Membeli rumah dari pengembang biasanya dimulai dengan membayar sebelum rumahnya ada. Anda membayar booking fee, lalu uang muka, sementara yang bisa dilihat baru brosur, rumah contoh, dan sebidang tanah yang sedang diratakan.

Selama berbulan-bulan, uang Anda sudah dipegang pengembang, padahal belum ada apa pun yang tercatat atas nama Anda. Kalau perusahaannya bermasalah, tanahnya belum beres, atau izinnya tidak keluar, Andalah yang menanggung akibatnya.

Panduan ini untuk Anda yang sedang menimbang rumah inden atau proyek perumahan baru. Isinya daftar dokumen yang bisa Anda minta dan cara mengecek masing-masing, sebelum uang pertama berpindah tangan.

Dokumen perusahaan yang perlu Anda lihat

Mulailah dari badan hukumnya. Nama di brosur sering kali nama merek, bukan nama perusahaan yang nanti menandatangani perjanjian dengan Anda.

Minta salinan dokumen berikut:

  • Akta pendirian dan akta perubahan terakhir, untuk melihat nama perseroan, alamat, serta siapa direksi dan pemegang sahamnya sekarang.
  • Pengesahan badan hukum, yang tercatat di sistem Administrasi Hukum Umum (AHU).
  • Nomor Induk Berusaha (NIB) yang terbit lewat sistem Online Single Submission (OSS), dengan bidang usaha yang sesuai, yaitu real estat atau pembangunan perumahan.

Cocokkan nama perseroan di dokumen itu dengan nama di brosur, kuitansi, dan draf perjanjian. Kalau berbeda, tanyakan hubungan keduanya dan minta penjelasannya secara tertulis.

Perhatikan juga siapa yang berwenang menandatangani. Biasanya direksi yang tercantum di akta. Kalau yang menandatangani orang lain, minta surat kuasa dari direksi.

Status tanah proyek

Tanah adalah bagian yang paling sering bermasalah. Pastikan tanah proyek sudah dikuasai pengembang secara hukum, bukan sekadar dijanjikan oleh pemilik lama.

Yang perlu Anda cek:

  • Sertifikat induk atas nama perusahaan. Perseroan tidak bisa memegang Hak Milik, jadi sertifikat induknya umumnya berupa Hak Guna Bangunan (HGB).
  • Bukan lagi atas nama pemilik tanah lama. Kalau sertifikat masih atas nama orang lain, tanyakan dasar penguasaannya. Pengikatan atau kerja sama dengan pemilik tanah bisa batal, dan rumah Anda bisa berdiri di atas tanah orang lain.
  • Tidak bersengketa atau diblokir. Minta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mengecek sertifikat di Kantor Pertanahan sebelum Anda menandatangani apa pun.
  • Status jaminan. Sertifikat induk kadang dijaminkan ke bank untuk membiayai pembangunan. Tanyakan bagaimana sertifikat unit Anda nanti dilepas dari jaminan itu, dan minta jawabannya tertulis di perjanjian.

Lokasi dan bentuk bidangnya bisa Anda lihat di BHUMI, peta bidang tanah milik Kementerian ATR/BPN. Bandingkan dengan site plan di brosur.

Banyak lahan di dataran rendah Kalimantan Selatan berupa rawa atau gambut. Tanyakan juga bagaimana lahan proyek dimatangkan, setinggi apa urukannya dibanding jalan utama, dan ke mana saluran air kawasan itu dibuang.

Izin proyek: KKPR, site plan, dan PBG

Tanah yang sah belum tentu boleh dijadikan perumahan. Izin proyek menunjukkan bahwa rencana pembangunannya sesuai tata ruang dan sudah diperiksa pemerintah daerah.

  • Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), yang sejak PP No. 21 Tahun 2021 menggantikan izin lokasi. Dokumen ini menyatakan bahwa lokasi itu sesuai untuk kegiatan perumahan.
  • Site plan yang sudah disahkan pemerintah daerah, berisi pembagian kavling, jalan, saluran, dan fasilitas umum. Cari nomor kavling Anda di situ, lalu cek apakah taman atau fasilitas yang dijanjikan brosur juga ada di site plan resmi.
  • Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) untuk rumahnya. PBG menggantikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Setelah bangunan selesai, ada pula Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Kalau pengembang hanya bisa menunjukkan izin “sedang diproses”, catat itu. Tanyakan tahap mana yang belum selesai dan kapan targetnya.

