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# 建房时如何挑选承包商或包工队

Vorneo Property · [居家与生活](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/hunian-gaya-hidup/) · 2026-10-08

房子的图纸已经有了，预算也算好了。接下来的问题是：谁来盖？这个选择会影响房子的质量、工期能否守住，以及您需要多常亲自出面。

本指南写给准备建房或翻修房子，正在承包公司、工头（mandor）带领的包工队，以及日结工匠之间做选择的您。内容包括如何比较这几种选择、核查过往记录，以及拟定一份保护双方的协议。

## 三种施工方

- **承包公司**。是注册的企业，通常有自己的团队，熟悉文书手续，能拟出规范的书面合同。价格往往较高，因为有办公开支和公司利润。请对方提供营业识别号（NIB，Nomor Induk Berusaha）和办公地址。
- **工头带包工队**。一位工头带领一组工匠，以包工（borongan）总价承建房子。住宅常用这种方式，质量在很大程度上取决于工头本人。
- **日结工匠**。您按天付工钱，自己安排工作，自己买材料。适合小工程，或者您每天都能到场的情况。如果是整栋房子，最终费用很难预估，因为它取决于干活的速度。

无论选哪种，都要确保现场有一个明确的负责人，而且您每天都联系得上。

## 包工包料还是包清工

如果请工头或承包商，包工有两种形式。

包工包料（borongan penuh）是指施工方以一个总价，为约定的工程范围提供人工和材料。您不用操心采购，建材涨价一般也由施工方承担，除非另有约定。缺点是施工方可能忍不住降低材料档次。所以规格必须写清楚：主要材料的品牌、种类和尺寸。

包清工（borongan upah）是指施工方以包工总价只提供人工，材料由您自己买。您对材料质量的把控更强，但要自己安排采购、送货时间和剩余材料。材料晚到，工匠就只能闲着，这可能成为纠纷的源头。

根据您的时间和监督能力来选。如果您很少能去工地，配上详细规格的包工包料，通常更让人放心。

## 核查过往记录

不要只凭社交媒体上的照片做选择。请对方提供两三处他们建过的房子的地址，然后上门和房主聊聊。

可以问：

- 工程是否按期、按预算完成？
- 有没有一开始没谈好的额外账单？
- 经过几个雨季之后，房子状况如何？
- 出现损坏时，施工方是否回来维修？
- 房主还愿意再请他们吗？

亲眼看看他们的活儿：抹灰是否平整，门窗框是否端正，瓷砖接缝如何，天花板上有没有渗水痕迹。房子建得好有哪些迹象，见[优质住宅的特征指南](/zh/artikel/tanda-rumah-berkualitas/)。

如果可能，也去看看他们正在施工的项目。工地是否整洁、材料怎么存放，都能看出他们的做事方式。

也问问他们手上同时有几个项目。同时接太多项目的工头，可能很少出现在您的工地上。

## 书面合同的内容

修个漏雨的屋顶，口头约定就够了，盖房子却不行。书面合同最好包括：

- **合同各方**，写明身份信息和地址。
- **工程范围**，并附上施工图、工程预算（RAB，Rencana Anggaran Biaya）和规格清单。
- **工期**，包括开工日期、完工日期和主要节点。
- **付款阶段**，每一期都与已完成的工程挂钩。
- **延误罚款**，以及您自己的义务，例如按时付款。
- **保留金与保修期**，即暂扣一部分工程款，直到缺陷修补期结束。
- **增减工程**，必须在施工前以书面形式确认内容和价格。
- **材料分工**，即谁负责买什么。
- **保修**，例如针对屋顶漏水和结构问题。
- **终止合同**，包括已付款的工程如何结算。

合同不必复杂。重要的是内容清楚、双方签字，每份附件都有双方的简签。

中途改设计，常常引来额外账单。尽可能在开工前把设计和规格定下来。

## 按进度付款

原则很简单：付款不要跑在工程前面。预付款只给够开工所需的数额，之后每完成一部分工程、经您检查后，再付下一期。

包工包料的付款阶段示例（数字仅为示意）：

- 签订合同时付 10%。
- 地基和地梁完成后付 25%。
- 柱、梁和墙体立起来后付 25%。
- 屋顶装好后付 20%。
- 装修收尾完成、房子交付后付 15%。
- 保留 5%，等保修期结束再付。

日结工匠和包清工常常按周付款。每周记下谁来干了活、完成了什么，再按记录付款。能转账就转账，每笔付款都保留收据。

## 监督施工与检查材料

合同再好，也需要有人监督。定期去工地，或者请监理人员或建筑师来盯施工。

最需要到场的几个时刻：

- **浇筑混凝土之前**，检查钢筋的规格和数量。
- **做地基时**，包括木桩或桩的数量和长度。
- **墙体封闭之前**，看清水管和电线的走向。
- **屋面封顶之前**，检查屋架及其连接。

到货的材料也要检查。用游标卡尺量钢筋直径，因为有些钢筋比标称尺寸细。把水泥、瓷砖和电线的品牌与种类，同规格清单对照。每个阶段都拍照，尤其是之后会被封住的部分。

再写一份简短的施工日志：谁来了，做了什么活，进了什么材料。日后如果在账单上起争执，这份记录会有帮助。

## 签约前的危险信号

- **要求大笔预付款**，而且是在开工之前。
- **不愿按图纸施工**，或者认为图纸没必要。
- **报价比别家低很多**，却给不出合理的解释。
- **拒绝签书面合同**，或者合同只有一页、没有附件。
- **不问土质情况**，而地基恰恰取决于它。
- **催着马上开工**，理由是建材就要涨价。

过低的报价，最后可能以额外账单或降档材料的形式找回来。如何编制和比较预算，见[建房费用估算指南](/zh/artikel/menghitung-biaya-bangun-rumah/)。

## 下一步

1. 询价之前，准备好施工图、RAB 和规格。
2. 向两三家施工方询价，逐项比较。
3. 去看看他们建过的房子。
4. 签订附件齐全的书面合同。
5. 按进度付款，并在关键阶段到场。

如果您需要设计和施工监理一并解决，可以了解 [Vorneo 与南加里曼丹一家设计建造工作室的合作](/zh/artikel/kerja-sama-vorneo-bunyan-studio/)。

## 常见问题

### 包工包料和包清工，哪种更好？

包工包料（borongan penuh）是指施工方以一个总价提供人工和材料，您不必操心买料，但规格必须写得很细。包清工（borongan upah）是指您自己买材料，更能把控质量，但要自己安排采购和送货。根据您的时间和监督能力来选。

### 怎样给建房承包商付款才安全？

按已完成并经您检查的工程分期付款，预付款只给够开工所需的数额。保留一小部分款项，等保修期结束再付，并把所有付款阶段写进合同。

### 与建房承包商的合同应包括哪些内容？

工程范围（附施工图、工程预算 RAB 和规格清单）、工期、付款阶段、延误罚款、保留金与保修期、增减工程的处理方式、材料分工、保修条款，以及终止合同的方式。

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