Pemilik rumahnya tinggal di Jakarta, sedang bekerja di luar negeri, atau sudah sepuh dan sulit bepergian. Yang datang menemui Anda adalah adik, anak, atau orang kepercayaannya, membawa selembar surat kuasa.
Situasi seperti ini sering terjadi, termasuk di Banjarmasin dan Banjarbaru, karena banyak pemilik tanah dan rumah di Kalimantan Selatan yang sekarang tinggal di kota lain. Surat kuasa memang jalan yang sah untuk mewakili penjual. Tetapi surat kuasa juga salah satu pintu masuk penipuan properti yang paling umum.
Artikel ini membahas kapan kuasa boleh dipakai, bentuk mana yang diterima, kuasa apa yang dilarang, dan bagaimana Anda sebagai pembeli bisa mengeceknya.
Dasar hukum pemberian kuasa
Pemberian kuasa diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Ada dua jenis yang perlu Anda bedakan.
Kuasa umum memberi wewenang untuk mengurus kepentingan pemberi kuasa secara umum, misalnya mengurus administrasi. Kuasa umum tidak cukup untuk menjual tanah atau rumah.
Kuasa khusus memberi wewenang untuk perbuatan tertentu. Untuk memindahtangankan properti, KUHPerdata mensyaratkan kuasa yang dinyatakan dengan kata-kata tegas. Artinya, surat kuasa harus menyebut dengan jelas bahwa penerima kuasa boleh menjual objek tersebut, lengkap dengan identitas objeknya: nomor sertifikat, letak, dan luasnya.
Kuasa juga berakhir dalam beberapa keadaan, antara lain jika dicabut oleh pemberi kuasa atau jika pemberi kuasa meninggal dunia. Poin terakhir ini penting, dan akan kita bahas lagi di bagian risiko.
Kuasa di bawah tangan atau kuasa notariil
Kuasa di bawah tangan adalah surat yang ditulis sendiri dan ditandatangani para pihak, kadang di atas meterai. Kuasa notariil adalah akta kuasa yang dibuat di hadapan notaris.
Untuk penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam praktik umumnya meminta kuasa menjual yang dibuat secara notariil. Alasannya sederhana: notaris sudah memeriksa identitas pemberi kuasa dan menyaksikan penandatanganannya, sehingga PPAT punya pegangan yang lebih kuat. Kuasa di bawah tangan, apalagi tanpa legalisasi, sering ditolak.
Kalau pemberi kuasa berada di luar negeri, tanyakan kepada PPAT sejak awal bentuk kuasa yang mereka terima, misalnya akta yang dibuat di kantor perwakilan Republik Indonesia atau dokumen yang disahkan dengan cara lain. Ketentuannya bisa berubah, jadi jangan menebak.
Satu hal lagi: kalau rumah atau tanah itu harta bersama dalam perkawinan, persetujuan pasangan pemilik juga diperlukan. Kuasa dari suami saja tidak cukup kalau objeknya diperoleh selama perkawinan. Penjelasannya ada di artikel properti sebagai harta bersama.
Kuasa mutlak: bentuk yang dilarang
Kuasa mutlak adalah kuasa yang tidak bisa ditarik kembali oleh pemberi kuasa dan tidak berakhir walaupun pemberi kuasa meninggal. Isinya sering memberi penerima kuasa wewenang penuh untuk menjual, menyewakan, menjaminkan, dan menikmati hasil tanah itu, termasuk untuk kepentingannya sendiri.
Dalam hukum pertanahan, kuasa seperti ini dianggap sebagai pemindahan hak yang terselubung. Tanahnya seolah sudah berpindah tangan, padahal tidak ada jual beli yang didaftarkan dan pajaknya tidak dibayar. Karena itu, penggunaan kuasa mutlak untuk pemindahan hak atas tanah dilarang sejak lama, dan Peraturan Pemerintah tentang pendaftaran tanah mewajibkan PPAT menolak membuat akta jika salah satu pihak bertindak atas dasar kuasa mutlak.
