Cara Mengecek Pondasi Rumah di Tanah Lunak Banjarmasin

Pondasi adalah bagian rumah yang paling sulit dilihat dan paling mahal diperbaiki. Saat survei, Anda hampir tidak pernah melihat pondasinya langsung. Yang bisa Anda lihat adalah jejaknya: lantai, dinding, pintu, dan bagian bawah rumah.

Di Banjarmasin dan dataran rendah Kalimantan Selatan, hal ini lebih penting lagi. Tanahnya banyak berupa rawa dan gambut yang lunak, dan banyak lahan diurug sebelum dibangun. Artikel ini membahas cara membaca kondisi pondasi dari apa yang terlihat, dan apa yang perlu ditanyakan.

Kenali tanahnya dulu

Tanah lunak punya daya dukung rendah. Kalau diberi beban, tanah ini memadat pelan-pelan, kadang selama bertahun-tahun. Gambut juga bisa menyusut ketika kering. Karena itu rumah di tanah lunak perlu pondasi yang menyalurkan beban ke lapisan yang lebih kuat, atau menyebarkannya ke area yang lebih luas.

Sebelum survei, cari tahu sedikit tentang lahannya:

• Apakah lahan itu dulu rawa, sawah, atau kebun?
• Apakah diurug, kapan, dan setebal apa?
• Apakah rumah di sekitarnya punya masalah retak atau penurunan?

Cara mengecek riwayat lahan urukan dibahas di artikel membeli tanah urukan.

Jenis pondasi yang lazim di tanah lunak

Tanyakan pondasi apa yang dipakai. Tidak ada satu jenis yang selalu benar, karena pilihannya bergantung pada tanah dan beban rumah.

• Cerucuk galam. Tiang kayu galam dipancang rapat ke tanah lunak, lalu di atasnya dibuat pondasi. Cara ini sudah lama dipakai di Banjarmasin. Galam bertahan baik selama terus terendam air tanah. Kalau muka air tanah turun dan kayunya terpapar udara, kayu bisa lapuk.
• Tiang ulin. Rumah panggung dan rumah kayu sering bertumpu pada tiang ulin, kayu besi Kalimantan yang terkenal awet. Ulin tahan lama, tetapi sambungan, alas, dan bagian yang sering basah kering tetap perlu dicek.
• Tiang pancang beton. Tiang beton dipancang lebih dalam menuju lapisan tanah yang lebih keras. Lazim untuk bangunan yang lebih berat, seperti ruko atau rumah bertingkat.
• Pondasi dangkal di atas urukan. Pondasi batu kali atau pondasi telapak yang langsung bertumpu pada urukan. Bisa cukup untuk rumah ringan di tanah yang sudah stabil, tetapi lebih rentan kalau tanah di bawahnya masih memadat.

Rumah panggung dan sejarahnya dibahas di artikel rumah panggung Kalimantan.

Yang bisa dilihat dari luar

Berjalanlah mengelilingi rumah dan perhatikan:

• Garis bangunan. Berdiri agak jauh dan lihat apakah garis atap, lantai teras, dan sloof terlihat lurus. Sloof adalah balok beton di atas pondasi yang menjadi dudukan dinding.
• Celah di kaki dinding. Cari celah antara dinding dan tanah atau antara dinding dan lantai teras. Celah yang melebar bisa berarti salah satu bagian turun.
• Bagian tambahan. Dapur, carport, atau kamar tambahan sering dibangun belakangan dengan pondasi yang berbeda. Sambungan antara bangunan lama dan tambahan adalah tempat retak paling sering muncul.
• Air di sekitar rumah. Genangan yang menetap di dekat dinding melemahkan tanah di bawah pondasi. Lihat apakah air hujan mengalir menjauhi rumah.

