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title: "租客按年租房的实用建议"
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# 租客按年租房的实用建议

Vorneo Property · [出售与出租](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/jual-sewa/) · 2026-10-08

按年租房、租金一次预付，至今仍是普遍做法。这意味着在您还没真正住进去之前，一大笔钱就一次性付出去了。

如果水是浑的、屋顶漏水，或者收钱的人根本不是真正的房主，您往往要等钱付出去之后才发现。事后补救远比事先预防难得多。

本文写给租客，无论您是刚搬到新城市的家庭，还是想换一套更宽敞的房子。内容是付款之前最好办妥的各项检查和约定。

## 确认出租人确实有权出租

租房骗局通常很简单：有人把不属于自己的房子挂出来出租，收了租金就消失了。

防范方法：

- **核对房主姓名**。请对方出示产权证或土地与建筑物税（PBB）的缴税通知单，再把上面的名字与出租人的身份证（KTP）核对。
- **索要授权书**，如果经手的是亲属、看房人或中介。付款前也要直接联系房主本人。
- **向邻居或邻里组（RT）组长打听**房主是谁，之前住的是谁。
- **只付款到房主的账户**，或房主书面指定的账户。避免在没有签字收据的情况下付现金。

要警惕以下情况：租金远低于同类房屋，催您赶快转账付定金，或者找理由说房子暂时不能看。

## 付款前检查房屋状况

请亲自到场，并留出充足的时间。广告照片上看不出水浑不浑、屋顶漏不漏。

- **用水**。打开所有水龙头，看看水的颜色、气味和水压。问清楚水源是自来水公司（PDAM）供水还是钻井，并试着开一下水泵。在沼泽地和泥炭地上，地下水常常偏褐色，含铁量也可能较高。
- **用电**。看电表上标注的容量，例如 900、1300 或 2200 伏安（VA），再与您要使用的电器对照。问清楚电表是预付费还是后付费，以及有没有欠费。
- **屋顶和天花板**。查看有没有水渍、霉斑，天花板有没有下垂。
- **排水**。往浴室地面倒些水，看排得快不快。更完整的检查方法见[如何检查水管和排水](/zh/artikel/memeriksa-saluran-air/)一文。
- **门、窗和锁**。确认都能正常开、关和上锁。
- **白蚁和木材**。如果是木屋或带木门窗框的房子，查看墙上有没有泥土蚁道、敲击时声音发空的木头，以及踩上去发软的地板。

还要问清楚有没有被水淹过。Banjarmasin 受潮汐影响，大雨遇上涨潮时就可能积水。墙上或围栏上留下的旧水痕，不会说谎。

如果您在家办公，还要在准备用来工作的房间里测试一下手机信号和网络。

周边环境和房子本身一样重要，从道路通行、治安到噪音都要看。检查清单见[如何查看房屋周边环境](/zh/artikel/cek-lingkungan-sekitar/)一文。

## 约定各项费用由谁承担

很多租赁纠纷，都源于一开始没谈清楚的小额费用。请逐项商量，再把结果写下来。

- **PBB** 每年向房主征收，所以一般由房主缴纳。
- **电费、水费、垃圾费和治安费**，通常在租住期间由租客支付。
- **大修**，例如屋顶严重漏水、结构损坏，或水泵因老化损坏，最好约定由房主负责。
- **小修**，例如灯泡、水龙头或合页，可以由租客负责。
- **化粪池抽粪**和清理檐槽也要说清楚，因为这两项常被遗忘。

还要请对方出示入住前的账单已经结清的凭证，例如最近一个月的后付费电费单和水费单。前任住户的欠费不该由您承担，但万一因此被断电断水，照样会给您添麻烦。

## 租约里要写明的事项

租约对您的保护，和对房主的保护一样多。完整内容见[租赁协议里的要点](/zh/artikel/isi-surat-perjanjian-sewa/)一文。从租客的角度，请确认租约写明了以下内容：

- **租期的起止日期**，以及这段时间的租金总额。
- **随房出租的物品清单**，例如空调、热水器或衣柜。
- **改动规定**，例如加装防盗窗或重新粉刷，以及退租时是否要恢复原状。
- **入住人数**，以及能否养宠物。
- **收款账户**，须在房主本人名下。
- **房主进屋前须事先通知**，紧急情况除外。
- **租期内房屋出售时**，租约如何处理。
- **续租方式**，以及提前通知的期限。

租约一式两份，双方签字，各执一份。

## 押金、入住照片与向 RT 登记

有些房主会收取保证金或押金，金额由双方商定。重要的是写清楚：押金用于什么，可以扣哪些钱，您搬走后什么时候退还。

入住第一天，把房屋状况记录下来。每个房间都拍照录像，包括开裂的墙、天花板上的污渍和损坏的家具。电表和水表的读数也要记下。

把这些照片和视频通过消息发给房主，让双方都留有日期记录。将来退租时，这些证据能避免您为一开始就存在的损坏买单。

搬进去之后，带上身份证和家庭卡（Kartu Keluarga）的复印件，到 RT 组长那里登记。这个习惯有助于社区治安，以后需要开证明信时也更方便。

租期结束时，和房主一起检查房屋，并与第一天的照片对照。记下最后的表读数，交还全部钥匙，并索取收条。一开始就要约定：正常使用造成的磨损，比如油漆褪色，不从押金中扣除。

## 续租、涨租与提前退租

一开始就问清楚续租怎么办理。您是否享有优先续租的机会？租期结束前多久必须告知对方？

涨租最好在租期结束前很早就商量，而不是只提前一个星期。如果可以，把涨幅的确定方式写进租约，这样万一数字不合适，您也有时间另找房子。

如果您打算长住，可以问问房主是否愿意签一年以上、租金锁定的租约。这种确定性，可能比一点小折扣更有价值。

租期未满就搬走，是按年租房最大的风险。如果没有相关条款，预付的租金很难要回来。可以一开始就约定，例如：如果您找到房主认可的接替租客，剩余租金予以退还。

## 下一步

转账付租金之前，请确认以下事项都已办妥：

1. 已将房主姓名与产权证或 PBB 缴税通知单核对过。
2. 已亲自检查房屋，包括用水、用电、屋顶和水淹记录。
3. 费用和维修的分担已经写成书面约定。
4. 租约已经签字，收款账户在房主名下。
5. 已准备好在入住第一天拍摄房屋原始状况的照片和视频。

如果您正在找住宅或商铺（ruko），可以在[房源页面](/zh/properti/)查看 Vorneo 的房源。

## 常见问题

### 如何确认出租房屋的人是真正的房主？

请对方出示产权证或 PBB 缴税通知单，再把上面的名字与出租人的身份证（KTP）核对。如果是亲属、看房人或中介在经手，要求出示房主的授权书，并在付款前直接与房主本人沟通。

### 租来的房子，PBB 由谁缴纳？

PBB（土地与建筑物税）每年向房主征收，所以一般由房主缴纳。如果另有约定，请在租约中写清楚。

### 租客提前搬走，预付的年租金能退吗？

要看租约怎么写。如果没有相关条款，预付的租金很难要回来，所以一开始就要约定好：租期未满就搬走时怎么处理。

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