Kuasa mutlak sering muncul dalam transaksi bawah tangan atau utang piutang dengan jaminan tanah. Kalau Anda ditawari tanah dengan dasar kuasa seperti ini, anggap itu tanda bahaya. Risiko transaksi tanpa akta PPAT dibahas lebih lanjut di artikel jual beli tanah di bawah tangan.
Kuasa menjual yang dipakai dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas berbeda keadaannya. Kuasa itu melekat pada perjanjian pokok yang sah, dan PPAT akan menilainya bersama dokumen PPJB-nya.
Risiko yang paling sering terjadi
Beberapa pola masalah yang perlu Anda kenali:
- Kuasa palsu. Tanda tangan pemilik dipalsukan, atau dokumennya meniru kop dan cap notaris.
- Kuasa sudah dicabut. Pemilik berselisih dengan penerima kuasa dan sudah mencabutnya, tetapi surat lama masih dipakai.
- Pemberi kuasa sudah meninggal. Kuasanya berakhir dengan sendirinya, dan yang berhak kini ahli waris.
- Kuasa untuk objek lain. Nomor sertifikat atau luas di surat kuasa tidak sama dengan yang ditawarkan.
- Uang tidak sampai ke pemilik. Pembayaran ditransfer ke rekening penerima kuasa, lalu pemilik mengaku tidak pernah menerima uang.
Pola penipuan lain yang mirip dibahas di artikel cara menghindari penipuan properti.
Cara mengecek surat kuasa sebelum membayar
- Minta salinan lengkap akta kuasa sejak awal, bukan hanya foto halaman pertama.
- Cocokkan identitas objek di kuasa dengan sertifikat: nomor, nama pemegang hak, letak, dan luas.
- Hubungi kantor notaris yang tercantum di akta. Tanyakan apakah akta dengan nomor dan tanggal itu benar dibuat di kantornya.
- Bicaralah langsung dengan pemilik. Panggilan video dengan KTP terlihat jauh lebih baik daripada pesan teks yang diteruskan.
- Minta PPAT mengecek sertifikat ke Kantor Pertanahan sebelum Anda membayar tanda jadi.
- Pastikan, menjelang tanggal AJB, pemilik masih hidup dan kuasanya belum dicabut. Jarak waktu antara pembuatan kuasa dan AJB yang terlalu jauh layak dipertanyakan.
- Transfer pembayaran ke rekening atas nama pemilik yang tercantum di sertifikat. Kalau harus ke rekening lain, minta kuasa yang secara tegas memberi wewenang menerima pembayaran, dan konfirmasikan langsung ke pemilik.
Kalau ada langkah yang ditolak tanpa alasan masuk akal, misalnya pemilik sama sekali tidak bisa dihubungi, sebaiknya tunda transaksi.
Kalau Anda penjual yang akan memberi kuasa
Dari sisi penjual, buat kuasa di hadapan notaris, sebutkan objeknya secara rinci, dan batasi wewenangnya: boleh menandatangani AJB untuk objek ini, dengan harga minimal tertentu, dan pembayaran masuk ke rekening Anda. Simpan salinannya, dan kabari PPAT yang akan dipakai. Kalau rencananya berubah, cabut kuasanya secara tertulis dan beri tahu notaris serta pihak yang perlu tahu.
Penutup
Surat kuasa itu sah dan sering kali memudahkan, terutama untuk pemilik yang tinggal jauh dari Kalimantan Selatan. Yang penting, kuasanya khusus, berbentuk notariil, bukan kuasa mutlak, dan sudah Anda cek langsung ke notaris dan pemiliknya. Libatkan PPAT sejak awal, karena merekalah yang akan menilai apakah kuasa itu bisa dipakai untuk AJB. Peran mereka dijelaskan di artikel peran notaris dan PPAT.
Kalau Anda sedang menjajaki rumah atau tanah yang dijual lewat penerima kuasa, tim Vorneo Property bisa membantu menyusun daftar pengecekannya.
