Sewa Tahunan atau Bulanan: Mana yang Lebih Untung untuk Pemilik Rumah?

Salah satu keputusan pertama saat menyewakan rumah adalah memilih skema pembayaran: setahun sekaligus atau per bulan. Keduanya sama-sama umum, tetapi dampaknya ke arus kas, risiko rumah kosong, dan pekerjaan Anda sebagai pemilik cukup berbeda. Artikel ini membandingkan keduanya dengan bahasa yang sederhana, supaya Anda bisa memilih sesuai kondisi rumah dan kebutuhan keuangan Anda.

Kebiasaan Sewa di Kalimantan Selatan

Di Banjarmasin, Banjarbaru, dan banyak kota lain di Kalimantan Selatan, rumah sewa biasanya dibayar per tahun di muka. Penyewa yang mencari rumah utuh untuk keluarga umumnya sudah menyiapkan dana setahun, dan pemilik pun terbiasa menerima pembayaran seperti itu.

Sewa bulanan lebih sering ditemui di kontrakan petak, kamar kos, dan rumah kecil di dekat kampus atau kawasan kerja. Penyewanya cenderung pekerja muda, mahasiswa, atau orang yang baru pindah dan belum yakin akan tinggal lama.

Jadi pertanyaannya bukan mana yang benar, melainkan mana yang cocok dengan jenis rumah Anda dan calon penyewa yang paling mungkin datang.

Kelebihan Sewa Tahunan

Kelebihan paling jelas adalah uang yang diterima di depan. Anda menerima sewa satu tahun sekaligus, sehingga tidak perlu menagih setiap bulan dan tidak pusing kalau penyewa telat bayar.

Risiko rumah kosong juga lebih kecil. Dalam setahun, Anda hanya perlu mencari penyewa paling banyak sekali. Setiap pergantian penyewa biasanya memakan waktu: membersihkan rumah, memperbaiki kerusakan kecil, memasang iklan, dan menerima calon penyewa yang datang melihat. Semakin jarang pergantian, semakin sedikit waktu rumah tidak menghasilkan.

Selain itu, penyewa tahunan cenderung lebih serius. Orang yang berani membayar setahun di muka biasanya sudah mantap dengan lokasinya, misalnya karena dekat kantor atau sekolah anak.

Kekurangan Sewa Tahunan

Harga per bulan pada sewa tahunan biasanya lebih rendah dibanding sewa bulanan untuk rumah yang setara. Penyewa merasa wajar mendapat potongan karena membayar di muka.

Ada juga godaan untuk menghabiskan uang sewa terlalu cepat. Dana setahun yang masuk sekaligus terasa besar, padahal sebagian perlu disisihkan untuk perawatan, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan pajak penghasilan sewa. Kalau tidak dipisahkan sejak awal, Anda bisa kekurangan dana ketika atap bocor di bulan kedelapan.

Kekurangan lain, Anda terikat setahun. Kalau penyewa ternyata kurang merawat rumah, Anda tidak bisa begitu saja mengakhiri sewa tanpa dasar yang jelas di perjanjian.

Kelebihan Sewa Bulanan

Sewa bulanan membuka pasar yang lebih luas. Banyak orang tidak punya dana setahun di tangan, tetapi sanggup membayar rutin dari gaji. Dengan menawarkan skema bulanan, rumah Anda bisa menarik penyewa yang tidak terjangkau oleh skema tahunan.

Harga per bulannya juga bisa sedikit lebih tinggi. Kalau rumah jarang kosong, total pemasukan setahun bisa melampaui sewa tahunan.

Fleksibilitas juga berlaku untuk Anda. Kalau suatu saat Anda ingin menjual rumah, menempatinya sendiri, atau merenovasi, rentang waktu yang pendek membuat rencana itu lebih mudah diatur.

Kekurangan Sewa Bulanan

Pekerjaan Anda bertambah. Ada tagihan setiap bulan, ada kemungkinan telat bayar, dan ada pergantian penyewa yang lebih sering. Setiap bulan kosong langsung mengurangi pemasukan tahunan.

Risiko kerusakan juga cenderung lebih tinggi karena rumah lebih sering berganti penghuni. Ini bukan berarti penyewa bulanan pasti kurang rapi, tetapi setiap kali barang diangkut keluar masuk, dinding, lantai, dan pintu ikut menanggungnya.

