Brosur perumahan dibuat untuk menarik minat, bukan untuk menjelaskan semua kekurangan. Itu wajar. Tugas Anda sebagai pembeli adalah membaca brosur dengan kepala dingin dan tahu bagian mana yang perlu ditanyakan lebih lanjut.

Artikel ini membahas bagian-bagian brosur yang paling sering disalahpahami pembeli rumah pertama, serta pertanyaan yang perlu Anda ajukan sebelum membayar tanda jadi.

Harga “Mulai dari”

Angka besar di halaman depan brosur hampir selalu diawali kata “mulai dari”. Itu harga unit termurah, biasanya tipe terkecil di kavling biasa, dan sering jumlahnya terbatas.

Harga unit lain bisa lebih tinggi karena:

  • Posisi hook atau sudut, yang tanahnya lebih luas.
  • Menghadap taman, jalan utama perumahan, atau fasilitas lain.
  • Kelebihan tanah di luar ukuran standar.
  • Tahap penjualan berikutnya, karena banyak pengembang menaikkan harga per tahap.

Tanyakan juga apa yang belum termasuk dalam harga. Pajak, biaya akta jual beli, biaya balik nama, biaya KPR, dan biaya penyambungan listrik atau air bisa jadi belum termasuk. Ada pengembang yang menawarkan “bebas biaya” untuk sebagian pos, jadi minta rinciannya tertulis. Daftar biaya yang sering luput ada di artikel biaya tersembunyi saat membeli rumah.

Simulasi Cicilan di Brosur

Banyak brosur menampilkan cicilan per bulan yang terlihat ringan. Periksa asumsinya:

  • Berapa uang muka yang dipakai dalam hitungan itu?
  • Berapa lama tenornya?
  • Bunga yang dipakai bunga promo tetap untuk beberapa tahun pertama, atau bunga sepanjang masa kredit?

Cicilan yang tertulis biasanya memakai bunga promo. Setelah masa promo berakhir, bunga bisa berubah mengikuti bunga mengambang bank, dan cicilan bisa naik. Tanyakan ke bank rekanan pengembang berapa perkiraan cicilan setelah masa promo. Untuk memahami cara kerjanya, baca artikel memahami bunga KPR.

Luas Bangunan dan Luas Tanah

Brosur biasanya menulis tipe rumah dengan format seperti “Tipe 36/90”. Angka pertama adalah luas bangunan dalam meter persegi, angka kedua adalah luas tanah. Penjelasan lengkapnya ada di artikel arti tipe rumah.

Yang sering membingungkan:

  • Luas bangunan dihitung dari mana? Ada yang menghitung termasuk teras, carport, atau dinding luar. Dua rumah dengan “tipe 36” bisa terasa berbeda luas dalamnya.
  • Luas tanah di brosur dan di sertifikat. Pastikan angka di brosur sama dengan yang akan tercatat di sertifikat. Jika tanah kelebihan, tanyakan apakah sudah termasuk harga atau dihitung terpisah.
  • Ukuran kamar. Brosur jarang mencantumkan ukuran setiap ruang. Minta denah dengan ukuran, lalu bayangkan apakah kasur, lemari, dan meja Anda muat.

Bawa meteran saat mengunjungi rumah contoh. Ukur kamar tidur dan dapur, lalu bandingkan dengan perabot yang Anda punya.

Spesifikasi Bangunan

Lembar spesifikasi biasanya ada di bagian belakang brosur, dengan tulisan kecil. Justru bagian ini yang paling penting. Perhatikan:

  • Pondasi dan struktur. Jenis pondasi penting, terutama di tanah lunak seperti di banyak kawasan Banjarmasin. Tanyakan apakah memakai tiang pancang atau jenis lain.
  • Dinding. Bata merah, bata ringan, atau batako, dan apakah diplester serta diaci kedua sisinya.
  • Rangka atap dan penutup atap. Baja ringan atau kayu, genteng metal, beton, atau jenis lain.
  • Lantai. Ukuran dan jenis keramik, serta apakah lantai kamar mandi dan dapur sama.
  • Kusen, pintu, dan jendela. Kayu, aluminium, atau bahan lain.
  • Listrik dan air. Daya listrik yang terpasang, sumber air dari PDAM atau sumur, dan apakah biaya penyambungan sudah termasuk.

Kata seperti “setara” atau “atau sejenis” memberi ruang bagi pengembang untuk mengganti merek atau bahan. Tanyakan apa maksudnya, dan minta spesifikasi yang menjadi lampiran perjanjian, bukan hanya versi brosur.

Gambar Render dan Kenyataan

Gambar rumah di brosur umumnya hasil render komputer. Rumah terlihat luas, taman hijau, langit cerah, dan perabot tertata rapi. Semua itu sah sebagai ilustrasi, tetapi bukan janji.

Hal yang sering berbeda antara render dan kenyataan:

  • Taman, pagar, dan kanopi yang di render ada, tetapi tidak termasuk spesifikasi.
  • Material fasad yang terlihat mewah, padahal di lapangan memakai cat biasa.
  • Sudut pandang lebar yang membuat ruangan terlihat lebih besar.
  • Jarak antar rumah yang terlihat lega, padahal di lapangan rapat.

Cara paling jujur adalah melihat rumah contoh atau, lebih baik lagi, rumah yang sudah dihuni di tahap sebelumnya. Rumah yang sudah dihuni beberapa tahun memperlihatkan kualitas bangunan yang sebenarnya.

Peta Lokasi dan Klaim Jarak

Brosur sering menulis “hanya 5 menit ke pusat kota” atau “dekat bandara”. Klaim seperti ini biasanya diukur pada kondisi jalan paling lancar. Coba tempuh sendiri rutenya pada jam sibuk.

Perhatikan juga peta di brosur. Sering kali peta hanya menampilkan jalan besar dan pusat belanja, tanpa memperlihatkan jalan masuk yang sempit atau kawasan rawan genangan. Buka peta digital dan lihat sendiri lingkungan sekitarnya.

Fasilitas yang Dijanjikan

Masjid, taman, kolam renang, atau gerbang dengan satpam sering tampil di brosur. Tanyakan mana yang sudah ada, mana yang masih rencana, dan kapan dibangun. Cara mengeceknya di lapangan ada di artikel cek fasum dan fasos perumahan.

Pertanyaan untuk Tenaga Pemasaran

  1. Unit mana yang benar-benar dijual dengan harga “mulai dari”, dan berapa yang tersisa?
  2. Apa saja yang sudah dan belum termasuk dalam harga?
  3. Asumsi uang muka, tenor, dan bunga apa yang dipakai dalam simulasi cicilan?
  4. Apakah luas tanah di brosur sama dengan yang akan tercantum di sertifikat?
  5. Bisakah saya mendapat lembar spesifikasi yang menjadi lampiran perjanjian?
  6. Fasilitas mana yang sudah dibangun dan mana yang masih rencana?

Simpan brosur dan semua materi pemasaran. Jika kelak ada perbedaan, dokumen ini bisa menjadi bukti. Sebelum membayar, pastikan juga pengembangnya sah dengan membaca cara cek legalitas pengembang.

Brosur adalah titik awal, bukan sumber kebenaran. Jika Anda ingin pendapat kedua soal perumahan yang sedang Anda incar di Banjarmasin atau Banjarbaru, tim Vorneo Property bisa membantu membacanya bersama Anda.