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title: "委托出售房产怎么运作：从发送资料到签约"
description: "在 Vorneo 委托出售住宅、土地或商铺的流程：需要发送哪些资料、售价如何确定、如何推广、议价与签约，以及佣金何时支付。"
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# 委托出售房产怎么运作：从发送资料到签约

Vorneo Property · [出售与出租](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/jual-sewa/) · 2026-10-08

您有一套住宅、一块土地或一间商铺（ruko）想卖，却没空打理广告、回复买家的询问、逐一筛选报价。委托出售（titip jual）正是折中的办法。房产仍归您所有，推广工作以及直到签约的全程陪同由中介负责。

很多业主心存犹豫，是因为不知道发出第一条消息之后会发生什么：要提供哪些东西，什么时候付钱，哪些决定仍由业主自己做主。

本文按照 Vorneo 的委托出售流程逐步说明，适用于加里曼丹各地的住宅、土地和商铺业主。

## 一开始需要准备什么

要开始推广，您只需发送四样东西：

- **照片**，有多少发多少。短视频也有帮助。
- **地址或定位点**，方便买家判断交通和周边环境。
- **面积**，即土地面积；如果有建筑，再加上建筑面积。
- **价格**，即您期望的售价。

这个阶段还不需要产权证和其他正式文件，等交易即将进行时才会用到。

尽管如此，最好一开始就自己核对三件事。产权证在您手里，还是仍在银行？产权证上的名字是不是您本人？土地与建筑物税（PBB）缴清了没有？现在发现的问题，远比买家准备付款时才冒出来的问题好处理。

明亮、整洁的照片能让房源获得更多关注。拍摄技巧见[如何拍出吸引买家的房产照片](/zh/artikel/foto-properti-menarik/)，房屋本身的准备见[出售前如何整理房屋](/zh/artikel/mempersiapkan-rumah-dijual/)。

只有 segel（旧式土地凭据）或 girik（旧式地税凭证）的土地也可以推广。坦白说，这类土地的买家较少，价格也低于已办产权证的土地。

## 售价如何确定

收到资料后，Vorneo 会根据附近近期的成交情况给出建议价格。这个建议只是参考，不是决定。

广告上显示的价格，是您同意的价格。未经您许可，Vorneo 不会以低于这个价格出售。

确认价格之前，先算一算真正到您手里的有多少。根据 2016 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2016），卖方须缴纳成交总额 2.5% 的最终所得税（PPh final）。中介佣金同样按成交价计算。

示例计算（数字仅为示意）：住宅以 Rp 5 亿成交。2.5% 的最终所得税为 Rp 1250 万。如果约定佣金为 3%，佣金就是 Rp 1500 万。您手里剩下约 Rp 4.725 亿，这还没有扣除其他费用，例如尚未还清的贷款。

同时定好您还能接受的最低价。有了这个数字，遇到低于广告价的报价时，您就能很快答复。如何判断市场价格，见[如何给住宅定一个合理的售价](/zh/artikel/menentukan-harga-jual/)。

## 推广与勘察排队

价格一旦谈定，房产就可以用您提供的照片和视频直接在 vorneo.id 上线，并在 Vorneo 的社交媒体上发布。您不必等勘察完成才开始推广。

实地勘察按排队顺序随后进行。到时 Vorneo 会上门，亲自拍照和录像，再用新素材把您的房产推广一轮。

在佣金方案下，勘察、拍照、视频和推广都由 Vorneo 承担，您前期不用支付任何费用。

勘察的队伍可能很长。如果您希望房产优先安排，可以选择付费的优先服务。您付钱买的是勘察排队中的位置，而不是广告，因为所有方案都照常推广。费用取决于房产的距离和工作量，具体金额会在开工前告知。

## 买家、看房与议价

在佣金方案下，买家的询问和报价由 Vorneo 接洽并筛选，目的是让到您这里的都是认真的买家，而不只是想打听价格的人。

认真的买家通常能回答几个基本问题：

- **付款方式**，现金还是房贷（KPR）。用房贷的话，银行要先对房产估价，所以流程更长。
- **时间**，即他们什么时候准备好交易。
- **用途**，例如自住、出租或用来经营。

