Banyak orang ingin punya tanah dulu, baru membangun rumah belakangan saat dana sudah cukup. Masalahnya, membiayai tanah kosong tidak sama dengan membiayai rumah. Bank lebih berhati-hati, pilihannya lebih sedikit, dan uang muka yang diminta biasanya lebih besar. Artikel ini membahas cara kerja kredit tanah, apa yang dilihat bank, dan alternatif yang sering ditawarkan di lapangan beserta risikonya.
Apa Itu Kredit Pemilikan Tanah (KPT)
Kredit Pemilikan Tanah (KPT), sering juga disebut kredit kavling, adalah pinjaman bank untuk membeli tanah kosong. Cara kerjanya mirip Kredit Pemilikan Rumah (KPR): Anda membayar uang muka, bank melunasi sisanya ke penjual, lalu Anda mencicil ke bank. Tanah yang dibeli menjadi agunan dan diikat dengan hak tanggungan sampai cicilan lunas.
Bedanya ada pada cara bank memandang risiko. Rumah jadi bisa langsung ditempati atau disewakan, dan bangunannya punya nilai. Tanah kosong hanya bernilai dari lokasinya, dan nilainya bisa sulit dinilai jika daerahnya belum ramai transaksi. Karena itu tidak semua bank punya produk KPT, dan yang punya pun memasang syarat lebih ketat.
Apa yang Dilihat Bank pada Tanah Kavling
Sebelum menyetujui, bank akan menilai tanahnya sama teliti dengan menilai Anda. Beberapa hal yang hampir selalu ditanyakan:
- Sertifikat. Bank umumnya meminta tanah bersertifikat, baik Sertifikat Hak Milik (SHM) maupun Hak Guna Bangunan (HGB), atas nama penjual. Tanah yang masih berupa segel, Surat Keterangan Tanah (SKT), atau girik biasanya tidak bisa langsung dibiayai.
- Sertifikat sudah dipecah. Jika kavling masih bagian dari sertifikat induk developer, bank sering menunggu sampai sertifikat per kavling terbit.
- Akses dan peruntukan. Tanah perlu punya akses jalan yang jelas dan peruntukan yang sesuai, misalnya untuk permukiman. Tanah di jalur hijau atau tanpa jalan masuk akan sulit dinilai.
- Kondisi fisik. Di Kalimantan Selatan, penilai bank juga melihat apakah tanah rawa, gambut, atau sering tergenang saat air pasang. Tanah yang perlu ditimbun banyak bisa dinilai lebih rendah.
- Nilai taksiran. Pinjaman dihitung dari nilai taksiran bank, bukan dari harga yang Anda sepakati. Jika taksirannya lebih rendah, selisihnya menjadi tambahan uang muka.
Untuk kondisi pemohon, syaratnya hampir sama dengan KPR: penghasilan tetap atau usaha yang tercatat, riwayat kredit bersih di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK, dan rasio cicilan yang masuk akal terhadap penghasilan. Jika Anda belum yakin dengan riwayat kredit sendiri, baca dulu cara cek SLIK OJK sebelum mengajukan KPR.
Uang Muka dan Tenor yang Berbeda
Dua hal yang paling terasa bedanya dibanding KPR rumah adalah uang muka dan tenor. Uang muka kredit tanah biasanya lebih besar, dan tenornya cenderung lebih pendek. Akibatnya cicilan per bulan bisa lebih berat walaupun harga tanahnya lebih murah daripada rumah.
Angka pastinya berbeda di tiap bank dan bisa berubah mengikuti kebijakan, jadi jangan berpatokan pada cerita teman atau brosur lama. Minta simulasi tertulis yang mencantumkan uang muka, bunga, tenor, dan semua biaya di awal seperti provisi, administrasi, penilaian, asuransi, dan notaris. Daftar biaya ini dibahas lebih rinci di artikel biaya provisi dan administrasi KPR.
