---
title: "南加里曼丹矿业城镇的房产：出租机会与风险"
description: "南加里曼丹矿业城镇的租房需求，随煤炭价格和承包商合同起落。本文说明其中的机会与风险，以及买入之前如何算这笔账。"
url: "https://vorneo.id/zh/artikel/properti-kota-tambang/"
lang: "zh"
image: "https://images.unsplash.com/photo-1523660778745-247ed0bcce31?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70"
---

# 南加里曼丹矿业城镇的房产：出租机会与风险

Vorneo Property · [南加里曼丹](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/kalsel/) · 2026-10-08

在南加里曼丹的一些县，煤矿参与塑造了城镇的面貌。工人和承包商来到这里，需要住处、办公室、修理厂和小吃店。附近拥有住宅和商铺（ruko）的业主，能感受到租房需求的火热。

不过，这种需求有自己的规律。项目运转时需求上升，合同结束或煤价走弱时，需求可能迅速回落。

本指南写给考虑在矿业城镇买住宅、商铺或土地用于出租的您。内容包括需求从哪里来、有哪些风险，以及如何老老实实地算账。

## 本文说的是哪些城镇

煤矿在 Tabalong、Balangan、Tapin、Tanah Bumbu 和 Kotabaru 影响很大。明显受到影响的城镇包括 Tabalong 的 Tanjung、Balangan 的 Paringin，以及 Tanah Bumbu 的 Batulicin 及其周边。Tapin 和 Kotabaru 的部分地区也有采矿活动。

每个城镇的情况不同，城里也不是每个地方都依赖矿业。无论矿上情况如何，政府机关、市场和学校照样带来住房需求。

## 租房需求从哪里来

在矿业城镇，租客通常来自以下几类人：

- **承包商公司**，租房作为员工宿舍（mes）或职员住房。
- **工人及其家属**，自己租房子或单间。
- **供应商和配套企业**，租商铺、仓库或修理厂。
- **公务员、教师和商贩**，不论有没有矿，他们都住在这座城镇。

最后这一类人常被忽视，可是当矿业项目冷清时，继续租房住下去的可能正是他们。

所以，要选对他们也有吸引力的房产。靠近学校和市场的家庭住宅，比运矿道路边的宿舍楼更容易再租出去。

## 租金跟着煤价和合同走

矿业城镇的租金与两件事紧密相关：大宗商品价格和承包商合同。煤价好、产量上升时，承包商增加人手，四处找住处。价格下跌或合同结束时，承包商裁减人手，退掉租来的房子。

在热闹时买入的业主，往往按最高的租金来算账。问题是，那样高的租金不一定能维持。如果很多人同时盖出租房，项目结束时供应就可能过剩。

问问几位业主和居民，项目冷清时类似房子的租金是多少。这个数字比今天的租金更适合用来算账。

不要去猜煤价的走向。只需算一算：如果租金下降、房子空置几个月，这处房产是否仍然划算。

## 常常发现得太晚的风险

- **供应过剩**。一个项目结束时，许多房子和单间可能同时空出来，租金也随之下降。
- **土地位于采矿许可区内**。土地权利和采矿许可是两回事。向省能源与矿产局（Dinas ESDM）询问该地点是否在采矿许可区内，或是否靠近计划中的新矿坑。可以在 GISTARU 上查看的县空间规划，也会标出划作采矿用途的区域。
- **运矿道路的扬尘和噪音**。靠近运矿道路或矿场的房子，可能受到扬尘和重型车辆噪音的影响，有时到了夜里还不停。
- **水流改变**。矿坑和堆土会改变周边的水流。问问居民，近几年积水或洪水是否变得更频繁。
- **只有一个大租客**。如果所有单位都租给同一个承包商，一份合同结束，就可能让所有单位同时空置。
- **损耗**。很多人合住的宿舍房，通常比家庭住宅坏得快。

如果您有几个单位，就把租客搭配开。一个单位租给承包商，其余租给家庭或小商户，收入就不会全押在一份合同上。

## 计入空置期的示例计算

示例计算（数字仅为示意，并非任何城镇的实际价格）：

- 房子以 Rp 10 亿买入，以每年 Rp 8000 万租给承包商。
- 最终所得税（PPh final），按租金总额的 10% 计：Rp 800 万。
- 维护费和土地与建筑物税（PBB），假设为 Rp 700 万。
- 首年净收入：Rp 6500 万，即买入价的 6.5%。

现在假设合同一年后结束。房子空置六个月，然后以每年 Rp 5000 万租给一户人家。

- 第二年实收租金：Rp 2500 万。
- 最终所得税 Rp 250 万，维护费和 PBB 仍为 Rp 700 万。
- 第二年净收入：Rp 1550 万，不到 2%。

两年平均下来每年约 4%，远低于起初看到的 6.5%，而且这还没算上前一位租客搬走后的维修费用。

如果这个较差的版本您仍能接受，这个买入价也许合理。如果不能，就压低出价，或者另找房产。

如果您考虑为工人盖联排出租屋，算账方法见[联排出租屋（kontrakan petak）经营指南](/zh/artikel/bisnis-kontrakan-petak/)。

