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title: "没有道路通行的土地：风险与解决办法"
description: "没有道路通行的土地有哪些风险、如何解决：核查进出道路的法律状态、买下一条地作通道、通行权协议，以及给卖方的建议。"
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# 没有道路通行的土地：风险与解决办法

Vorneo Property · [贴士与验房](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/tips-survei/) · 2026-10-08

便宜的土地，有时便宜只有一个原因：没有正式的道路通到那里。业主一直以来要么穿过邻居的院子，要么走一条权属不清的小巷，要么走沼泽上的木栈道（titian）。

本文写给正在考虑这类土地的您，也写给想出售这类土地的业主。内容包括需要估量的后果、如何核查进出道路的法律状态，以及三种可行的解决办法。

## 什么是没有道路通行的土地

常见的有以下几种情形：

- **完全被围**。土地四周都是别人的地块，没有任何一边临公共道路。
- **靠非正式小路进出**。业主凭口头许可穿过别人的土地。这种许可随时可能被收回，包括被邻居的继承人或邻地的新买家收回。
- **走的路其实是别人的**。看起来像公共小巷，但在法律上仍属于邻居产权证范围内的土地。
- **只能经木栈道或河道进出**。在 Banjarmasin，有些土地只能经木栈道或坐船到达。请向当地主管部门和银行询问，这种通行方式在办许可和贷款时是否被认可。

这类土地可能来自遗产分割，也可能是一块地的后半部分被卖出时没有留出通道。

## 对业主和买家的影响

- **建房许可更难办**。如果土地没有合法的通行道路，建筑许可（PBG，Persetujuan Bangunan Gedung）的申请可能受阻。
- **银行不愿放贷**。银行评估抵押品时会看通行条件。没有进出道路的土地可能被拒，或者估值偏低。
- **难以转售**。感兴趣的人少，出价也会偏低。
- **容易起纠纷**。一直在走的路，可能在与邻居关系变差或邻地易主时被封。
- **接电接水更难**。国家电力公司（PLN）的电缆和自来水公司（PDAM）的水管也需要路线才能接进来，没有合法的路线，安装可能受阻。
- **建房成本上升**。运材料的卡车进不去，材料只能用别的办法运进来。

## 如何核查进出道路的法律状态

1. **查看产权证里的测量图（surat ukur）**。地块是否有一边直接临路？再与现场情况对照。
2. **打开 BHUMI**，这是土地与空间规划部（ATR/BPN）的地块地图服务。看看进出道路是一个独立的地块，还是位于邻居的地块之内。
3. **向街道（kelurahan）或村里询问**，这条路是否登记为公共道路或村道，或者是开发商已移交的公共设施。较大的道路，可以请公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）说明其状态。
4. **询问所经过土地的业主**。他们是否反对？有没有书面协议？
5. **量一量宽度**。够不够汽车通行？建房时运材料的卡车能不能进？地方规定可能对建筑许可或地块分割设定最小道路宽度，所以要向主管部门询问。
6. **留意路障或大门**，它们随时可能被关上。
7. **了解历史**。这条路从什么时候开始使用？是否发生过纠纷？

空地的其他检查项目，见[空地实地考察指南](/zh/artikel/survei-tanah-kosong/)。

## 办法一：买下一条地作为通道

最彻底的办法，是买下邻居的一条土地，把您的地与公共道路连起来。这样一来，进出道路就归您自己所有。

步骤如下：

1. 与业主商定这条地的位置、宽度和价格。一开始就要争取足够的宽度，因为以后想拓宽，就得重新谈判。
2. 测量这条地。如何测量以及如何看测量图，见[如何测量土地面积](/zh/artikel/mengukur-luas-tanah/)一文。
3. 在土地局（Kantor Pertanahan）分割邻居的产权证，让这条地成为一个独立地块。流程见[如何分割土地产权证](/zh/artikel/pecah-sertifikat-tanah/)一文。
4. 在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）面前就这条地签订买卖契约（AJB，Akta Jual Beli），再过户到您名下。
5. 如有需要，把这条地与您的主地块合并。

照常缴纳买卖税费：卖方缴纳所得税（PPh），买方缴纳产权取得税（BPHTB）。测量、分割和契约的具体费用，请向土地局和 PPAT 询问。

## 办法二：在公证人面前签订通行权协议

如果邻居不愿意卖，就请对方签一份书面通行权协议（hak lintas）。协议要在公证人面前订立，这样证明效力比私下签的文书更强。

协议应写明：

- **确切的路线和宽度**，附草图。
- **用途**，仅限步行，还是也允许车辆通行。
- **期限和补偿**，如果有的话。
- **由谁维护**这条路。
- **任何一方的土地被出售或继承时怎么办**。请公证人写明这项权利是否对继承人和后续业主同样有效。

这种协议不如自己拥有这条地来得稳固，银行也未必接受。但它比口头许可安全得多。把副本与产权证放在一起保存，如果日后出售土地，就交给买家。

## 办法三：要求通行的法定权利

《民法典》（KUHPerdata）赋予完全被围、没有任何出路的土地的所有人一项权利：可以要求经过邻地通往公共道路，但须支付补偿。

实际操作中，首先仍要协商通道的位置和补偿金额，例如请村或街道的干部帮忙调解。协商不成，可以诉诸法院。这个过程会耗费时间和金钱，也会伤及与邻居的关系。

这项权利是最后的手段。不要把它当作理由，去买被围住的土地，以为通行一定争取得到。

## 对价格的影响

没有道路通行的土地，定价通常偏低。低多少，取决于解决通行问题有多难、要花多少钱。反过来，通行问题解决了，土地就更容易推销，也更有可能被银行接受为抵押品。

作为买家，要把解决通行问题的成本计入出价：通道土地的价格、分割产权证的费用、契约、税费和时间。不要按通行条件已经具备的价格付款。如果卖方承诺会解决，就把它作为签订 AJB 之前的条件，或者写进买卖约定协议（PPJB，Perjanjian Pengikatan Jual Beli），注明期限以及未能解决时的后果。

## 给想出售土地的业主的建议

- **先解决通行问题**，买下一条通道，或者签订书面通行权协议。
- **找临路的邻居谈一谈**。他们可能是最顺理成章的买家，因为您的地能扩大他们的土地面积。
- **向潜在买家坦诚说明通行状况**，并出示相关文件。
- **保留一直以来使用这条路的证据**，例如邻居的同意书，以便出示给潜在买家。
- **按目前的通行状况定一个现实的价格**。

如果您想推销这块地，可以通过 [Vorneo 委托出售页面](/zh/titip-jual/)发送土地资料。

## 常见问题

### 没有道路通行的土地能卖吗？

能卖，只要权属清楚，但感兴趣的买家较少，价格通常也偏低。银行也往往不接受这类土地作抵押，申请建房许可也可能更难。出售之前先解决通行问题，土地会更容易推销。

### 被围住的土地怎样取得道路通行？

有三条路可走。买下邻居的一条地作为通道，再分割产权证并签订买卖契约（AJB）；或者在公证人面前签订书面通行权协议。作为最后的手段，民法赋予被围地的所有人一项权利：可以要求经过邻地通往外面，但须支付补偿。

### 没有道路通行的土地能向银行抵押吗？

通常很难。银行评估抵押品时会看是否有合法的道路通行，没有进出道路的土地可能被拒，或者估值偏低。请先以书面形式解决通行问题，申请之前再向银行确认。

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