Refinancing KPR terdengar sederhana: pindah ke bank yang bunganya lebih rendah, cicilan turun, selesai. Kenyataannya, pindah bank membawa biaya di awal yang tidak kecil. Refinancing baru menguntungkan kalau penghematan cicilan selama sisa masa kredit lebih besar dari biaya itu. Artikel ini fokus pada cara memutuskannya dengan angka, bukan dengan perasaan.

Kalau Anda ingin penjelasan dasar soal proses perpindahan dan dokumennya, baca juga panduan take over KPR ke bank lain. Di sini kita lebih banyak membahas hitungan dan urutan langkahnya.

Tanda Refinancing Layak Dipertimbangkan

Tidak semua nasabah perlu memikirkan refinancing. Beberapa kondisi yang biasanya membuat langkah ini layak dihitung:

  • Masa bunga tetap sudah habis. Setelah periode bunga fixed selesai, KPR konvensional umumnya beralih ke bunga floating. Kalau lonjakannya terasa, saatnya membandingkan. Bedanya dijelaskan di artikel bunga fixed dan floating.
  • Sisa tenor masih panjang. Makin lama sisa masa kredit, makin besar ruang penghematan bunga.
  • Riwayat bayar Anda bersih. Bank baru akan melihat catatan cicilan Anda. Nasabah yang selalu tepat waktu punya posisi tawar yang lebih baik.
  • Nilai rumah tidak turun. Bank baru akan menilai ulang rumah Anda. Kalau hasil penilaian rendah, plafon yang disetujui bisa tidak cukup untuk melunasi pinjaman lama.

Rincian Biaya yang Harus Dihitung

Ini bagian yang menentukan. Minta semua angka secara tertulis, jangan hanya lisan.

Penalti pelunasan dipercepat di bank lama. Biasanya berupa persentase dari sisa pokok. Besarannya berbeda antar bank dan sering tergantung apakah Anda masih dalam masa bunga fixed. Lihat perjanjian kredit Anda, lalu konfirmasi ke bank.

Provisi dan administrasi di bank baru. Mirip dengan saat Anda pertama kali mengambil KPR. Rinciannya bisa Anda baca di artikel biaya provisi dan administrasi KPR.

Biaya appraisal. Bank baru menilai ulang rumah Anda. Biaya ini kadang ditanggung bank sebagai promosi, kadang tidak.

Biaya notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Untuk roya, yaitu pencoretan hak tanggungan bank lama, lalu pembebanan hak tanggungan baru untuk bank baru.

Asuransi baru. Polis asuransi jiwa dan kebakaran yang lama biasanya melekat pada bank lama. Bank baru akan meminta polis baru.

Jumlahkan semuanya. Angka total inilah yang harus “dikembalikan” oleh penghematan cicilan.

Cara Menghitung Titik Impas

Rumusnya sederhana:

Titik impas (bulan) = total biaya refinancing / selisih cicilan per bulan

Contoh ilustrasi dengan angka bulat, bukan penawaran bank mana pun: total biaya refinancing Rp12 juta, cicilan lama Rp4 juta per bulan, cicilan baru Rp3,6 juta per bulan. Selisihnya Rp400 ribu. Titik impasnya 12 juta dibagi 400 ribu, yaitu 30 bulan.

Artinya, baru setelah dua setengah tahun Anda benar-benar mulai hemat. Kalau sisa tenor Anda masih 12 tahun, ini masuk akal. Kalau sisa tenornya tiga tahun, hampir tidak ada gunanya.

Dua hal yang sering terlewat saat menghitung:

  1. Bunga promo hanya sementara. Bank baru sering menawarkan bunga fixed rendah untuk beberapa tahun, lalu floating. Tanyakan acuan bunga floating mereka, dan hitung skenario setelah promo habis.
  2. Tenor bisa ikut berubah. Kalau bank baru memberi tenor lebih panjang, cicilan turun tapi total bunga bisa naik. Bandingkan dengan sisa tenor yang sama agar adil.

Langkah Refinancing dari Awal sampai Selesai

  1. Minta surat keterangan sisa pinjaman dari bank lama, sekaligus tanyakan besaran penalti dan prosedur pelunasan.
  2. Kumpulkan penawaran dari dua atau tiga bank. Minta simulasi tertulis yang memuat bunga, masa fixed, acuan floating, tenor, dan seluruh biaya.
  3. Hitung titik impas untuk tiap penawaran dengan rumus di atas.
  4. Ajukan ke bank pilihan. Dokumennya mirip pengajuan KPR biasa: identitas, bukti penghasilan, rekening koran, fotokopi sertifikat, dan surat keterangan sisa pinjaman.
  5. Appraisal dan persetujuan. Bank menilai rumah dan memeriksa riwayat kredit Anda.
  6. Akad kredit dan pelunasan. Bank baru melunasi sisa pinjaman ke bank lama.
  7. Roya dan hak tanggungan baru. Sertifikat diserahkan dari bank lama, dicoret hak tanggungannya, lalu dibebani hak tanggungan baru lewat notaris atau PPAT.

Selama proses berjalan, tetap bayar cicilan di bank lama sampai ada konfirmasi pelunasan. Telat satu bulan di masa transisi bisa tercatat di riwayat kredit Anda.

Alternatif Selain Pindah Bank

Sebelum memutuskan pindah, coba dua jalan yang lebih murah:

  • Negosiasi ulang bunga di bank lama. Bawa penawaran tertulis dari bank lain. Kadang bank lama mau menyesuaikan bunga tanpa Anda harus menanggung biaya pindah.
  • Pelunasan sebagian. Kalau Anda punya dana lebih, mengurangi pokok bisa menurunkan cicilan atau mempersingkat tenor. Pembahasannya ada di artikel melunasi KPR lebih cepat.

Kalau masalahnya bukan bunga tapi cicilan memang sudah terlalu berat untuk penghasilan Anda, refinancing mungkin bukan jawaban. Bicarakan restrukturisasi dengan bank sebelum ada tunggakan.

Kesalahan yang Sering Terjadi

  • Hanya membandingkan bunga promo. Bunga rendah dua atau tiga tahun pertama belum tentu murah kalau bunga floating setelahnya tinggi.
  • Lupa menghitung penalti. Penalti di bank lama sering menjadi pos terbesar, terutama bila Anda masih dalam masa fixed.
  • Menambah pinjaman tanpa rencana. Bank baru kadang menawarkan top up. Uang tambahan itu tetap utang dengan bunga, dan bisa menghapus seluruh penghematan dari pindah bank.
  • Pindah terlalu sering. Setiap kali pindah, biaya awal dibayar lagi. Dua kali refinancing dalam waktu singkat jarang menguntungkan.

Catatan untuk Rumah di Kalimantan Selatan

Di Banjarmasin dan sekitarnya, banyak rumah berdiri di atas tanah rawa atau tanah urukan. Saat appraisal ulang, kondisi bangunan ikut dinilai. Retak dinding atau lantai yang turun bisa memengaruhi nilai. Kalau rumah Anda punya masalah seperti itu, perbaiki dulu atau siapkan penjelasan, supaya hasil penilaian tidak mengejutkan.

Penutup

Refinancing KPR menguntungkan kalau selisih bunganya nyata, sisa tenornya panjang, dan titik impasnya jauh lebih pendek dari sisa masa kredit. Minta semua biaya secara tertulis, hitung dengan rumus sederhana di atas, dan coba negosiasi dengan bank lama sebelum pindah.

Kalau Anda sedang mempertimbangkan pindah bank atau ingin tahu kisaran nilai rumah Anda di pasar Kalimantan Selatan, tim Vorneo Property bisa membantu.