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# 在 Banjarmasin 购买河边住宅：退让线、潮汐与通行

Vorneo Property · [南加里曼丹](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/kalsel/) · 2026-10-08

Banjarmasin 被称为“千河之城”（Kota Seribu Sungai）。这座城市坐落在巴里托河（Barito）和 Martapura 河岸边，两河之间还有许多小河。河边的高脚屋和漂在水面上的水上浮屋（rumah lanting），早已是这座城市的一部分。

对一些人来说，河边的房子是梦想：风更凉爽，推窗见水，河上的生活就在家门口。对另一些人来说，它是家里传下来的房子，或者是他们从小长大的村落（kampung）的一部分。

本指南写给正在 Banjarmasin 看河边房子的您。这类房子会带来普通临街住宅不会遇到的问题，从它的法律状态，到怎样把一个衣柜搬进屋里。

## 河岸退让线与建筑状态

河岸退让线（sempadan sungai）是河流左右两岸的界线。河流与这条线之间的空间受到保护，用来维持河流的功能，因此在那里建房受到限制。

它的宽度由公共工程与公共住房部（PUPR）的规定和当地的地方条例（Perda）确定。宽度取决于河流的类型以及是否筑有堤坝，所以没有一个适用于所有地方的数字。

有些河边房子早在这些规定出台之前就已建成，而且位于河岸退让线以内。因此，这样的房子可能没有产权证，也没有建筑许可（PBG）。大规模翻修或重建，可能很难拿到许可。

位于河岸退让线以内的房子，还可能被纳入河岸整治计划。在这类计划中业主能得到什么，取决于建筑的法律状态和当时的政策。

核查方法：向市里的公共工程局（Dinas PUPR）或空间规划局询问该位置的河岸退让线在哪里，在土地与空间规划部（ATR/BPN）的空间规划地图 GISTARU 上查看规划，再与土地局（Kantor Pertanahan）的地块记录对照。完整步骤见[土地空间规划核查指南](/zh/artikel/cek-tata-ruang-tanah/)。

## 产权证是否覆盖水面上的部分？

河边的房子常常是分阶段建起来的。前半部分建在陆地上，后来的厨房、露台或浴室则伸到水面上。

产权证只覆盖经过测量并登记在案的地块。房子建在河面上的部分，可能落在这个地块之外。

核查方法：

- **把产权证上的地块图与实际房屋对照**。量一量土地的宽和长，再看哪些部分超出了地块。
- **在 BHUMI 上查看地块**，这是 ATR/BPN 的地块地图，再与房子的实际位置比较。
- **请土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）到土地局核查产权证**，而且要在您谈定价格之前。

水上浮屋则是另一回事。它漂浮在水上，并不建在任何地块上，所以您买到的基本上只是房子本身。要问清它系泊在哪里，经过谁的许可。

出价时，以合法登记的部分为准，而不是现场看到的面积。

## 潮汐、洪水与河岸

Banjarmasin 地势低洼，受潮汐影响。河水每天涨落，某些时候潮位会比平时更高。大潮遇上大雨，水可能漫进院子，甚至进到屋里。

看房时：

- **问问邻居**，在他们的记忆中潮位最高时水涨到多高，以及 2021 年 1 月洪水时那里发生了什么。
- **找旧水痕**，看看墙面、木柱和围栏上有没有。
- **对比地板高度**，看它与最高的那道水痕相差多少。
- **退潮时看看屋底**，有没有积存的垃圾和淤泥。

河岸本身也要看。水流和过往船只激起的波浪，会一点点冲刷河岸。迹象包括：与河道平行的地面裂缝、倾斜的木柱、下垂的木栈道，或者开裂、出现孔洞的护岸墙。还要问清屋前的护岸墙由谁维护。

湿地上的住宅如何适应水，见 [Banjarmasin 沼泽地住宅的特点](/zh/artikel/hunian-lahan-rawa-banjarmasin/)。

