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title: "买地之前，先认识加里曼丹的 SKT 与 segel 土地凭证"
description: "SKT、segel 和 sporadik 是土地占有的凭证，而不是产权证。了解其中的风险、核查方法，以及如何稳妥地购买并办理登记。"
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# 买地之前，先认识加里曼丹的 SKT 与 segel 土地凭证

Vorneo Property · [法律与文件](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/legalitas/) · 2026-10-08

在加里曼丹的许多村庄和城市边缘，土地转手时并没有产权证。卖方手里拿的是街道长（lurah）或村长出具的土地证明信（SKT，Surat Keterangan Tanah）、旧的 segel（旧式土地凭据），或者通常称为 sporadik 的土地实际占有声明书。

这样的土地不一定有问题。许多家庭世世代代在上面耕种、居住。但这些文件并不是产权证，买家需要清楚地知道自己到底买的是什么。

如果有人向您推荐持 SKT 或 segel 的土地，无论是用来盖房、种植还是长期持有，这份指南都适合您。内容包括这些文件的含义、风险、核查方法，以及如何稳妥地购买。

## 什么是 SKT、segel 和 sporadik

这三个词常被混用，但意思并不相同：

- **SKT（Surat Keterangan Tanah）。** 由街道长或村长出具的证明信，有时也经区长（camat）知悉或由区长签发，说明某人占有一块具有一定面积和地界的土地。
- **Segel。** 对旧土地文件的俗称，通常是多年前写下的买卖字据或证明。形式和内容可能千差万别。
- **Sporadik。** 全称 Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah，即土地实际占有声明书，由占有土地的人出具，邻居作证，并经街道长或村长知悉。这份声明常被用作首次土地登记的材料。

这些文件通常写明占有土地者的姓名、面积、与邻居的地界，以及土地的来历。

## 中加里曼丹的 SKTA

在中加里曼丹，还有习惯法土地证明（SKTA，Surat Keterangan Tanah Adat）。它通过习惯法（adat）机构签发，习惯法首领 damang 在其中发挥作用。

SKTA 表明习惯法对某人占有一块土地的认可。和 SKT 一样，它不是土地局（Kantor Pertanahan）签发的产权证。

如果您购买持 SKTA 的土地，也要到签发它的习惯法机构核查。问清这份证明是否在那里有记录，以及是否有其他人曾对同一块地提出过主张。

## 是占有凭证，不是产权证

这是需要理解的核心。SKT、segel、sporadik 和 SKTA 反映的是土地的占有历史：谁在耕作、从什么时候开始、土地是从谁那里得来的。在为土地办理登记时，这些文件是有用的材料。

由国家签发的权利凭证，是土地局的产权证。土地在登记之前，土地局并没有记录其地界和权利人的官方资料。

实际影响相当明显。持 SKT 的土地一般不能直接用作银行抵押，感兴趣的买家更少，价格也低于同一地段有产权证的土地。

## 需要了解的风险

- **一块地有两份文件。** 同一块地可能被签发不止一份 SKT，出自不同的官员，或在不同的年份。
- **地界不清。** 许多文件只写了邻居的名字，或者水沟、树木之类的自然标记，没有明确的尺寸或坐标点。
- **与林区或特许区重叠。** 位于林区（kawasan hutan）内的土地，即使有 SKT，也不能随意办成产权证。还有一些土地后来才发现位于种植园或采矿许可区域内。
- **前任官员的签名。** 签字的街道长或村长可能早已卸任，文件的真伪因此难以确认。
- **卖方并不是唯一有权的人。** 尚未分割的遗产土地，可能被其中一位继承人在其他继承人不同意的情况下卖掉。

这些风险在第一次看地时不一定能看出来。所以在付款之前，需要逐一核查。

## 要问卖方的问题

在四处核查之前，先和卖方聊一聊。他的回答往往已经能指明方向：

- 这块地从什么时候开始占有？是从谁那里得来的？
- 之前还有没有别的文件？原件在哪里？
- 每一边的邻居是谁？地界有没有起过争议？
- 这块地有没有申请过办证，包括通过全面系统土地登记计划（PTSL）？
- 有没有其他继承人或家庭成员也享有权利？
- 这块地目前是否被抵押、出租，或由别人耕种？