Alternatif yang Sering Ditawarkan
Karena kredit bank untuk tanah terbatas, di lapangan Anda akan sering bertemu tawaran lain. Masing-masing punya kelebihan dan risikonya sendiri.
Cicilan langsung ke developer
Banyak kavling, termasuk kavling syariah, dijual dengan cicilan langsung ke developer tanpa bank. Prosesnya cepat, tanpa BI checking, dan uang mukanya kadang ringan. Kelemahannya, sertifikat biasanya tetap atas nama developer atau masih berupa sertifikat induk sampai Anda lunas. Jika developer bermasalah di tengah jalan, posisi Anda bergantung pada kekuatan perjanjian yang Anda pegang. Pembahasan lengkapnya ada di artikel kavling syariah tanpa bank.
Cicilan pribadi ke pemilik tanah
Ada juga pemilik tanah perorangan yang mau dibayar bertahap. Ini bisa membantu, tetapi rawan jika hanya berdasar kuitansi atau perjanjian di bawah tangan. Pemilik bisa meninggal, berubah pikiran, atau menjual ke orang lain sebelum Anda lunas. Minimal buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di notaris dan pegang salinannya.
Pinjaman dengan agunan lain
Jika Anda sudah punya rumah bersertifikat, sebagian orang memilih pinjaman multiguna dengan agunan rumah itu, lalu membeli kavling secara tunai. Ini membuat Anda bisa menawar sebagai pembeli tunai, tetapi rumah Anda yang dipertaruhkan jika cicilan macet.
Menabung lalu beli tunai
Pilihan paling lambat tetapi paling sedikit risikonya. Kavling di pinggiran kota jarang naik harganya dalam hitungan bulan, jadi menunda satu atau dua tahun sambil menabung kadang lebih masuk akal daripada memaksakan cicilan.
Melindungi Diri Saat Mencicil ke Developer
Jika pilihan Anda jatuh pada cicilan developer, beberapa langkah ini bisa mengurangi risiko:
- Minta salinan sertifikat induk dan periksa keasliannya di kantor pertanahan (BPN). Pastikan tidak sedang diagunkan atau bersengketa. Panduannya ada di artikel cara cek sertifikat tanah.
- Tanyakan apakah sertifikat sudah dipecah per kavling. Jika belum, minta jadwal pemecahan ditulis di perjanjian.
- Buat PPJB di notaris, bukan hanya formulir dari developer. Isinya harus memuat nomor kavling, luas, harga, jadwal cicilan, denda, dan apa yang terjadi jika salah satu pihak gagal memenuhi janji.
- Bayar ke rekening atas nama perusahaan, bukan rekening pribadi marketing.
- Simpan semua bukti bayar dan cocokkan secara berkala dengan catatan developer.
- Kunjungi lokasi. Lihat apakah jalan dan patok batas memang ada, dan apakah tanahnya tergenang setelah hujan.
Hitung Biaya Setelah Tanah Dibeli
Sering terlupa, kavling yang sudah lunas belum tentu siap dibangun. Ada biaya timbunan jika tanahnya rendah, pagar, sambungan listrik dan air, serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setiap tahun. Di daerah rawa seperti sebagian Banjarmasin dan sekitarnya, biaya menyiapkan tanah bisa cukup besar. Masukkan perkiraan ini ke perhitungan Anda sebelum memilih cicilan, supaya rencana membangun tidak tertunda bertahun-tahun.
Penutup
Kredit tanah kavling bisa membantu Anda mengamankan lokasi lebih awal, tetapi syaratnya lebih berat daripada KPR rumah dan pilihannya lebih sedikit. Bandingkan beberapa bank, minta simulasi tertulis, dan jika memilih cicilan ke developer, pastikan perjanjian serta status sertifikatnya kuat. Jika Anda sedang mencari kavling di Kalimantan Selatan dan ingin teman diskusi soal pilihannya, tim Vorneo Property bisa membantu.
