Banyak orang di Kalimantan Selatan membayangkan masa pensiun yang tenang dengan satu atau dua rumah yang disewakan. Setiap bulan atau setiap tahun ada uang sewa masuk, sementara rumahnya tetap menjadi aset yang bisa diwariskan.
Gambaran itu bisa terwujud, tetapi butuh perencanaan yang lebih dari sekadar membeli rumah. Panduan ini membahas dua jalur utama (menyewakan atau menjual nanti), biaya yang sering terlupa di usia tua, dan kenapa Anda tetap butuh uang tunai di luar properti.
Dua jalur: penghasilan sewa atau menjual nanti
Jalur pertama: menyewakan. Properti dibeli selama masih bekerja, lalu disewakan untuk menghasilkan pemasukan rutin setelah pensiun. Kelebihannya, asetnya tetap utuh dan bisa diwariskan. Kekurangannya, Anda tetap harus mengurus penyewa, menagih sewa, dan memperbaiki kerusakan.
Jalur kedua: menjual saat pensiun. Properti dibeli sebagai simpanan nilai, lalu dijual ketika Anda berhenti bekerja. Hasil penjualan dipakai untuk biaya hidup atau disimpan di instrumen lain. Kelebihannya, Anda tidak perlu repot mengurus penyewa di usia tua. Kekurangannya, Anda harus pandai mengelola uang dalam jumlah besar, dan tidak ada jaminan harga saat itu sesuai harapan.
Banyak pensiunan akhirnya memakai campuran keduanya. Misalnya, tetap tinggal di rumah sendiri, menyewakan satu unit kontrakan, dan menjual tanah kosong ketika butuh dana besar.
Menghitung apakah sewanya cukup
Pertanyaan pertama yang perlu dijawab jujur: berapa biaya hidup bulanan Anda saat pensiun, dan berapa bagian yang bisa ditutup oleh sewa?
Cara sederhana menghitungnya:
- Catat perkiraan biaya hidup per bulan, termasuk kesehatan.
- Hitung sewa bersih per bulan: sewa setahun dikurangi Pajak Penghasilan (PPh) final atas sewa, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), perawatan, dan cadangan bulan kosong, lalu dibagi dua belas.
- Bandingkan keduanya. Selisihnya harus ditutup dari sumber lain, misalnya uang pensiun, tabungan, atau bantuan keluarga.
Jangan memakai sewa kotor untuk hitungan ini. Setelah pajak, perawatan, dan bulan kosong, angka bersihnya bisa jauh lebih kecil. Cara memotong pajak sewa dijelaskan di pajak penghasilan sewa.
Satu hal lagi yang khas di daerah kami: sewa rumah sering dibayar per tahun di depan. Artinya uang masuk sekaligus, bukan per bulan. Kalau Anda butuh pemasukan bulanan, Anda perlu disiplin membagi uang sewa tahunan itu supaya cukup sampai pembayaran berikutnya.
Jenis properti yang lebih mudah diurus di usia tua
Tidak semua properti sewa sama repotnya. Untuk masa pensiun, pertimbangkan seberapa banyak tenaga yang dibutuhkan:
- Satu rumah yang disewa keluarga biasanya paling ringan. Penyewa cenderung lama dan pembayaran per tahun.
- Kontrakan petak memberi pemasukan lebih sering, tetapi penyewanya banyak dan lebih sering berganti. Ada yang menagih, ada yang mengeluh soal air atau listrik. Lihat bisnis kontrakan petak untuk gambaran kerjanya.
- Kos-kosan paling menuntut pengurusan harian, kecuali Anda punya penjaga yang bisa dipercaya.
- Ruko bisa memberi sewa lebih tinggi, tetapi risiko kosongnya juga lebih besar dan pasarnya lebih sempit.
Kalau Anda membayangkan pensiun dengan banyak waktu bepergian atau menjaga cucu, pilih properti yang tidak menuntut Anda hadir setiap minggu.
