Saat mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank akan bertanya: mau tenor berapa tahun? Banyak orang langsung memilih yang paling panjang karena cicilannya paling kecil. Pilihan itu tidak selalu salah, tapi ada harganya. Artikel ini membandingkan tenor dengan angka, supaya Anda tahu persis apa yang ditukar.
Apa Itu Tenor dan Kenapa Penting
Tenor adalah lama waktu pinjaman sampai lunas. Makin panjang tenor, pokok pinjaman dibagi ke lebih banyak bulan, jadi cicilan per bulan turun. Tapi bunga juga dihitung selama lebih banyak bulan, jadi total yang Anda bayar ke bank naik.
Tenor juga menentukan seberapa lama hidup Anda terikat cicilan. Tenor 25 tahun yang dimulai usia 30 berarti cicilan berjalan sampai usia 55.
Contoh Hitungan dengan Asumsi yang Jelas
Supaya perbandingannya adil, kita pakai satu skenario sederhana:
- Pokok pinjaman Rp300 juta.
- Bunga 9% per tahun, dianggap tetap selama seluruh tenor.
- Cicilan anuitas, yaitu cicilan bulanan yang sama besar setiap bulan.
Asumsi ini sengaja disederhanakan. Dalam praktik, KPR konvensional biasanya punya bunga fixed beberapa tahun lalu floating, jadi angka sebenarnya akan berbeda. Hasilnya, dibulatkan:
| Tenor | Cicilan per bulan | Total bunga selama tenor |
|---|---|---|
| 10 tahun | sekitar Rp3,80 juta | sekitar Rp156 juta |
| 15 tahun | sekitar Rp3,04 juta | sekitar Rp248 juta |
| 20 tahun | sekitar Rp2,70 juta | sekitar Rp348 juta |
| 25 tahun | sekitar Rp2,52 juta | sekitar Rp455 juta |
Ada dua hal yang terlihat dari tabel ini.
Pertama, dari 10 ke 15 tahun, cicilan turun sekitar Rp760 ribu per bulan, tapi total bunga naik sekitar Rp92 juta.
Kedua, makin panjang tenornya, penurunan cicilan makin kecil. Dari 20 ke 25 tahun, cicilan hanya turun sekitar Rp180 ribu, padahal total bunga naik lebih dari Rp100 juta. Di ujung yang panjang, Anda membayar mahal untuk keringanan yang tipis.
Untuk memahami cara membaca simulasi dari bank, lihat artikel membaca simulasi cicilan KPR.
Kelebihan dan Kekurangan Tenor Pendek
Kelebihan:
- Total bunga jauh lebih kecil.
- Rumah lunas lebih cepat, jadi Anda bebas cicilan di usia yang lebih muda.
- Porsi pokok dalam cicilan naik lebih cepat, sehingga kepemilikan Anda atas rumah bertambah lebih cepat.
Kekurangan:
- Cicilan per bulan berat, dan bisa membuat bank menolak karena rasio cicilan terhadap penghasilan terlalu tinggi.
- Ruang untuk kebutuhan lain, dana darurat, dan pendidikan anak jadi sempit.
- Kalau penghasilan turun, tekanannya langsung terasa.
Kelebihan dan Kekurangan Tenor Panjang
Kelebihan:
- Cicilan per bulan ringan, lebih mudah lolos penilaian bank.
- Ada sisa penghasilan untuk menabung, dana darurat, atau kebutuhan lain.
- Lebih tahan bila ada guncangan penghasilan.
Kekurangan:
- Total bunga jauh lebih besar.
- Bertahun-tahun pertama, sebagian besar cicilan habis untuk bunga, jadi sisa pokok turun lambat.
- Saat bunga floating naik, dampaknya terasa lebih lama karena sisa tenor masih panjang.
Cara Memilih Tenor yang Pas
Pendekatan yang masuk akal untuk kebanyakan orang:
- Tentukan batas cicilan yang aman. Banyak perencana keuangan menyarankan total cicilan utang tidak lebih dari sekitar sepertiga penghasilan bersih. Cara menghitungnya ada di artikel menghitung kemampuan beli rumah.
- Cari tenor terpendek yang cicilannya masih di bawah batas itu. Bukan tenor terpanjang yang tersedia.
- Sisakan ruang untuk kenaikan bunga. Kalau masa fixed habis dan bunga naik, cicilan Anda masih harus tertanggung.
- Cek batas usia. Bank membatasi usia saat KPR lunas. Kalau Anda mengajukan di usia 40-an, tenor maksimal mungkin lebih pendek dari yang ditawarkan di brosur.
Tenor dan Bunga Floating
Contoh di atas memakai bunga tetap selama seluruh tenor supaya mudah dibandingkan. Dalam kenyataan, sebagian besar KPR konvensional hanya memberi bunga fixed beberapa tahun pertama. Setelah itu bunga mengikuti acuan bank dan bisa naik atau turun.
Ini membuat tenor panjang punya risiko tambahan. Makin lama sisa tenor saat masa fixed habis, makin besar pengaruh kenaikan bunga terhadap total yang Anda bayar. Pada tenor 25 tahun dengan masa fixed tiga tahun, misalnya, lebih dari dua puluh tahun cicilan akan mengikuti bunga floating.
Karena itu, saat membandingkan tenor, minta bank membuat simulasi dengan bunga floating yang berlaku sekarang setelah masa fixed, bukan hanya dengan bunga promo. Penjelasan soal bunga fixed dan floating ada di artikel jenis bunga KPR.
Strategi Tengah: Tenor Panjang, Lunasi Lebih Cepat
Ada cara untuk mendapat sebagian manfaat dua sisi. Ambil tenor yang cukup panjang agar cicilan wajib ringan, lalu lakukan pelunasan sebagian saat ada dana lebih, misalnya dari bonus atau tunjangan hari raya.
Strategi ini hanya berjalan kalau Anda disiplin dan kalau penalti pelunasan sebagian di bank Anda tidak besar. Banyak bank mengenakan penalti selama masa bunga fixed dan melonggarkannya setelah masa floating. Baca perjanjian kredit dan tanyakan ke bank sebelum akad. Pembahasan lengkapnya ada di artikel melunasi KPR lebih cepat.
Pertimbangan untuk Pembeli di Kalimantan Selatan
Banyak pekerja di Kalimantan Selatan punya penghasilan yang naik turun, misalnya yang bekerja di sektor tambang, proyek, atau usaha sendiri. Bagi profil seperti ini, tenor yang sedikit lebih panjang dengan cicilan aman sering lebih bijak, asalkan dipadukan dengan kebiasaan melunasi sebagian saat penghasilan sedang baik.
Ingat juga biaya rumah di luar cicilan. Rumah di lahan rawa atau tanah urukan di Banjarmasin kadang butuh biaya perawatan tambahan, misalnya meninggikan lantai atau memperbaiki saluran air. Jangan habiskan seluruh kemampuan bayar Anda untuk cicilan.
Penutup
Tenor pendek menghemat bunga, tenor panjang menjaga napas keuangan bulanan. Pilih tenor terpendek yang cicilannya masih aman, sisakan ruang untuk kenaikan bunga, dan minta bank membuat simulasi beberapa tenor sekaligus sebelum Anda memutuskan.
Kalau Anda sedang mencari rumah di Kalimantan Selatan dan ingin menyesuaikan pilihan rumah dengan cicilan yang nyaman, tim Vorneo Property bisa membantu.
