伊斯兰地块（kavling syariah）和免银行购房（rumah tanpa bank）的广告随处可见，在社交媒体上尤其多。承诺听起来很诱人：直接向开发商分期付款，没有利息、没有罚金、不查信用记录，也不会被收房。
对难以从银行获得房贷（KPR）的人，或希望避开 riba（伊斯兰教义禁止的利息）的人来说，这类方案听起来像一条出路。其中确实有诚实经营的，但也有一些让买家落得地没了、房没了、钱也没了。
本文写给正在考虑直接向开发商分期购买地块或住宅、想知道在付钱之前该核查什么的您。
什么是直接向开发商分期付款
在这种常被称为开发商自营分期（in-house）的方案里，您先付首付，然后直接按月向开发商付款，中间没有银行。价格、首付、期限和各项条件都由开发商决定。
伊斯兰标签通常说明的是付款方式，例如价格固定、不计利息、逾期不罚款。这个标签对土地的合法性和项目许可没有任何保证，核查方式与其他住宅项目完全一样。
关键的区别在这里。申请银行房贷时，银行会在放款前核查产权证、为房子估价；而在自营分期方案中，没有任何第三方来核查，这项工作完全落在您身上。
需要识别的问题模式
在印尼各地，采用这类方案、最后出了问题的住宅项目，往往呈现相似的模式：
- 土地不属于开发商。产权证仍在原所有人名下、地款只付了一部分，或者正处于纠纷中。
- 产权证一直没有分割。买家早已付清多年，每块地的产权证却迟迟没有下来。
- 许可还没有就先收钱。营销先行，而空间规划和建筑许可还没办，或者根本批不下来。
- 项目烂尾。工程停摆，道路和设施始终没有建，开发商也很难联系上。
- 个人账户收款。款项被要求转入个人账户，出了问题很难追查。
- 价格远低于周边土地，却给不出合理的解释。
只要出现其中一种，就足以让您停下来进一步追问。
核查土地：总产权证及其分割
先从土地查起，因为土地不清楚，其他一切承诺都没有意义。
- 索取总产权证（sertifikat induk）的复印件。权利人应当是开发商。如果仍在原所有人名下，请对方书面说明双方之间的协议，以及地款是否已经付清。
- 要求正式核查。请开发商允许通过土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）到土地局（Kantor Pertanahan）核查产权证，包括土地是否已被抵押、冻结或存在纠纷。
- 询问分割计划。总产权证什么时候按地块分割、由谁办理。流程见如何分割土地产权证。
- 到现场查看。确认带您看的那块地与文件上的一致，而且每块地都有道路通达。
如果土地还只有土地证明信（surat keterangan tanah）或 segel（旧式土地凭据），尚未办理产权证，风险就更大。土地只有在完成登记之后才能分割。
核查许可和协议内容
住宅项目需要空间利用适配许可（KKPR）、经批准的总平面图（site plan），以及房屋的建筑许可（PBG）。请索取这些文件本身的复印件，不要只满足于一个编号。
如果买的是不带房子的地块，请留意总平面图上规划的道路、排水和电网。没有通道和公用设施的地块，既难建房，也难转售。
对于建成前就出售的房子，经《创造就业法》（UU Cipta Kerja）修订的 2011 年第 1 号法律《住房与居住区法》（UU No. 1 Tahun 2011），连同 2021 年第 12 号政府条例（PP No. 12 Tahun 2021），规定了何时可以签订买卖约定协议（PPJB）。条件是以下各项已经确定：土地所有权状况、所售标的、PBG、道路与公共设施及公用设施的配套，以及项目已建成至少 20%。
协议最好是在公证人面前订立的 PPJB，并写明：
- 地块或房屋的具体信息，包括编号、面积及其在总平面图上的位置。
- 交付时间，以及以您名义办出产权证的时间。
- 开发商延误时的处理，包括退款。
- 您逾期付款或停止付款时的后果。
如何全面核查开发商的公司及其许可，见如何核查开发商的合法资质。
安全的付款方式
- 只付款到开发商公司名下的账户，不要付到老板、销售人员或他们亲属的个人账户。
- 每笔付款都索取正式收据，并保留转账凭证。
- 不要被促销催着做决定。只限今天的折扣，是让人跳过核查的老套路。
- 到现场去，与住户或前几期的买家聊一聊。问他们是否已经拿到产权证，交付是否按时。
也可以到当地的村公所或街道办事处打听。村里的工作人员往往知道这块地的来历，以及是否发生过纠纷。
如果您逾期或停止付款
没有罚金不等于没有后果。每份协议对逾期和解约都有各自的规定。
签字之前，请在协议中找到以下问题的答案：
- 逾期多久之内可以容忍，超过多久协议就可能被解除？
- 如果解约，能退回多少钱，什么时候退？
- 解约之后，您的地块是否可以卖给别人？
- 如果您无力继续，能否把协议转让给别人？
如果协议里没有写明，请要求写进去。
请保留您所有付款的记录。一旦发生纠纷，这些凭证就是要求退款的依据。
与银行的伊斯兰房贷作比较
如果您要找的是不含 riba 的融资，银行也提供伊斯兰房贷（KPR syariah）。两者的区别和运作方式，见伊斯兰房贷与常规房贷的区别。
伊斯兰银行受印尼金融服务管理局（OJK，Otoritas Jasa Keuangan）监管，在融资放款前，银行会核查产权证并为房子估价。这道审查为您多加了一层保障。
自营分期方案可能更容易申请，尤其是在您的信用记录有问题的时候。但除了每月月供，还要比较您总共要付多少钱、首付多少以及期限多长。
先修复信用记录再申请房贷，确实要花更长时间，但这条路往往更安全。
下一步
在付定金（tanda jadi）之前，先收集总产权证、各项许可和 PPJB 草稿的复印件，逐一核查。如果开发商不愿意出示，那本身就是答案。
如果您买地块是为了投资，也请参阅地块投资的收益与风险。
想看看正在推广的地块，可以打开待售地块列表；如果想聊一聊，也可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo 团队。