Lima syarat sebelum pengembang boleh membuat PPJB

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) mengikat Anda dan pengembang sebelum Akta Jual Beli (AJB) dibuat di hadapan PPAT. Bedanya dijelaskan di artikel tentang AJB dan PPJB.

UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Pasal 42, sebagaimana diubah UU Cipta Kerja, bersama PP No. 12 Tahun 2021, mengatur bahwa pengembang baru boleh membuat PPJB setelah ada kepastian atas lima hal:

  1. Status kepemilikan tanah.
  2. Hal yang diperjanjikan, yaitu rumah yang dijual.
  3. PBG.
  4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, seperti jalan dan saluran.
  5. Keterbangunan proyek paling sedikit 20 persen.

Kelima syarat ini adalah daftar periksa yang siap pakai. Minta bukti untuk masing-masing, lalu datangi lokasi dan lihat sendiri seberapa banyak yang sudah dibangun.

Kalau syaratnya belum terpenuhi, yang terjadi baru tahap pemesanan. Minta ketentuan tertulis tentang nasib uang Anda kalau proyek batal atau terlambat. Pertimbangan lain soal rumah yang belum jadi ada di panduan rumah inden atau ready stock.

Rumah subsidi: cek di SiKumbang

Kalau Anda membeli rumah subsidi lewat skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), ada satu langkah tambahan. Pastikan proyek dan pengembangnya tercatat di SiKumbang, daftar pemerintah untuk proyek dan pengembang rumah subsidi.

Kalau tidak tercatat, jangan membayar apa pun dulu. Tanyakan ke bank penyalur apakah rumah di proyek itu bisa dibiayai dengan skema subsidi.

Rekam jejak di lapangan

Dokumen menunjukkan apa yang seharusnya terjadi. Proyek sebelumnya menunjukkan apa yang benar-benar terjadi.

Datangi perumahan yang pernah dibangun pengembang yang sama, lalu bicaralah dengan penghuninya, bukan dengan tim pemasaran. Tanyakan:

  • Apakah rumah diserahkan sesuai jadwal?
  • Apakah sertifikat sudah dipecah dan dibalik nama ke pemilik rumah?
  • Apakah jalan, saluran, dan lampu jalan dibangun seperti yang dijanjikan?
  • Bagaimana keluhan ditangani setelah serah terima?
  • Apakah kawasan itu tergenang saat hujan deras?

Cari juga nama perusahaan di direktori putusan Mahkamah Agung untuk melihat apakah pernah digugat pembeli.

Keanggotaan di asosiasi pengembang bisa menjadi satu sinyal. Namun, itu bukan jaminan. Asosiasi tidak memeriksa sertifikat dan izin setiap proyek anggotanya untuk Anda.

Cara membayar yang aman

Banyak masalah perumahan bermula dari cara membayar, bukan dari isi dokumen.

  • Bayar hanya ke rekening atas nama perusahaan yang sama dengan nama di PPJB, bukan rekening pribadi tenaga pemasaran atau pemilik.
  • Minta kuitansi resmi untuk setiap pembayaran, lengkap dengan nama perusahaan, tanggal, jumlah, dan keterangan pembayarannya.
  • Simpan semua bukti, termasuk brosur, pesan WhatsApp, dan janji tertulis.
  • Jangan terburu-buru karena promo. Diskon yang berakhir hari ini bukan alasan untuk melewatkan pengecekan.

Modus penipuan lain yang perlu dikenali ada di panduan menghindari penipuan properti. Kalau proyeknya menawarkan cicilan langsung tanpa bank, baca juga cara mengecek kavling syariah dan rumah tanpa bank.

Langkah berikutnya

Sebelum membayar booking fee, kumpulkan salinan dokumen perusahaan, sertifikat induk, KKPR, site plan, dan PBG dalam satu map. Bawa map itu ke PPAT atau notaris pilihan Anda sendiri, bukan yang ditunjuk pengembang, untuk dibaca bersama draf PPJB.

Kalau ada dokumen yang tidak bisa ditunjukkan, catat dan tanyakan secara tertulis. Jawaban yang mengambang adalah alasan untuk menunda.

Kalau Anda sedang menimbang rumah baru di Kalimantan dan ingin bertanya, tim Vorneo bisa dihubungi lewat WhatsApp.