Biaya perawatan saat penghasilan sudah turun
Rumah yang dibeli saat Anda berusia empat puluhan akan berumur dua puluh tahun lebih ketika Anda pensiun. Atap, talang, instalasi listrik, dan kamar mandi mulai butuh perbaikan besar, tepat ketika penghasilan Anda tidak lagi naik.
Beberapa langkah untuk mengantisipasinya:
- Lakukan perbaikan besar sebelum pensiun, saat masih ada gaji, misalnya mengganti atap atau memperbarui kabel listrik.
- Sisihkan dana perawatan tahunan dari uang sewa, jangan dihabiskan semuanya.
- Di tanah lunak Banjarmasin, perhatikan tanda penurunan bangunan. Perbaikan pondasi dan peninggian lantai karena genangan bisa menjadi biaya besar.
Rumah yang Anda tinggali sendiri
Jangan lupakan rumah tempat Anda tinggal saat pensiun. Rumah dua lantai dengan tangga curam atau kamar mandi licin bisa menjadi masalah ketika lutut tidak sekuat dulu. Sebagian orang memilih pindah ke rumah satu lantai yang lebih kecil, lalu menyewakan atau menjual rumah lama.
Langkah ini bisa sekaligus membuka dana dan menurunkan biaya perawatan. Pertimbangkan juga jarak ke rumah sakit, masjid, dan anak-anak yang bisa menengok.
Jangan semua dalam bentuk properti
Kesalahan yang sering terjadi adalah menaruh seluruh tabungan ke properti, lalu kesulitan saat butuh uang tunai mendadak, misalnya untuk biaya rumah sakit. Menjual rumah butuh waktu, dan menjual terburu-buru biasanya berarti menurunkan harga.
Karena itu, siapkan juga dana yang mudah dicairkan untuk kebutuhan darurat dan kesehatan. Besarnya tergantung kondisi Anda, tetapi prinsipnya: jangan sampai Anda terpaksa menjual properti di saat yang salah. Risiko ini dibahas lebih lengkap di risiko investasi properti.
Lunasi cicilan sebelum pensiun
Kalau properti dibeli dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), usahakan cicilannya lunas sebelum Anda berhenti bekerja. Bank biasanya memperhitungkan usia saat menentukan tenor, jadi tanyakan batasnya ke bank Anda. Membawa cicilan ke masa pensiun berarti sebagian besar uang sewa habis untuk membayar utang.
Pelunasan lebih cepat bisa direncanakan sejak sekarang, misalnya dengan pembayaran tambahan saat menerima bonus. Panduannya ada di melunasi KPR lebih cepat.
Memikirkan siapa yang akan mengurus
Seiring usia, mengurus penyewa dan tukang bisa makin melelahkan. Bicarakan sejak awal dengan keluarga: siapa yang bisa membantu menagih sewa, memeriksa rumah, atau mencari penyewa baru. Kalau tidak ada, pertimbangkan memakai jasa pengelola atau agen, dan masukkan biayanya ke hitungan.
Pikirkan juga soal warisan. Properti yang tidak diatur sejak awal bisa menjadi sumber perselisihan di antara anak-anak. Konsultasikan dengan notaris tentang pilihan seperti hibah atau wasiat, sesuai kondisi keluarga Anda.
Ringkasan
- Tentukan jalur: menyewakan, menjual nanti, atau campuran keduanya.
- Hitung sewa bersih, bukan sewa kotor, lalu bandingkan dengan biaya hidup.
- Pilih jenis properti yang sanggup Anda urus di usia tua.
- Selesaikan perbaikan besar dan cicilan KPR sebelum pensiun.
- Simpan dana tunai terpisah untuk kesehatan dan keadaan darurat.
Kalau Anda sedang menyiapkan properti untuk masa pensiun di Banjarmasin, Banjarbaru, atau sekitarnya, tim Vorneo Property bisa membantu menimbang pilihannya.