Yang bisa dilihat dari dalam

Di dalam rumah, tanda-tanda pergerakan pondasi biasanya muncul di:

• Lantai. Letakkan kelereng atau bola kecil di lantai dan lihat apakah menggelinding ke satu arah. Perhatikan juga keramik yang retak, kopong, atau terangkat.
• Pintu dan jendela. Buka tutup semuanya. Pintu yang macet, menggesek kusen, atau tidak bisa dikunci bisa menandakan kusennya berubah bentuk.
• Retak dinding. Retak miring dari sudut pintu dan jendela, atau retak yang lebar di satu sisi dan menyempit di sisi lain, lebih perlu diwaspadai daripada retak rambut. Cara membaca retak dibahas di artikel membaca retak dinding dan penurunan tanah.
• Plafon dan lis. Lis plafon yang terlepas atau celah antara plafon dan dinding bisa ikut menunjukkan pergerakan.

Rumah panggung dan rumah kayu

Kalau rumahnya panggung, Anda punya kesempatan melihat strukturnya langsung. Dengan senter, lihat ke kolong rumah:

• Apakah tiang tegak dan tidak miring?
• Apakah ada tiang yang lapuk, retak, atau sudah ditambal dengan tiang tambahan?
• Bagaimana kondisi balok di atas tiang dan sambungannya?
• Apakah ada tanda rayap, seperti jalur tanah di permukaan kayu?

Kayu yang lapuk akan terasa lunak kalau ditekan dengan ujung obeng. Perawatan rumah kayu dibahas di artikel merawat rumah kayu, dan tanda serangan rayap di artikel cek rayap rumah.

Bandingkan dengan rumah tetangga

Rumah di sebelahnya sering memberi petunjuk. Rumah-rumah di satu deret biasanya dibangun di atas tanah yang mirip, kadang oleh pengembang yang sama. Perhatikan apakah lantai teras tetangga sejajar dengan rumah yang Anda survei, apakah ada rumah yang sudah meninggikan lantainya, dan apakah ada retak serupa di dinding luar mereka.

Kalau sempat, ajak tetangga mengobrol sebentar. Tanyakan apakah rumah mereka pernah mengalami penurunan, dan apa yang sudah mereka perbaiki. Jawaban mereka bisa menunjukkan masalah yang juga mungkin terjadi pada rumah ini.

Pertanyaan untuk penjual

• Siapa yang membangun rumah ini, dan kapan?
• Apakah ada gambar kerja atau dokumen Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)?
• Pondasi apa yang dipakai, dan apakah ada uji tanah sebelum membangun?
• Apakah lantai pernah ditinggikan atau diperbaiki? Kapan dan kenapa?
• Apakah pernah ada retak yang ditambal?

Jawaban seperti “lantainya ditinggikan karena jalan di depan naik” adalah informasi berguna. Artinya air pernah masuk, atau rumah lebih rendah dari sekitarnya.

Kapan memanggil ahli struktur

Panggil ahli struktur atau insinyur sipil kalau Anda menemukan:

• Beberapa tanda sekaligus, misalnya lantai miring, pintu macet, dan retak miring.
• Retak yang bisa dimasuki koin, atau retak yang kembali muncul setelah ditambal.
• Tiang kayu yang lapuk atau tiang beton yang retak di kolong rumah.
• Rumah bertingkat di tanah lunak tanpa keterangan jelas soal pondasinya.

Biaya pemeriksaan jauh lebih kecil daripada biaya memperbaiki pondasi. Hasil pemeriksaan juga bisa menjadi bahan negosiasi harga.

Ringkasnya

Kenali dulu riwayat tanahnya, tanyakan jenis pondasinya, lalu baca jejaknya di lantai, pintu, dinding, dan kolong rumah. Satu tanda kecil belum tentu masalah, tetapi beberapa tanda sekaligus perlu diperiksa ahli sebelum Anda membayar.

Kalau Anda sedang menimbang rumah di Banjarmasin atau sekitarnya dan ingin pendapat kedua saat survei, tim Vorneo Property bisa membantu.