您也许听说过，土地产权证现在已经电子化了。随之而来的是一个很自然的疑问：放在柜子里的纸质产权证还有效吗？是不是得尽快换掉？

简单地说，纸质产权证依然有效。土地与空间规划部（ATR/BPN）确实从 2024 年前后开始分阶段签发电子产权证。不过换发并不是一次性完成的，也不会让旧产权证作废。

这份指南写给仍持有纸质产权证的土地业主、遇到卖方出示电子产权证的买家，以及想知道交易时有哪些变化的卖家。

什么是电子土地产权证

电子土地产权证是在 ATR/BPN 的电子系统中签发并保存的产权证。它的内容与普通产权证相同：权利类型、权利人姓名、面积、位置以及地块资料。

区别在于资料的保存方式和证明方式。电子产权证使用电子签名，并带有二维码。业主仍然可以持有打印件，但真伪要以系统里的资料为准，而不是看那张纸。

所以，您要守护的不再是一张无法替代的纸。资料保存在 BPN 的系统里，您手上的文件随时都可以通过二维码来核验。

纸质产权证依然有效

这是首先要弄清楚的一点。在电子服务启用之前签发的纸质产权证，仍是合法有效的权利凭证。您不会因为还没换证而失去任何东西。

纸质产权证只有在转换成电子形式时才会被收回。这个过程叫作载体转换（alih media）。您可以随时申请，也可以等到有买卖或继承过户之类的交易时再办。

如果有人以纸质产权证即将作废为由，催您赶快换证，不要轻易相信。请亲自到您的土地所登记的土地局（Kantor Pertanahan）询问。

您的产权证何时转为电子版

最常见的情况有三种：

  • 新登记，例如首次办理产权证的土地，包括通过全面系统土地登记计划（PTSL）办理的土地。在已经启用电子服务的土地局，新签发的产权证可以直接是电子版。
  • 交易或其他登记，例如因买卖、赠与（hibah）、继承而过户，或者分割地块。纸质产权证可以在这个过程中一并转换。
  • 业主申请，即使没有任何交易也可以。您到土地局提出载体转换申请即可。

各地土地局的推行情况并不一样，无论是开始的时间，还是哪些服务已经电子化。所以带着材料前往之前，请先向当地土地局问清楚。

如何核验电子产权证

基本步骤很简单：

  1. 下载 ATR/BPN 的官方应用 Sentuh Tanahku。
  2. 用这个应用扫描产权证上的二维码。
  3. 把显示出来的资料与您手上的文件逐项核对：权利人姓名、权利编号、面积和土地位置。

请使用官方应用，不要随便用一个扫码工具。伪造的文件完全可能带有二维码，把您引到一个看起来很像真的仿冒网站。

用应用核验适合作为第一步。到了交易阶段，土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）仍会在制作契约之前到土地局查核产权证的状态，包括是否仍登记有冻结（blokir）、查封（sita）或不动产抵押权（Hak Tanggungan，即银行对土地设定的担保）。更完整的核查步骤，请看如何核验土地产权证的真伪一文。

买卖时哪些变了，哪些没变

很多人以为有了电子产权证，土地就可以通过应用来买卖。其实不是这样。

保持不变的：

  • 仍然必须有 PPAT 契约。 根据 1997 年第 24 号政府条例（PP No. 24 Tahun 1997），因买卖而发生的权利转移，只能凭 PPAT 制作的契约在土地局登记。
  • 税款仍要缴纳，而且要在签署契约之前缴清，即卖方的最终所得税（PPh final）和买方的产权取得税（BPHTB）。
  • 产权证核查仍由 PPAT 在制作买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）之前完成。

发生变化的：

  • 权利凭证的形式。 过户之后，登记在买方名下的资料以电子方式保存。
  • 核验方式。 买方也可以自己扫描二维码，不必依赖卖方提供的复印件。
  • 卖方的纸质产权证可能在这次登记过程中被收回并转为电子版，前提是当地土地局已经开始这样做。

签署 AJB 之后的过户流程，见了解产权证过户流程一文。

常见的担心

系统被黑客入侵怎么办？

没有哪个系统是零风险的，所以这个疑问很正常。需要明白的是，登记的业主资料不会因为某人拿着文件或打开应用就发生改变。权利转移仍然必须经过 PPAT 契约和土地局的登记。

您能做的，是自己保存一套交易文件的副本，比如 AJB、完税凭证和产权证打印件。也不妨隔一段时间就在 Sentuh Tanahku 上查一下自己土地的资料。

打印件丢了怎么办？

您的权利并不会随之丢失，因为原始资料保存在 BPN 的系统里。请向土地局询问在该局如何补领打印件。如果丢失的是纸质产权证，手续就不同了，详见补办遗失的土地产权证一文。

这会不会给土地黑帮新的可乘之机？

诈骗手法通常也会跟着变。要提防那些自称工作人员、主动提出帮您换成电子产权证，然后向您索要产权证原件、身份证（KTP）照片或手机验证码的人。

几条简单的原则：

  • 亲自办理，到土地局办，或者通过您自己选定的 PPAT 办。
  • 不要把产权证原件交给来路不明的中间人。
  • 缴纳官方费用，以柜台开出的账单为准，而不是别人口头说的数字。
  • 不要上传产权证照片到社交媒体或买卖群，除非已经遮住权利编号和二维码。

在土地局办理载体转换的步骤

如果您想不等交易就把纸质产权证转为电子版，一般流程如下：

  1. 向土地所登记的土地局询问是否已经开放载体转换服务，以及需要满足什么条件。
  2. 准备纸质产权证原件、权利人的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）、最近一期的纳税通知单（SPPT）和土地与建筑物税（PBB）缴税凭证；如果委托他人办理，还要准备授权书。
  3. 在柜台提交申请。工作人员会把产权证与系统中的资料进行核对，包括地块图。如果地块还没有被准确测绘入图，可能需要先测量或核实。
  4. 如有官方费用，按柜台开出的账单缴纳。
  5. 交回纸质产权证由土地局收回，然后领取电子产权证。
  6. 在 Sentuh Tanahku 上检查结果，确认姓名、面积和土地位置都正确无误。

如果权利人已经去世，通常要先办理因继承而发生的权利转移登记，载体转换可以在这个过程中一并完成。如果产权证上的姓名拼写与身份证不一致，请向工作人员询问需要哪些辅助证明文件。

如果您正在考虑买地或卖地，对产权证有疑问，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo。