--- title: "认识 Banua Anam 的房产市场：从 Rantau 到 Tanjung" description: "认识南加里曼丹 Banua Anam 的六个县、当地买家常找的房产类型，以及需要核查的事项：洪水、沼泽地、只有 SKT 的土地和矿区。" url: "https://vorneo.id/zh/artikel/properti-banua-anam/" lang: "zh" image: "https://images.unsplash.com/photo-1678549972130-ca265c35b1c8?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70" --- # 认识 Banua Anam 的房产市场：从 Rantau 到 Tanjung Vorneo Property · [南加里曼丹](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/kalsel/) · 2026-10-08 Banua Anam 是南加里曼丹上游六个县的统称。在 Banjar 语中，banua 意为家乡、故土，anam 意为“六”。 这里的城镇比 Banjarmasin 或 Banjarbaru 小。不过，每一座都是周边村庄的行政、学校、集市和各类服务中心。 本指南写给想在其中某个县购买住宅、土地或商铺（ruko）的您，不论是自住、做生意，还是给老家的家人。内容包括这一地区的概况，以及付款之前需要核查的事项。 ## 六个县及其城镇 这六个县由一条从 Martapura 向北延伸的主干道连接。Rantau 位于最南端，Tanjung 位于最北端。东面绵延着 Meratus 山脉。 - **Tapin**，首府 Rantau。见 [Tapin 待售土地](/zh/properti/tanah-dijual/tapin/)。 - **Hulu Sungai Selatan（HSS）**，首府 Kandangan。见 [Hulu Sungai Selatan 待售住宅](/zh/properti/rumah-dijual/hulu-sungai-selatan/)。 - **Hulu Sungai Tengah（HST）**，首府 Barabai。见 [Hulu Sungai Tengah 待售住宅](/zh/properti/rumah-dijual/hulu-sungai-tengah/)。 - **Hulu Sungai Utara（HSU）**，首府 Amuntai。见 [Hulu Sungai Utara 待售住宅](/zh/properti/rumah-dijual/hulu-sungai-utara/)。 - **Balangan**，首府 Paringin。见 [Balangan 待售住宅](/zh/properti/rumah-dijual/balangan/)。 - **Tabalong**，首府 Tanjung。见 [Tabalong 待售住宅](/zh/properti/rumah-dijual/tabalong/)。 ## 服务种植园、稻田和沼泽地的城镇 Banua Anam 的城镇是周边农业地区的服务中心，这些地区有橡胶园、稻田和沼泽地。比如 Hulu Sungai Utara 有大片沼泽，并以 Alabio 鸭闻名。 在一些县，煤矿的影响也很大，尤其是 Tabalong、Balangan 和 Tapin。矿业带来了工人和承包商，他们的到来也影响着附近城镇的住房和租房需求。 对买家来说，了解这些很有用。一座城镇里住着谁、在那里做什么工作，决定了人们要找什么样的房产，也决定了日后转卖或出租的难易。 ## 买家通常找什么 在这类县城，需求通常集中在几类房产上： - **靠近市中心的住宅**，离市场、学校、政府机关和医院都近。 - **主干道旁的土地**，用来做生意、开修理铺、建小仓库，或者盖店住两用的房子。 - **市中心的商铺**，自己经营或者出租。 - **村里的家族土地**，在继承人已经到别的城市定居后拿出来出售。 看主干道旁的土地时，要留意临街面宽、车辆能否停靠而不影响交通，以及门前的路是否积过水。看住宅时，先衡量它离工作地点和学校有多远，再考虑土地面积。 如果您买房是给父母住，或者只在回乡时偶尔住，也要想好平时由谁照看。在潮湿地区，长期空置的房子坏得更快，木屋尤其如此。 ## 洪水记录与沼泽地 2021 年 1 月的洪水波及南加里曼丹大部分地区。首府为 Barabai 的 Hulu Sungai Tengah，是受灾最严重的地区之一。如果您要买的地方当时受了灾，直接问问邻居： - 2021 年 1 月时，这里的水有多高？ - 水退之前积了多久？ - 之后这栋房子或这块地还淹过吗？ 也要找找墙上的旧水痕，并把地板高度与门前的路面作比较。 Hulu Sungai Utara 有很多土地是沼泽地。这类土地上高脚屋很常见，沼泽的水位随季节涨落。如果要在沼泽地上盖普通的房子，需要回填土或特殊地基，费用可能比在干地上高得多。请在雨季去看，才能看到最差的状况，包括通往现场的道路。 ## 仍只有 SKT 的村庄土地 在村里，并不是所有土地都有产权证。有些土地凭村长或街道长（lurah）开具、有时也由区长（camat）开具的土地证明信（SKT，Surat Keterangan Tanah）持有，有些凭旧的 segel（旧式土地凭据），或者凭常被称为 sporadik 的土地实际占有声明书。 这些文书证明的是占有的历史，而不是土地权利证书。购买这类土地之前： - **查阅村公所的土地登记簿**，了解这块地历来有过哪些文书。 - **拜访每一侧相邻土地的主人**，确认他们认可这条边界。 - **查看 BHUMI**，这是土地与空间规划部（ATR/BPN）的地块地图，可以看到周边已有产权证的地块。 - **询问土地局（Kantor Pertanahan）**，这块地能否登记。 买下之后，要正式记录这笔交易并为土地办理登记：可以申请首次登记，如果该村正在实施全面系统土地登记计划（PTSL），也可以通过它登记。这类土地的价格通常比有产权证的土地低。完整说明见 [SKT 与 segel 土地文书指南](/zh/artikel/skt-dan-segel-tanah/)。 ## 矿区与林区 在有矿的县，看起来空着的土地，可能位于采矿许可区之内。土地权利和采矿许可是两回事，附近的矿可能会限制您在这块地上能做的事。 向省能源与矿产局（Dinas ESDM）询问该地点是否在采矿许可区内。也要留意周边的运矿道路、扬尘和噪音。 在靠近 Meratus 山脉的方向，有些土地可能位于林区（kawasan hutan）之内。林区内的土地不能随便办理产权证。付款之前，请到林业局查看林区地图。 土地在县空间规划中的用途，也可以在 GISTARU 上查看，这是 ATR/BPN 的空间规划地图服务。 ## 在缺乏完整数据时判断价格 县城的房产成交数据不一定容易拿到。要判断价格是否合理： - **与同一个村或街道最近的几笔成交作比较**，而不是拿别的城市的价格来比。 - **向村干部和居民打听**实际成交价，而不是开价。 - **使用税务评估价（NJOP）**，即土地与建筑物税（PBB）账单上的数字，把它当作计税基础，而不是市场价。 - **把额外费用算进去**，例如回填土、办理产权证和税费。 城镇越小，潜在买家也越少。从一开始就要想好：如果计划有变，这处房产转卖或出租有多容易。 ## 下一步 1. 根据日常需要选择城镇：工作、上学和家人。 2. 在雨季去现场看，并和邻居聊聊。 3. 确认土地文件的类型，再到村公所和土地局核查。 4. 如果地点靠近矿区或林区，就问清相关情况。 5. 请土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）经办；在 PPAT 稀少的地区，则由临时土地契约官（由区长 camat 担任）经办。 上文的链接通往 vorneo.id 上各县的房产页面，如有问题，也可以通过 WhatsApp 发给 Vorneo 团队。 ## 常见问题 ### Banua Anam 包括哪些县？ Banua Anam 指南加里曼丹上游的六个县：Tapin（Rantau）、Hulu Sungai Selatan（Kandangan）、Hulu Sungai Tengah（Barabai）、Hulu Sungai Utara（Amuntai）、Balangan（Paringin）和 Tabalong（Tanjung）。这六个县由一条从 Martapura 向北延伸的主干道连接起来。 ### 在 Hulu Sungai 地区买地之前要核查什么？ 核查当地的洪水记录，特别是 2021 年 1 月洪水时的情况，以及这块地是不是沼泽地。确认土地文件的类型，因为有些村里的土地仍然只有 SKT 或 segel；还要查清地块是否与采矿许可区或林区重叠。 ### 村里只有 SKT 的土地可以放心买吗？ SKT 证明的是占有的历史，而不是土地权利证书。这样的土地可以买，但要谨慎：向村公所和所有相邻地主核实，正式记录这笔交易，然后到土地局登记，或通过 PTSL 计划登记。它的价格通常比有产权证的土地低。 ## 相关文章 - [买稻田盖房？先查 LP2B 与受保护稻田状态](https://vorneo.id/zh/artikel/membeli-sawah-lp2b/) - [南加里曼丹矿业城镇的房产：出租机会与风险](https://vorneo.id/zh/artikel/properti-kota-tambang/) - [在 Banjarmasin 购买河边住宅：退让线、潮汐与通行](https://vorneo.id/zh/artikel/rumah-tepi-sungai-banjarmasin/) ```json { "@context": "https://schema.org", "@graph": [ { "@type": "Article", "headline": "认识 Banua Anam 的房产市场：从 Rantau 到 Tanjung", "description": "认识南加里曼丹 Banua Anam 的六个县、当地买家常找的房产类型，以及需要核查的事项：洪水、沼泽地、只有 SKT 的土地和矿区。", "datePublished": "2026-10-08T00:00:00.000Z", "dateModified": "2026-10-08T00:00:00.000Z", "author": { "@type": "RealEstateAgent", "@id": "https://vorneo.id/#agency", "name": "Vorneo Property", "url": "https://vorneo.id/" }, "image": "https://images.unsplash.com/photo-1678549972130-ca265c35b1c8?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70", "inLanguage": "zh-CN", "publisher": { "@type": "RealEstateAgent", "@id": "https://vorneo.id/#agency", "name": "Vorneo Property", "url": "https://vorneo.id/", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png", "width": 512, "height": 512 } }, "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/zh/artikel/properti-banua-anam/" }, { "@type": "FAQPage", "mainEntity": [ { "@type": "Question", "name": "Banua Anam 包括哪些县？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Banua Anam 指南加里曼丹上游的六个县：Tapin（Rantau）、Hulu Sungai Selatan（Kandangan）、Hulu Sungai Tengah（Barabai）、Hulu Sungai Utara（Amuntai）、Balangan（Paringin）和 Tabalong（Tanjung）。这六个县由一条从 Martapura 向北延伸的主干道连接起来。" } }, { "@type": "Question", "name": "在 Hulu Sungai 地区买地之前要核查什么？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "核查当地的洪水记录，特别是 2021 年 1 月洪水时的情况，以及这块地是不是沼泽地。确认土地文件的类型，因为有些村里的土地仍然只有 SKT 或 segel；还要查清地块是否与采矿许可区或林区重叠。" } }, { "@type": "Question", "name": "村里只有 SKT 的土地可以放心买吗？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "SKT 证明的是占有的历史，而不是土地权利证书。这样的土地可以买，但要谨慎：向村公所和所有相邻地主核实，正式记录这笔交易，然后到土地局登记，或通过 PTSL 计划登记。它的价格通常比有产权证的土地低。" } } ] } ] } ```