Brosur perumahan hampir selalu mencantumkan tipe rumah: tipe 36, tipe 45, tipe 54, kadang lengkap dengan angka kedua seperti 36/72. Angka-angka ini sering dibaca sekilas, padahal isinya menentukan seberapa luas rumah yang Anda dapat dan berapa harga yang wajar.
Panduan ini untuk pembeli rumah pertama yang ingin membaca angka-angka itu dengan benar, termasuk saat membandingkan harga dua rumah yang tipenya berbeda.
Membaca angka tipe: bangunan dulu, lalu tanah
Angka tipe adalah luas bangunan dalam meter persegi. Rumah tipe 36 berarti luas bangunannya sekitar 36 meter persegi.
Jika ada angka kedua, itu luas tanahnya. Rumah 36/72 berarti bangunan sekitar 36 meter persegi di atas tanah 72 meter persegi. Penulisan lain seperti 45/90 atau 54/120 dibaca dengan cara yang sama.
Angka pertama memberi tahu ruang yang Anda tinggali hari ini. Angka kedua memberi tahu ruang yang tersedia untuk halaman, jemuran, parkir, dan pengembangan di kemudian hari.
Cocokkan angka tanah di brosur dengan luas di sertifikat atau dokumen yang akan menjadi dasar akta. Angka di sertifikat itulah yang berlaku secara hukum. Jika berbeda, tanyakan alasannya sebelum membayar apa pun.
Gambaran denah tipe 36, 45, dan 54
Denah setiap pengembang berbeda, jadi gambaran berikut hanya pola yang sering ditemui:
- Tipe 36 umumnya punya dua kamar tidur, satu kamar mandi, dan ruang tamu yang menyatu dengan ruang keluarga. Dapurnya sering hanya berupa area kecil di belakang.
- Tipe 45 biasanya masih dua kamar tidur, kadang tiga, dengan ruang keluarga atau dapur yang lebih lega.
- Tipe 54 sering sudah tiga kamar tidur, dan sebagian memiliki dua kamar mandi.
Jumlah kamar saja tidak cukup. Perhatikan ukuran setiap ruangan. Dua rumah tipe 36 bisa terasa sangat berbeda: yang satu kamarnya cukup untuk lemari, yang lain hanya muat kasur. Minta denah dengan ukuran tertulis di setiap ruangan.
Perhatikan juga letak jendela dan pintu. Denah dengan bukaan di dua sisi biasanya terasa lebih terang dan sejuk daripada denah dengan ukuran yang sama tetapi tertutup.
Untuk rumah mungil, penataan ruang bisa membuat banyak perbedaan, seperti dibahas di ide renovasi hemat untuk rumah mungil.
Apa saja yang dihitung sebagai luas bangunan
Tidak ada kebiasaan yang seragam antar pengembang. Bagian berikut kadang dihitung, kadang tidak:
- Teras di depan atau belakang rumah.
- Carport, terutama yang beratap.
- Overstek atau tritisan atap.
- Balkon, pada rumah bertingkat.
Pada rumah dua lantai, tanyakan apakah angka tipe adalah luas lantai dasar saja atau jumlah luas kedua lantai. Rumah tipe 70 dua lantai bisa berarti 35 meter persegi per lantai.
Cara paling aman adalah menghitung sendiri dari denah. Jumlahkan ukuran ruangan yang tertutup dinding, lalu bandingkan dengan angka di brosur. Jika selisihnya besar, tanyakan bagian mana yang ikut dihitung.
Untuk rumah bekas, tipe sering tidak disebut sama sekali. Cocokkan luas bangunan yang diklaim penjual dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB) lama. Cocokkan juga dengan luas bangunan di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Kenapa luas tanah sama pentingnya
Luas tanah menentukan seberapa jauh rumah bisa dikembangkan. Tetapi tidak semua tanah boleh ditutup bangunan.
Pemerintah daerah mengatur Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu batas bagian lahan yang boleh ditutupi bangunan, dan Garis Sempadan Bangunan (GSB), yaitu jarak minimum bangunan dari jalan. Angkanya tercantum di rencana tata ruang setempat, dan banyak daerah menerbitkan Keterangan Rencana Kota atau Kabupaten (KRK) untuk satu bidang tanah.
