Banua Anam adalah sebutan untuk enam kabupaten di bagian hulu Kalimantan Selatan. Dalam bahasa Banjar, banua berarti negeri atau kampung halaman, dan anam berarti enam.

Kota-kotanya lebih kecil daripada Banjarmasin atau Banjarbaru. Namun, masing-masing menjadi pusat pemerintahan, sekolah, pasar, dan layanan bagi desa-desa di sekitarnya.

Panduan ini untuk Anda yang ingin membeli rumah, tanah, atau ruko di salah satu kabupaten itu, entah untuk ditinggali, untuk usaha, atau untuk keluarga di kampung. Isinya gambaran wilayah dan hal yang perlu dicek sebelum membayar.

Enam kabupaten dan kota-kotanya

Keenam kabupaten ini terhubung oleh jalan utama yang mengarah ke utara dari Martapura. Rantau berada paling selatan dan Tanjung paling utara. Di sebelah timur membentang Pegunungan Meratus.

Kota layanan bagi kebun, sawah, dan rawa

Kota-kota Banua Anam menjadi pusat layanan bagi daerah pertanian di sekitarnya: kebun karet, sawah, dan lahan rawa. Hulu Sungai Utara, misalnya, punya rawa yang luas dan dikenal dengan itik Alabio.

Di beberapa kabupaten, tambang batu bara juga besar pengaruhnya, terutama di Tabalong, Balangan, dan Tapin. Tambang membawa pekerja dan kontraktor, dan kehadiran mereka ikut memengaruhi kebutuhan rumah serta sewa di kota terdekat.

Bagi pembeli, gambaran ini berguna. Siapa yang tinggal dan bekerja di sebuah kota menentukan jenis properti yang dicari, dan seberapa mudah properti itu dijual atau disewakan lagi nanti.

Apa yang biasanya dicari pembeli

Di kota-kota kabupaten seperti ini, permintaan biasanya berkisar pada beberapa jenis properti:

  • Rumah dekat pusat kota, yang dekat dengan pasar, sekolah, kantor pemerintahan, dan rumah sakit.
  • Tanah di pinggir jalan utama, untuk usaha, bengkel, gudang kecil, atau rumah sekaligus toko.
  • Ruko di pusat kota, untuk usaha sendiri atau disewakan.
  • Tanah keluarga di desa, yang dijual ketika ahli waris sudah tinggal di kota lain.

Untuk tanah di pinggir jalan utama, lihat lebar muka tanahnya, apakah kendaraan bisa berhenti tanpa mengganggu lalu lintas, dan apakah jalan di depannya pernah tergenang. Untuk rumah, timbang dulu jaraknya ke tempat kerja dan sekolah, baru luas tanahnya.

Kalau Anda membeli rumah untuk orang tua, atau untuk ditempati sesekali saat pulang kampung, pikirkan juga siapa yang merawatnya sehari-hari. Rumah yang lama kosong di daerah lembap lebih cepat rusak, terutama rumah kayu.

Riwayat banjir dan lahan rawa

Banjir Januari 2021 melanda sebagian besar Kalimantan Selatan. Hulu Sungai Tengah, dengan ibu kotanya Barabai, menjadi salah satu daerah yang terdampak paling parah. Kalau Anda membeli di daerah yang terdampak waktu itu, tanyakan langsung ke tetangga:

  • Setinggi apa air di lokasi itu pada Januari 2021?
  • Berapa lama air bertahan sebelum surut?
  • Apakah rumah atau tanah itu tergenang lagi setelahnya?

Cari juga bekas garis air di dinding, dan bandingkan tinggi lantai dengan jalan di depannya.

Di Hulu Sungai Utara, banyak lahan berupa rawa. Rumah panggung lazim di lahan seperti itu, dan permukaan air rawa naik turun mengikuti musim. Tanah rawa membutuhkan urukan atau pondasi khusus kalau ingin dibangun rumah biasa, dan biayanya bisa jauh lebih besar daripada di tanah kering. Datanglah saat musim hujan untuk melihat kondisi terburuknya, termasuk jalan menuju lokasi.