关于看房，一开始就要约定：钥匙由谁保管，什么时候可以看房，由谁陪同买家。对于水淹、漏水和仍在产生的账单，准备好如实回答。

千万不要把产权证原件交给买家。买家确有诚意时，出示复印件就够了；原件要到交易时才交给土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）。

有报价进来时，Vorneo 会陪您议价。低于广告价的报价也会转给您，接受还是拒绝，由您决定。

价格谈妥后，把约定写成书面文件，内容包括价格、随房出售的物品（如水泵或嵌入式衣柜）、付款时间表，以及定金（如有）和相应的收据。

## 从文件核查到签署买卖契约

正式文件要到交易临近时才收集。卖方通常需要提供：

- **产权证原件**，例如永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik）或建筑使用权（HGB）证书。
- **身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）**，已婚的还要加上结婚证。
- **PBB 凭证**，即近几年的缴税通知单和缴税凭证。
- **建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB）**，如果有的话。

婚姻期间取得的住宅或土地属于婚后共同财产（harta bersama），无论产权证上写的是谁的名字。根据 1974 年第 1 号法律（UU No. 1 Tahun 1974，即《婚姻法》）第 35 条和第 36 条，出售这类财产需要配偶同意。

如果产权证仍作为房贷抵押，签订契约之前需要先和银行把贷款处理好。

签署契约之前，PPAT 会到土地局（Kantor Pertanahan）核查产权证。税款也要先缴清：卖方缴纳 2.5% 的最终所得税，买方缴纳产权取得税（BPHTB），最高为交易价值扣除免税额度后的 5%，免税额度由当地的地方条例（Perda）规定。

随后，双方在 PPAT 面前签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）。根据 1997 年第 24 号政府条例（PP No. 24 Tahun 1997），因买卖而发生的产权转移，只能凭 PPAT 制作的契约在土地局登记。之后，产权证过户到买方名下。

## 佣金、独家与出售所需时间

Vorneo 的佣金为成交价的 2% 至 5%，具体比例可以在推广前商量。佣金只付一次，在房产售出、您收到售房款之后支付。

在佣金方案下，如果房产没有卖出，您什么都不用付。已经花出去的拍摄和推广费用由 Vorneo 承担风险，您也可以随时撤回房产。

在 Vorneo 委托出售不是独家委托。您仍然可以自己卖，或通过其他中介卖。如果买家是您自己找来的，Vorneo 不收佣金。

开放委托与独家委托的一般区别，见[房产中介佣金](/zh/artikel/komisi-agen-properti/)一文。无论哪种形式，都要在推广开始前把佣金比例和支付时间写成书面约定。

多久能卖出去？最关键的是价格，其次是地段。定价符合行情的房产，通常更快遇到认真的买家；定价高于行情的，则可能长期卖不动。

## 下一步

1. 准备好照片、定位点、土地和建筑面积，以及您期望的价格。
2. 确认产权证在手且登记在您名下，或者记下它现在在哪里。
3. 准备好最近一次的 PBB 缴税凭证。
4. 通过 WhatsApp 或委托出售表单发送资料。

各方案的详情和表单，见 [Vorneo 委托出售页面](/zh/titip-jual/)。

## 常见问题

### 在 Vorneo 委托出售房产，佣金是多少？

佣金为成交价的 2% 至 5%，具体比例可以在房产开始推广之前商量。佣金只收一次，在房产售出、您收到售房款之后才支付。在佣金方案下，如果房产没有卖出，您无需支付任何费用。

### 委托出售需要预先付费吗？

佣金方案没有任何预付费用，因为勘察、拍照、视频和推广都由 Vorneo 承担。只有当您申请优先服务时才需要预付，优先服务会让您房产的勘察和拍摄在排队中提前安排。

### 在 Vorneo 委托出售必须是独家委托吗？

不必。您仍然可以自己出售，或通过其他中介出售；如果买家是您自己找来的，Vorneo 不收佣金。您也可以随时把房产从推广中撤下。

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