Cara Menghitung Perbandingannya

Agar tidak sekadar menebak, buat hitungan sederhana. Contoh di bawah hanya ilustrasi dengan angka bulat, bukan harga pasar di daerah tertentu.

Misalkan rumah Anda bisa disewakan Rp24 juta per tahun, atau Rp2,3 juta per bulan.

• Sewa tahunan: pemasukan Rp24 juta, dengan anggapan rumah langsung terisi lagi tahun berikutnya.
• Sewa bulanan, terisi penuh 12 bulan: Rp27,6 juta.
• Sewa bulanan, kosong 1 bulan: Rp25,3 juta.
• Sewa bulanan, kosong 2 bulan: Rp23 juta.

Dari ilustrasi ini terlihat bahwa sewa bulanan unggul selama rumah hampir tidak pernah kosong. Begitu kosongnya dua bulan, hasilnya sudah di bawah sewa tahunan, belum termasuk waktu dan biaya untuk mencari penyewa baru. Gunakan angka sewa yang realistis untuk rumah Anda sendiri. Kalau belum yakin, panduan menentukan harga sewa bisa membantu.

Rumah Seperti Apa yang Cocok untuk Masing-Masing

Sewa tahunan biasanya cocok untuk:

• Rumah keluarga dengan dua kamar atau lebih
• Rumah di perumahan yang jauh dari kampus atau kawasan kerja padat
• Pemilik yang tinggal jauh dan tidak bisa sering mengurus rumah

Sewa bulanan biasanya cocok untuk:

• Kontrakan petak atau rumah kecil satu kamar
• Lokasi dekat kampus, rumah sakit, atau kawasan kerja dengan banyak pendatang
• Pemilik yang tinggal dekat dan sanggup menangani penagihan serta pergantian penyewa

Kalau Anda tertarik mengelola beberapa unit kecil, artikel tentang bisnis kontrakan petak membahas sisi operasionalnya lebih jauh.

Jalan Tengah: Sewa Enam Bulan

Sebagian pemilik menawarkan sewa per enam bulan. Ini bisa menjadi jalan tengah: penyewa tidak harus menyiapkan dana setahun, sementara Anda tetap menerima uang di muka dan tidak menagih setiap bulan. Harganya bisa ditetapkan di antara harga tahunan dan bulanan.

Apa pun pilihan Anda, sebutkan dengan jelas di iklan. Penyewa yang mencari sewa bulanan akan melewatkan iklan yang hanya menyebut harga tahunan, begitu juga sebaliknya.

Tulis Semuanya di Perjanjian

Skema apa pun yang Anda pilih, perjanjian tertulis tetap wajib. Hal yang perlu diatur antara lain:

• Besar sewa dan tanggal jatuh tempo pembayaran
• Apa yang terjadi jika penyewa keluar sebelum masa sewa berakhir
• Pemberitahuan berapa lama sebelumnya jika sewa tidak diperpanjang
• Kenaikan harga saat perpanjangan
• Uang jaminan dan syarat pengembaliannya

Untuk detail isi perjanjian, baca isi surat perjanjian sewa. Soal uang jaminan, kami membahasnya terpisah di artikel uang jaminan sewa rumah.

Jangan Lupa Pajak dan Biaya Rutin

Penghasilan sewa termasuk objek pajak, baik dibayar tahunan maupun bulanan. Pada sewa tahunan, pajaknya dihitung dari uang yang Anda terima, jadi sisihkan bagiannya begitu dana masuk. Ketentuan terbaru sebaiknya Anda pastikan ke kantor pajak atau konsultan pajak. Penjelasan umumnya ada di artikel pajak penghasilan sewa.

Sisihkan juga dana perawatan. Rumah di Banjarmasin yang berdiri di tanah lembap dan sering diguyur hujan butuh perawatan atap, talang, dan cat yang lebih rutin.

Kesimpulan

Sewa tahunan memberi kepastian dan uang di depan dengan harga per bulan yang sedikit lebih rendah. Sewa bulanan memberi harga lebih tinggi dan pasar lebih luas, tetapi menuntut lebih banyak tenaga dan lebih rentan terhadap bulan kosong. Hitung dengan angka rumah Anda sendiri, lihat siapa calon penyewa yang paling mungkin datang, lalu tuliskan pilihan itu dengan jelas di iklan dan perjanjian.

Kalau Anda ingin menyewakan rumah di Banjarmasin, Banjarbaru, atau kota lain di Kalimantan Selatan, Vorneo Property bisa membantu menimbang harga dan mencarikan penyewa.