Tanah desa yang masih ber-SKT

Di desa, tidak semua tanah sudah bersertifikat. Sebagian dikuasai dengan Surat Keterangan Tanah (SKT) dari kepala desa atau lurah, kadang juga dari camat, surat segel lama, atau surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang sering disebut sporadik.

Surat-surat itu menunjukkan riwayat penguasaan, bukan sertifikat hak atas tanah. Sebelum membeli tanah seperti ini:

  • Cek register tanah di kantor desa, untuk melihat riwayat surat atas bidang itu.
  • Temui pemilik tanah di setiap sisi batas dan pastikan mereka mengakui batasnya.
  • Lihat BHUMI, peta bidang tanah dari Kementerian ATR/BPN, untuk mengetahui bidang bersertifikat di sekitarnya.
  • Tanyakan ke Kantor Pertanahan apakah bidang itu bisa didaftarkan.

Setelah membeli, catat transaksinya secara resmi dan daftarkan tanahnya, lewat pendaftaran pertama kali atau lewat Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) kalau program itu sedang berjalan di desa tersebut. Harga tanah seperti ini biasanya lebih rendah daripada tanah bersertifikat. Penjelasan lengkapnya ada di panduan SKT dan segel tanah.

Tambang dan kawasan hutan

Di kabupaten yang punya tambang, tanah yang terlihat kosong bisa berada di dalam wilayah izin tambang. Hak atas tanah dan izin tambang adalah dua hal yang berbeda, dan tambang di dekatnya bisa membatasi apa yang bisa Anda lakukan di atas tanah itu.

Tanyakan ke dinas Energi dan Sumber Daya Mineral (ESDM) provinsi apakah lokasinya masuk wilayah izin tambang. Perhatikan juga jalan angkut, debu, dan suara di sekitarnya.

Ke arah Pegunungan Meratus, sebagian lahan bisa masuk kawasan hutan. Tanah di dalam kawasan hutan tidak bisa begitu saja disertifikatkan. Cek peta kawasan hutan ke dinas kehutanan sebelum membayar.

Peruntukan lahannya dalam rencana tata ruang kabupaten juga bisa Anda lihat di GISTARU, layanan peta tata ruang dari Kementerian ATR/BPN.

Menilai harga tanpa data yang rapi

Data transaksi properti di kota kabupaten tidak selalu mudah didapat. Untuk menilai harga yang wajar:

  • Bandingkan dengan beberapa penjualan terbaru di desa atau kelurahan yang sama, bukan dengan harga di kota lain.
  • Tanyakan ke perangkat desa dan warga berapa harga yang benar-benar terjadi, bukan harga yang ditawarkan.
  • Pakai Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di tagihan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sebagai dasar pajak, bukan sebagai harga pasar.
  • Hitung biaya tambahan, seperti urukan, pengurusan sertifikat, dan pajak.

Di kota yang lebih kecil, jumlah calon pembeli juga lebih sedikit. Pikirkan sejak awal seberapa mudah properti itu dijual atau disewakan lagi kalau rencana Anda berubah.

Langkah berikutnya

  1. Tentukan kota berdasarkan kebutuhan sehari-hari: kerja, sekolah, dan keluarga.
  2. Datangi lokasi saat musim hujan dan bicara dengan tetangga.
  3. Pastikan jenis dokumen tanahnya, lalu cek ke kantor desa dan Kantor Pertanahan.
  4. Tanyakan soal tambang atau kawasan hutan kalau lokasinya dekat dengan keduanya.
  5. Libatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), atau camat yang bertugas sebagai PPAT Sementara di wilayah yang jarang ada PPAT.

Tautan di bagian atas mengarah ke halaman properti tiap kabupaten di vorneo.id, dan pertanyaan bisa dikirim ke tim Vorneo lewat WhatsApp.