditanyakan sebelum uang tanda jadi dibayar.
Cek kemampuan Anda sendiri
Alih debitur tetap berarti Anda mengajukan kredit. Bank akan memeriksa penghasilan dan riwayat kredit Anda. Artikel cek SLIK OJK sebelum KPR membantu Anda melihat posisi sendiri lebih dulu.
Untuk membandingkan dengan membeli rumah lain lewat KPR baru, pakai simulasi KPR. Bandingkan total uang yang keluar di awal dan cicilan bulanannya, bukan hanya salah satu.
Rumah subsidi punya aturan sendiri, jadi baca over kredit rumah subsidi sebelum menghitung apa pun.
Cara menawar
- Mulai dari harga rumah sejenis, kurangi sisa pokok, dan baru dari situ bicara uang pengganti.
- Kurangi lagi biaya proses yang Anda tanggung, dan biaya perbaikan kalau rumahnya butuh perbaikan.
- Jangan terima alasan “sudah bayar cicilan sekian tahun”. Seperti contoh tadi, sebagian besar cicilan awal adalah bunga.
- Minta jadwal bunga. Cicilan murah hari ini bisa naik setelah masa bunga tetap selesai.
- Catat semua kesepakatan di perjanjian tertulis, termasuk siapa menanggung biaya apa.
Ringkasan langkah
- Catat uang pengganti dan cicilan dari iklan.
- Dapatkan surat keterangan sisa kewajiban dari bank.
- Hitung harga setara dan bandingkan dengan rumah sejenis.
- Minta PPAT menghitung biaya proses.
- Tanyakan ke bank soal syarat alih debitur dan penilaian ulang.
- Baru tawar dan bayar tanda jadi.
Untuk rumah take over yang sedang dipasarkan, lihat katalog properti Vorneo. Setiap listing menampilkan uang pengganti dan cicilannya, jadi hitungan di atas bisa langsung dipakai.