## 经小巷和木栈道进出

许多河边房子只能经由狭窄的小巷（gang）或木栈道（titian，即架在水面上的木板路）到达。这对日常生活的影响，比看房时感觉到的要大。

- **车停在哪里**？如果车开不进去，弄清离最近的停车处有多远。
- **大件物品从哪里进**？衣柜、床垫和建材都得靠人力搬运，搬运费会增加翻修的成本。
- **遇到紧急情况怎么办**？看看救护车和消防车最近能开到哪里。
- **木栈道由谁维护**？公共通道上的朽木板，可能变成一件说不清该由谁负责的事。

如果您用房贷（KPR）购买，通行条件也可能影响银行的评估。支付订金之前，先问银行。

## 木材、卫生设施与火灾风险

许多河边房子是木结构高脚屋。通常最先损坏的，是水位线处的木柱，因为那里的木头每天都在湿和干之间交替。

用螺丝刀敲一敲、戳一戳那一段木柱。发软或酥脆的木头需要更换。婆罗洲铁木（ulin）非常耐久，也抗白蚁，但房子并不是每个部分都用铁木。高脚屋及其木材的特点，见[认识加里曼丹传统高脚屋](/zh/artikel/rumah-panggung-kalimantan/)。

问清污水和粪便排到哪里。有些老房子仍然直接排进河里。在受潮汐影响的土地上建一个合格的化粪池并不简单，所以出价之前，先问问工匠要花多少钱。

还要确认房子是否接通了自来水公司（PDAM）的供水。有些地方的河水在长期干旱时会变得微咸。

密集的木屋区容易发生火灾，火势可能很快从一户蔓延到另一户。检查电线，尤其是直接贴在木板上的接头。问问附近是否发生过火灾，并从入住当天起就备好小型灭火器。

## 河边的日常生活

河流也是日常生活的一部分。机动木船（kelotok）和小舟（jukung）从屋前驶过，有时天刚亮就开始，引擎声和船浪会成为您每一天的一部分。

一些时间长了才会感觉到的小事：

- 如果家里有小孩，露台和木栈道需要安全护栏。
- 蚊子，尤其是傍晚时分。
- 随水流漂来、卡在屋底的垃圾。
- 部分地点退潮时的淤泥气味。

如果可以，分别在早上、下午和涨潮时去看。同一栋房子，在不同的时间感受可能大不相同。

## 出价前的步骤

1. 索取产权证以及 PBG 或旧建筑许可证（IMB）的副本，再与实际房屋对照。
2. 向 Dinas PUPR 或空间规划局询问该位置的河岸退让线。
3. 分别在涨潮和退潮时去看，并和两三位邻居聊聊。
4. 检查木柱、木板、电线和污水管道，或者请一位懂木屋的工匠同去。
5. 如果需要房贷，先问银行。
6. 根据合法登记的部分和您发现的维修费用来计算出价。

这座城市正在出售的房子，可以在 [Banjarmasin 待售住宅列表](/zh/properti/rumah-dijual/banjarmasin/)中查看。

## 常见问题

### 河岸上的房子能有产权证吗？

可以，但不一定。位于河岸退让线以内的建筑，可能没有产权证或建筑许可（PBG），而房子建在水面上的部分，可能落在有产权证的地块之外。地块请到土地局核查，退让线请向当地公共工程局（Dinas PUPR）或空间规划局询问。

### 河边住宅可以用房贷（KPR）购买吗？

这取决于银行的评估。银行会看产权证、建筑许可和进出通道，所以只能经木栈道到达、或部分建在水面上的房子，评估结果可能不同。请在支付订金之前先问银行。

### 看河边的房子时要检查什么？

问问邻居，最高潮位时、以及涨潮遇上大雨时，水会涨到多高，再找找墙上的旧水痕。检查水位线处的木柱、屋前的河岸、进出通道，以及污水排到哪里。

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