--- title: "外国人能在印尼买房吗？使用权（Hak Pakai）的规定与限制" description: "外国公民（WNA）不能持有 SHM，但可以以使用权（Hak Pakai）拥有住宅，或拥有公寓单元。本文说明相关条件、继承规定、跨国婚姻以及借名持有的风险。" url: "https://vorneo.id/zh/artikel/wna-membeli-properti/" lang: "zh" image: "https://images.unsplash.com/photo-1737442886747-9fb768b96ed2?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70" --- # 外国人能在印尼买房吗？使用权（Hak Pakai）的规定与限制 Vorneo Property · [法律与文件](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/legalitas/) · 2026-10-08 这个问题常常来自两个方向。一些在加里曼丹工作或成家的外国公民（WNA）想拥有自己的房子。也有一些与外国人结婚的印尼公民（WNI），不确定能否以自己的名义买房。 简单地说：外国公民可以在印尼拥有住宅，但不能持有永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik）。权利形式不同，条件更多，还有一条必须避开的捷径。 这份指南写给外国公民、跨国婚姻的夫妻，以及遇到外国买家上门的卖家。相关规定可能会更新，所以在支付任何款项之前，请先向土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）确认最新细节。 ## SHM 只属于印尼公民 1960 年第 5 号法律，即《土地基本法》（UU No. 5 Tahun 1960，UUPA）规定，永久产权（Hak Milik）只能由印尼公民持有。即使外国买家付全款，或者已在印尼居住多年，这条规定依然适用。 也就是说，外国公民不能买下房子后把 SHM 过户到自己名下。如果看中的房子持有 SHM，就需要把权利变更为外国公民可以持有的权利。PPAT 和土地局（Kantor Pertanahan）会说明变更的途径。 ## 外国公民可以拥有什么 根据 2021 年第 18 号政府条例（PP No. 18 Tahun 2021），持有移民证件的外国公民可以拥有： - **以使用权持有的落地住宅。** 也就是建在地面上的普通住宅，所持权利称为使用权（Hak Pakai）。 - **分层住宅单元（satuan rumah susun）**，即公寓单元，所在建筑建于使用权或建筑使用权（HGB）土地上。 使用权有期限。授予期最长 30 年，可延长最长 20 年，之后还可更新最长 30 年。到期日印在产权证上。 还有一些不涉及拥有房产的选择。您可以签订书面租约租房，或者持有土地所有人通过 PPAT 契约授予的使用权。对于只在加里曼丹工作几年的外国公民来说，租房往往比买房简单。 ## 条件与限制 - **有效的移民证件。** PPAT 会核查买方持有哪些证件，以及是否符合规定。 - **最低价格。** 土地与空间规划部（ATR/BPN）为外国公民可以拥有的住宅按地区规定了最低价格。低于该价格的住宅，外国公民不能购买。各地区的数字不同，也可能更新，所以请向 PPAT 或土地局询问最新数字。 - **其他限制。** 规定还可能限制其他方面，例如土地面积和住宅数量。请 PPAT 说明您购买时适用的规定。 - **手续相同。** 由 PPAT 制作契约，缴纳税款，然后在土地局登记权利转移。 - **税费也相同。** 卖方缴纳按总价值 2.5% 计算的最终所得税（PPh final），买方按当地的地方条例缴纳产权取得税（BPHTB）。 也请问清 PPAT：如果有一天您不再符合条件，例如不再住在印尼，您的使用权会怎样。要在买之前弄明白，而不是买了之后。 对卖方来说，与外国买家的交易通常要花更长时间，因为涉及权利变更。请从一开始就让 PPAT 参与，也不要参与借名持有（pinjam nama）的安排，因为卖方同样可能被卷入纠纷。 ## 继承与跨国婚姻 ### 继承了永久产权的外国公民 有时外国公民会成为 SHM 土地的继承人，例如已经改变国籍的子女。根据 UUPA，因继承或因婚姻导致财产混同而取得永久产权的外国公民，必须在一年内放弃这项权利。如果不放弃，权利即告消灭，土地归国家所有。 放弃的方式包括把这项权利出售或转让给印尼公民。请向 PPAT 询问适合您家庭的做法，不要等到期限快到了才处理。 ### 与外国公民结婚的印尼公民 根据 1974 年第 1 号法律，即《婚姻法》（UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan），婚姻期间取得的财产属于婚后共同财产（harta bersama）。如果印尼公民与外国公民结婚时没有订立分开财产的婚姻财产协议，婚姻期间买下的房子也归外籍配偶共同所有。结果是，这位印尼公民不能为这套房子持有 SHM。 解决办法是订立分开财产的婚姻财产协议（perjanjian perkawinan）。自宪法法院第 69/PUU-XIII/2015 号判决（Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015）以来，这类协议也可以在婚姻存续期间订立，不必在婚前。协议须在公证人面前订立，按规定办理登记，并且不得损害债权人等第三方的利益。 关于夫妻财产的完整讨论，见[买卖中的婚后共同财产规则](/zh/artikel/properti-harta-bersama/)一文。 ## 为什么借名持有协议很危险 有时会有人推荐一条捷径：借名持有，也就是代持（nominee）。用外国公民的钱买房，产权证却登记在印尼公民名下，再另签一份附带协议，约定真正的业主是那位外国公民。 根据 UUPA，任何旨在直接或间接把永久产权转移给外国公民的行为，都依法无效。土地归国家所有，已经支付的款项也不能要求返还。 在实际中，风险还来自多个方面： - **名义持有人去世**，房子成为其家人的遗产。 - **名义持有人离婚**，房子被视为他与配偶的共同财产。 - **名义持有人负债**，房子被债权人查封。 - **名义持有人出售或抵押房子**，而外国公民毫不知情。 在这些情况下，外国公民都没有可靠的法律依据。违反 UUPA 的附带协议帮不了任何忙。 ## 通过公司购买 印尼法人公司，包括外资公司（PT PMA），同样不能持有永久产权。公司可以为经营活动持有 HGB 等权利，但需要具备相应的经营许可。 这条途径适合仓库、办公室等经营性房产。