## 租给公司：合同与税务

租给承包商公司有好处：租金可以预付，手续也规范。不过，合同要仔细读。

需要写进合同的事项：

- **租期和提前终止的条件**，包括该公司的采矿合同结束时怎么处理。
- **最多可住人数**，尤其是用作宿舍的房子。
- **维修费用由谁承担**，以及退租时房屋应达到的状况。
- **付款方式**，例如按年预付或按月支付。

也要索取承租公司的资料和有权签字人的姓名。保存合同副本和所有付款凭证。

税务方面，根据 2017 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2017），土地和建筑物的租金要缴纳租金总额 10% 的最终所得税。如果承租公司被指定为代扣义务人，就由它代扣税款，并给您开具代扣凭证（bukti potong）。否则由您自行缴纳，一般不迟于次月 15 日，然后在年度纳税申报表（SPT Tahunan）中申报。

税务总局（DJP）目前使用的系统名为 Coretax。详情见[租金所得税指南](/zh/artikel/pajak-penghasilan-sewa/)；您自己的具体情况，请向税务局咨询。

## 买入前的步骤

1. 了解周边都有哪些租客，从大承包商到家庭和小商户。
2. 向省能源与矿产局询问附近的采矿许可区。
3. 白天和晚上各去一次现场，亲眼看看、亲耳听听运矿车辆的情况。
4. 向居民打听积水和洪水的变化。
5. 按较低的租金和空置期来算账，再根据结果出价。

Tabalong 的住宅见 [Tabalong 待售住宅列表](/zh/properti/rumah-dijual/tabalong/)，出租商铺见 [Tanah Bumbu 出租商铺列表](/zh/properti/ruko-disewakan/tanah-bumbu/)。

## 常见问题

### 在矿业城镇买房出租划算吗？

可以划算，前提是有承包商和工人需要住处。但这种需求随煤炭价格和合同期起落，所以计算时要把空置期和较低的租金算进去，而不是按最热闹时的租金来算。

### 如何核查一块地是否在采矿许可区内？

向省能源与矿产局（Dinas ESDM）询问，在空间规划中查看土地用途，并到土地局核查地块。也要问问村公所和居民，附近是否计划开新矿坑或修运矿道路。

### 租客是公司时，租金税由谁缴？

土地和建筑物的租金，要缴纳租金总额 10% 的最终所得税（PPh final）。如果承租公司被指定为代扣义务人，就由公司代扣税款，并开具代扣凭证（bukti potong）。否则由业主自行缴纳，一般不迟于次月 15 日，并在年度纳税申报表（SPT Tahunan）中申报。

## 相关文章

- [买稻田盖房？先查 LP2B 与受保护稻田状态](https://vorneo.id/zh/artikel/membeli-sawah-lp2b/)
- [认识 Banua Anam 的房产市场：从 Rantau 到 Tanjung](https://vorneo.id/zh/artikel/properti-banua-anam/)
- [在 Banjarmasin 购买河边住宅：退让线、潮汐与通行](https://vorneo.id/zh/artikel/rumah-tepi-sungai-banjarmasin/)

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@graph": [
    {
      "@type": "Article",
      "headline": "南加里曼丹矿业城镇的房产：出租机会与风险",
      "description": "南加里曼丹矿业城镇的租房需求，随煤炭价格和承包商合同起落。本文说明其中的机会与风险，以及买入之前如何算这笔账。",
      "datePublished": "2026-10-08T00:00:00.000Z",
      "dateModified": "2026-10-08T00:00:00.000Z",
      "author": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/"
      },
      "image": "https://images.unsplash.com/photo-1523660778745-247ed0bcce31?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70",
      "inLanguage": "zh-CN",
      "publisher": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/",
        "logo": {
          "@type": "ImageObject",
          "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png",
          "width": 512,
          "height": 512
        }
      },
      "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/zh/artikel/properti-kota-tambang/"
    },
    {
      "@type": "FAQPage",
      "mainEntity": [
        {
          "@type": "Question",
          "name": "在矿业城镇买房出租划算吗？",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "可以划算，前提是有承包商和工人需要住处。但这种需求随煤炭价格和合同期起落，所以计算时要把空置期和较低的租金算进去，而不是按最热闹时的租金来算。"
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "如何核查一块地是否在采矿许可区内？",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "向省能源与矿产局（Dinas ESDM）询问，在空间规划中查看土地用途，并到土地局核查地块。也要问问村公所和居民，附近是否计划开新矿坑或修运矿道路。"
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "租客是公司时，租金税由谁缴？",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "土地和建筑物的租金，要缴纳租金总额 10% 的最终所得税（PPh final）。如果承租公司被指定为代扣义务人，就由公司代扣税款，并开具代扣凭证（bukti potong）。否则由业主自行缴纳，一般不迟于次月 15 日，并在年度纳税申报表（SPT Tahunan）中申报。"
          }
        }
      ]
    }
  ]
}
```