把回答记下来，再与您在村里、在现场和在地图上查到的情况对照。

## 付款前如何核查

1. **索取所有文件的原件**，不要只看复印件。这包括能说明土地来历的早期文件，以及土地与建筑物税（PBB）的缴税凭证（如果有的话）。
2. **到村或街道办事处。** 询问这份文件是否登记在村里的土地登记簿上、由谁签字，以及同一块地是否签发过其他文件。
3. **到区（kecamatan）办事处核查**，如果区长曾签字或登记过这份文件。
4. **与卖方以及每一边的邻居一起沿地界走一遍。** 问他们是否认可这条地界。用手机地图应用记下各个角点。
5. **打开 BHUMI**，即土地与空间规划部（ATR/BPN）的地块地图，网址 bhumi.atrbpn.go.id。看看周边地块是否已有产权证，以及卖方所指的位置是否与已登记的地块重叠。
6. **向林业部门询问**这个位置是否在林区内。
7. **向土地局询问**这块地是否登记过、是否正在办理，或者是否在 PTSL 的范围内。

只要有一个答案让人起疑，就暂缓付款。[买地时如何避免土地纠纷](/zh/artikel/menghindari-sengketa-tanah/)一文列出了其他需要留意的危险信号。

## 如何稳妥地购买并办理登记

如果核查结果没有问题，下一步就是让交易有正式记录，并为土地办理登记：

- **正式记录交易。** 在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）面前签署契约。在 PPAT 较少的地区，区长可以担任临时土地契约官（PPAT Sementara）。对于尚无产权证的土地，PPAT 通常会要求街道长或村长出具说明土地状况的证明信。
- **让所有有权的人参与。** 如果是遗产土地，全体继承人都要签字。如果卖方已婚，其配偶也要表示同意。
- **尽快登记。** 到土地局申请首次土地登记，或者在您的村庄被列为 PTSL 范围时参加该计划。流程见[如何把 girik（旧式地税凭证）土地办成永久产权证（SHM）](/zh/artikel/mengurus-tanah-girik-ke-shm/)一文。
- **实事求是地定价。** 持 segel 或 SKT 的土地价格低于有产权证的土地，这是合理的。请把登记的费用、时间和风险都算进您的出价。
- **考虑先登记再买。** 如果还有疑问没有得到解答，请卖方先把土地登记到拿到产权证，您再购买，即使这样要等更久。

对于种植园，包括小农的油棕种植园，这些核查同样重要。[油棕种植园的合法性](/zh/artikel/legalitas-kebun-sawit/)一文讨论了还需要核查的其他文件。关于土地状况和水淹问题，也请阅读[在南加里曼丹买地的建议](/zh/artikel/tips-beli-tanah-kalsel/)。

如果您有持 segel 的土地想出售，Vorneo 仍然可以通过[委托出售](/zh/titip-jual/)为您推广，只是感兴趣的买家通常会少一些，价格也会低于有产权证的土地。

## 常见问题

### 持 SKT 的土地可以办成产权证吗？

可以。途径是在土地局办理首次土地登记，或参加全面系统土地登记计划（PTSL），以 SKT 和其他记录土地来历的文件作为辅助材料。前提是这块地没有纠纷，也不在林区（kawasan hutan）或其他不能办证的区域内。土地局会先进行测量并核查资料。

### SKT 和土地产权证有什么区别？

SKT 是由街道长（lurah）、村长或区长（camat）出具、说明土地占有情况的证明信。产权证则是土地经过登记、测量和记录之后，由土地局签发的权利凭证。所以持 SKT 的土地一般更便宜，也更难用作银行抵押。

### 怎样稳妥地购买持 segel 的土地？

到村或街道办事处核查凭据，与邻居一起沿地界走一遍，并在 BHUMI 地图上和林业部门核查位置。在土地契约官（PPAT）面前签署契约，或由担任临时土地契约官的区长（camat）办理，然后尽快到土地局为土地办理登记。

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