Artinya, rumah 36/72 tidak otomatis bisa diperluas sampai menutup seluruh 72 meter persegi. Sebelum membeli dengan rencana menambah kamar, tanyakan aturan KDB dan GSB di dinas tata ruang atau Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (PUPR) setempat. Penambahan bangunan juga umumnya perlu diurus PBG-nya.
Pilihan lain adalah membangun ke atas. Tetapi rumah yang tidak dirancang untuk bertingkat biasanya perlu pemeriksaan struktur lebih dulu, terutama di tanah lunak seperti di banyak kawasan Kalimantan Selatan.
Tanah yang sedikit lebih luas bisa menjadi pembeda besar beberapa tahun kemudian, saat keluarga bertambah.
Ukuran rumah subsidi
Rumah subsidi umumnya berukuran kecil, dengan luas bangunan sampai sekitar 36 meter persegi. Itu sebabnya tipe 36 atau di bawahnya sering ditemui di perumahan subsidi.
Ketentuan rumah subsidi, termasuk batas harga dan syarat pembelinya, diatur program pemerintah dan bisa berubah. Penjelasannya ada di panduan rumah subsidi.
Jika Anda membeli rumah subsidi dengan rencana menambah ruang, perhatikan lagi soal luas tanah, KDB, dan GSB di atas.
Membandingkan harga per meter persegi dengan benar
Kesalahan yang sering terjadi adalah membagi harga rumah dengan luas bangunan saja. Cara ini menyesatkan karena harga rumah terdiri dari dua komponen: tanah dan bangunan.
Contoh hitungan (angka hanya ilustrasi): Rumah A bertipe 36/72 dengan harga Rp 300 juta. Rumah B bertipe 36/120 dengan harga Rp 360 juta. Jika dibagi luas bangunan, Rumah A sekitar Rp 8,3 juta per meter persegi dan Rumah B Rp 10 juta, sehingga B terlihat lebih mahal.
Tetapi B punya tanah 48 meter persegi lebih luas. Jika harga tanah di sekitarnya Rp 1,5 juta per meter persegi, tambahan tanah itu bernilai sekitar Rp 72 juta, lebih besar dari selisih harganya. Dilihat begini, B justru lebih masuk akal.
Cara membandingkan yang lebih adil:
- Cari tahu kisaran harga tanah per meter persegi di lokasi itu dari transaksi terbaru.
- Kurangkan nilai tanah dari harga rumah. Sisanya adalah harga yang Anda bayar untuk bangunan.
- Bandingkan harga bangunan per meter persegi, sambil memperhitungkan spesifikasi dan kondisinya.
Sebagai acuan kasar, SPPT PBB mencantumkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan secara terpisah. NJOP sering berbeda dari harga pasar, jadi pakailah sebagai pembanding saja.
Cara membaca brosur sebelum survei
Sebelum datang ke lokasi, periksa brosur dengan daftar ini:
- Tipe dan luas tanah, lalu minta denah dengan ukuran setiap ruangan.
- Harga mulai dari, yang biasanya berlaku untuk unit terkecil atau posisi tertentu saja.
- Biaya tambahan untuk posisi tertentu, seperti unit hook atau kelebihan tanah.
- Spesifikasi bangunan, misalnya struktur, rangka atap, lantai, dinding, daya listrik, dan sumber air.
- Gambar dan rumah contoh, yang sering memakai perabot dan finishing di luar spesifikasi standar.
- Status izin dan sertifikat, termasuk PBG dan sertifikat induk proyek.
- Jadwal serah terima, untuk rumah yang belum selesai dibangun.
Brosur bukan perjanjian. Yang mengikat adalah isi perjanjian yang Anda tandatangani, jadi pastikan tipe, luas, dan spesifikasinya tertulis di sana. Urutan lengkap membeli rumah pertama ada di panduan membeli rumah pertama.
Jika ingin membandingkan beberapa rumah yang sedang Anda pertimbangkan, tim Vorneo bisa dihubungi lewat WhatsApp.