它并不是拥有私人住宅的捷径。在仅仅为了买房而设立公司之前，请先与公证人和法律顾问商量。 ## 外国买家的稳妥步骤 1. 确认您的移民证件符合条件，并询问该地区最新的最低价格。 2. 一开始就选定房产所在地区的 PPAT，要在支付定金之前。 3. 请 PPAT 核查产权证；如果房子持有 SHM，请他说明权利变更的途径。 4. 如果您与印尼公民结婚，先与公证人商量婚姻财产协议。 5. 通过银行转账付款，收款账户须属于产权证上登记的业主，并保存所有凭证。 6. 拒绝借名持有的提议，不管提出的人说得多么有把握。 7. 把契约、产权证和完税凭证存放在安全的地方，并记下您的使用权到期日。 PPAT 在每一步中的作用，见[公证人与 PPAT 的角色](/zh/artikel/peran-notaris-ppat/)一文；各类权利的区别，见[认识 SHM、HGB 与 AJB 的区别](/zh/artikel/perbedaan-shm-hgb-ajb/)一文。 如果您想看看正在出售的住宅，可以从 [Vorneo 房源目录](/zh/properti/)开始，出价之前先问清产权证状况。 ## 常见问题 ### 外国公民可以购买持 SHM 的住宅吗？ 不能以 SHM 的形式持有，因为永久产权（Hak Milik）只属于印尼公民（WNI）。持有移民证件的外国公民，可以以使用权（Hak Pakai）拥有落地住宅，或拥有建在使用权或建筑使用权（HGB）土地上的公寓单元，但价格须高于各地区规定的最低限额。土地契约官（PPAT）会说明权利变更的途径。 ### 外国公民的使用权有效期多长？ 根据 2021 年第 18 号政府条例（PP No. 18 Tahun 2021），使用权的授予期最长 30 年，可延长最长 20 年，之后还可更新最长 30 年。到期日写在产权证上。延长和更新均向土地局申请。 ### 以印尼籍朋友或配偶的名义买房安全吗？ 如果目的是让外国公民继续做真正的业主，那就不安全。根据《土地基本法》（UUPA），为让外国公民取得永久产权而订立的借名持有（pinjam nama）协议依法无效；一旦名义持有人去世、离婚或卖掉房子，外国公民将毫无保障。印尼籍配偶只有在订有分开财产的婚姻财产协议时，才能以自己的名义持有 SHM。 ## 相关文章 - [买地之前，如何核查土地的空间规划与分区](https://vorneo.id/zh/artikel/cek-tata-ruang-tanah/) - [自住住宅如何把 HGB 产权证升级为 SHM](https://vorneo.id/zh/artikel/hgb-menjadi-shm/) - [把住宅或土地赠与子女：手续、税费与限制](https://vorneo.id/zh/artikel/hibah-rumah-dan-tanah/) ```json { "@context": "https://schema.org", "@graph": [ { "@type": "Article", "headline": "外国人能在印尼买房吗？使用权（Hak Pakai）的规定与限制", "description": "外国公民（WNA）不能持有 SHM，但可以以使用权（Hak Pakai）拥有住宅，或拥有公寓单元。本文说明相关条件、继承规定、跨国婚姻以及借名持有的风险。", "datePublished": "2026-10-08T00:00:00.000Z", "dateModified": "2026-10-08T00:00:00.000Z", "author": { "@type": "RealEstateAgent", "@id": "https://vorneo.id/#agency", "name": "Vorneo Property", "url": "https://vorneo.id/" }, "image": "https://images.unsplash.com/photo-1737442886747-9fb768b96ed2?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70", "inLanguage": "zh-CN", "publisher": { "@type": "RealEstateAgent", "@id": "https://vorneo.id/#agency", "name": "Vorneo Property", "url": "https://vorneo.id/", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png", "width": 512, "height": 512 } }, "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/zh/artikel/wna-membeli-properti/" }, { "@type": "FAQPage", "mainEntity": [ { "@type": "Question", "name": "外国公民可以购买持 SHM 的住宅吗？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "不能以 SHM 的形式持有，因为永久产权（Hak Milik）只属于印尼公民（WNI）。持有移民证件的外国公民，可以以使用权（Hak Pakai）拥有落地住宅，或拥有建在使用权或建筑使用权（HGB）土地上的公寓单元，但价格须高于各地区规定的最低限额。土地契约官（PPAT）会说明权利变更的途径。" } }, { "@type": "Question", "name": "外国公民的使用权有效期多长？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "根据 2021 年第 18 号政府条例（PP No. 18 Tahun 2021），使用权的授予期最长 30 年，可延长最长 20 年，之后还可更新最长 30 年。到期日写在产权证上。延长和更新均向土地局申请。" } }, { "@type": "Question", "name": "以印尼籍朋友或配偶的名义买房安全吗？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "如果目的是让外国公民继续做真正的业主，那就不安全。根据《土地基本法》（UUPA），为让外国公民取得永久产权而订立的借名持有（pinjam nama）协议依法无效；一旦名义持有人去世、离婚或卖掉房子，外国公民将毫无保障。印尼籍配偶只有在订有分开财产的婚姻财产协议时，才能以自己的名义持有 SHM。" } } ] } ] } ```