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# 出售继承的土地：继承人同意与办理顺序

Vorneo Property · [出售与出租](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/jual-sewa/) · 2026-10-08

父母留下的土地，往往过了很多年才有人想到要卖。有的家庭需要用钱，有的家人分居各地、无力照看这块地，也有的只是希望把遗产公平地分清楚。

有一点需要从一开始就明白：继承的土地不能由一个人单独出售，即使他是长子长女，或是一直以来照管这块地的人。

本文写给希望依规出售继承土地或住宅的家庭，也写给想确保交易安全的买方。

## 全体继承人都必须同意

遗产在分割之前，属于全体继承人共有。因此，出售必须经过全体继承人同意，并由他们在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）面前签字。

无法到场的继承人，可以出具授权书委托其他继承人。办授权书之前，先问清楚 PPAT 接受哪种形式，免得返工。

如果某位继承人已经去世，他的份额会转给他自己的继承人。也就是说，这些人同样需要表示同意。

还要留意被继承人生前这块地的状态。如果土地是在被继承人婚姻期间取得的，就属于婚后共同财产（harta bersama），在世的配偶对这块地享有自己的一份权利。详见[买卖中的婚后共同财产规定](/zh/artikel/properti-harta-bersama/)一文。

瞒着部分继承人私下出售，几乎总会出问题。被撇开的继承人可以起诉，买方也可能被卷进去。

## 证明谁是继承人的文件

所有步骤的基础，是一份确定继承人有哪些的文件，通常称为继承证明（Surat Keterangan Waris）。它的形式因家庭背景而异，例如经街道长（lurah）和区长（camat）确认的证明信、公证人出具的公证书，或者法院裁定。公证人或 PPAT 可以告诉您哪种形式适用于您的家庭。

通常需要的文件：

- **被继承人的死亡证明**，由人口与民事登记局（Disdukcapil）出具。
- **继承证明**，或同等效力的继承人认定文件。
- **家庭卡（Kartu Keluarga）和身份证（KTP）**，全体继承人的都要。
- **被继承人的结婚证**，如果被继承人已婚。
- **产权证原件**，以及最近一次土地与建筑物税（PBB）的缴税凭证。

继承过户的具体步骤，详见[办理继承产权证过户](/zh/artikel/balik-nama-sertifikat-warisan/)一文。

如果土地还没有产权证，只有 segel（旧式土地凭据）或土地证明信（SKT，Surat Keterangan Tanah），情况就不一样了。需要先理清占有的来龙去脉，并与土地局（Kantor Pertanahan）商量登记途径。

## 办理顺序：先继承过户，再买卖

常见的顺序如下：

1. 在土地局登记因继承发生的产权转移，使产权证登记在各继承人名下。
2. 全体继承人作为卖方，在 PPAT 面前签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）。
3. 凭这份 AJB 在土地局登记产权转移给买方。

正是第三步让买方登记为所有人。根据 1997 年第 24 号政府条例（PP No. 24 Tahun 1997），因买卖发生的产权转移，只能凭 PPAT 制作的契约登记。

确切顺序由 PPAT 根据文件情况决定。所以，请在寻找买家之前先见 PPAT。这样您会知道还缺哪些文件、整个过程大约需要多久，对买方的承诺也能切合实际。

## 各阶段的税费

出售继承的土地要经过两个环节，各有各的税。

- **继承发生时**，继承人通常要缴纳产权取得税（BPHTB）。免税额度和减免由各县、市的地方条例（Perda）规定。
- **出售时**，作为卖方的继承人根据 2016 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2016），缴纳成交总额 2.5% 的最终所得税（PPh final）。
- **买方**要就购买缴纳 BPHTB，根据 2022 年第 1 号法律（UU No. 1 Tahun 2022），最高为交易价值扣除免税额度后的 5%。

拖欠的 PBB 最好在开始办理之前缴清，因为好几个环节都要出示缴税凭证。

示例计算（数字仅为示意）：继承的土地以 Rp 6 亿售出。2.5% 的最终所得税为 Rp 1500 万，从售地款中支付。如果大家共同承担的其他费用比如是 Rp 1000 万，可分给继承人的就剩 Rp 5.75 亿。

房产买卖税费的概况，见[房产买卖中的税费](/zh/artikel/pajak-jual-beli-properti/)一文。您所在地区的确切数字，请向 PPAT 和当地的地方税务机构询问。

## 继承人未成年、身在国外或意见不一

以下几种情况需要额外的步骤：

- **继承人未成年**。未成年子女的份额，父母或亲属不能随意出售，出售需要法院就监护问题作出裁定。
- **继承人身在国外**。他们可以出具经印尼驻外大使馆或领事馆认证的授权书。先向 PPAT 要授权书的格式，再寄给对方签字。
- **继承人意见不一**。先进行家庭协商，必要时请一位各方都尊重的人居中调停。如果谈不拢，还有调解和诉讼途径，但都需要时间和费用。

还有一个折中办法值得考虑：想保留土地的继承人，可以按大家商定的价格买下其他继承人的份额。

## 书面约定售地款的分配

遗产纠纷往往在钱到手之后才爆发，而不是之前。所以，请在土地挂牌出售之前，就把分配方案写成书面约定。

这份约定最好包括：

- **每位继承人的份额**，用百分比或金额表示，依照家庭所采用的继承法，或依照共同商定。
- **先行扣除的费用**，例如最终所得税、PPAT 费用、中介佣金和拖欠的 PBB。
- **共同认可的最低价**，避免由某一个人自行决定。
- **由谁代表家庭**与买家或中介接洽。
- **收款账户**，以及收到款项后的分配时间。

约定由大家共同签字，条件允许的话，在公证人面前签署。每一笔分配都要保留转账凭证和收据。

## 买方需要核查什么

如果您要购买继承的土地，付款之前请核查以下几点：

- **继承证明上的继承人名单**，并与将要签署契约的人逐一核对。
- **缺席继承人的授权书**，如果在国外签署，还要看认证手续。
- **法院裁定**，如果有未成年继承人。
- **PPAT 在土地局核查产权证的结果**，包括是否有冻结或查封。
- **目前由谁占有土地**，以及是否有其他人主张权利。

在所有签字齐全之前，不要把全款付给某一位继承人。如果要付定金，请对方开具收据，并在收据上注明交易以全体继承人同意为前提。

## 下一步

1. 备齐死亡证明、继承证明、全体继承人的家庭卡和身份证、产权证以及 PBB 凭证。
2. 召开家庭协商会，并把分配约定写下来。
3. 去见 PPAT，确定办理顺序并补齐缺少的文件。
4. 一切就绪后，再把土地挂牌出售。

如果家人已经商定出售，这块土地或住宅可以通过 [Vorneo 委托出售页面](/zh/titip-jual/)交给我们代售。

## 常见问题

### 没有全体继承人的同意，可以出售继承的土地吗？

不可以。遗产在分割之前属于全体继承人共有，因此每一位继承人都必须在出售文件上签字，或者出具授权书。只由部分继承人出售，容易引发纠纷，家人和买方都会受到牵连。

### 继承过户和买卖契约（AJB），哪个先办？

通常先在土地局把产权证登记到各继承人名下，再由全体继承人作为卖方签署 AJB。确切的顺序由土地契约官（PPAT）根据文件情况决定，所以请在寻找买家之前先问清楚。

### 出售继承的土地要缴哪些税？

继承发生时，继承人通常要缴纳产权取得税（BPHTB），免税额度和减免由当地的地方条例规定。土地出售时，作为卖方的继承人缴纳成交价 2.5% 的最终所得税，买方则就其购买缴纳 BPHTB。

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