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description: "凭收据私下买卖土地，作为合同可以有效，但没有土地契约官（PPAT）制作的契约就无法过户。本文说明其中的风险，以及如何补救。"
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# 私下土地买卖：是否有效，以及如何补救

Vorneo Property · [法律与文件](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/legalitas/) · 2026-10-08

钱已经付了，收据也贴了印花签了字，您在这块地上也住了好几年。可产权证还在卖方名下。

这就是私下土地买卖（jual beli di bawah tangan）。它通常发生在亲戚之间、邻居之间，或者用于种植园土地，因为感觉更快也更省钱。问题要到后来才冒出来：当这块地要转卖、抵押或被继承的时候。

这份指南写给已经凭收据买了地的买家、想把旧交易办妥的卖家，以及正被人推荐这种做法的任何人。内容包括它的法律地位、风险，以及补救的方法。

## 什么是私下土地买卖

私下土地买卖，是指只用收据或双方自行写的协议来记录的土地买卖，没有土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）的契约。有时由邻里组（RT）组长或村干部作证，有时根本没有见证人。

形式多种多样：贴了印花的全款收据、买卖协议书，或者放弃权利的声明书。它们的共同点是：都没有 PPAT 出具的买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）。

也有一些协议书的签名经过公证人认证（legalisasi）。认证能确认是谁签的字，但这份文件仍然不是 PPAT 契约。

## 作为合同有效，但无法登记

这里有两个方面需要分开来看。

作为合同，这桩买卖可以是有效的。《民法典》（KUHPerdata）第 1320 条规定了合同有效的四个条件：

- **合意**，即双方意思一致。
- **行为能力**，即双方具备订立合同的能力。
- **特定的标的**，即明确的交易对象。
- **合法的原因**，即目的不违法。

四个条件都满足，卖方就受其承诺约束，您也有依据要求他履行。

但作为土地权利的转移，收据是不够的。根据 1997 年第 24 号政府条例（PP No. 24 Tahun 1997），因买卖而发生的权利转移，只能凭 PPAT 制作的契约在土地局（Kantor Pertanahan）登记。没有这份契约，土地登记资料上的权利人仍然是卖方。

所以，您也许已经付了钱、住在这块地上，但在土地局看来，业主仍是别人。

## 买方承担的风险

- **土地被再次出售。** 如果产权证原件仍在卖方手里，他可以通过 AJB 把同一块地卖给别人。最后被登记为业主的，是那位第二个买家。
- **土地被抵押。** 产权证在手，卖方仍然可以把这块地抵押给别人。
- **卖方去世。** 他的继承人可能不知道这桩买卖，或者不愿承认。
- **继承人之间起纠纷。** 一位继承人同意，另一位却拒绝签字。
- **无法申请房贷（KPR），也无法干净地转卖。** 银行和下一位买家都会要求产权证在您名下。
- **税款被推迟。** 卖方的所得税（PPh）和买方的产权取得税（BPHTB）要到签 AJB 时才缴纳，并按当时有效的规定和价值计算。

拖得越久，越难补救。知道这桩交易的人可能搬走、遗忘或去世。

## 如果您手里有产权证原件或授权书

有些买家觉得很安全，因为卖方已经把产权证原件交了出来。的确，没有原件，卖方就更难通过正式途径再次出售或抵押这块地。但持有产权证并不会让您成为登记在册的业主。

卖方出具的出售授权书也是一样。授权一般在授权人去世时终止，而且 PPAT 会审查这份授权书的形式能否用来签署 AJB。

所以，产权证原件和授权书最好只当作临时的保障。出路仍然是同一条：在 PPAT 面前签署 AJB，然后过户。

## 卖方还联系得上时如何补救

这是最容易的一条路。步骤如下：

1. 联系卖方，约定签署 AJB。
2. 到土地所在地区的 PPAT 处，带上产权证原件、旧收据、双方的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）、卖方的结婚证（buku nikah），以及土地与建筑物税（PBB）的缴税凭证。
3. PPAT 到土地局核查产权证。
4. 卖方缴纳按总价值 2.5% 计算的最终所得税（PPh final），您按当地的地方条例缴纳 BPHTB。
5. 卖方及其配偶与您一起在 PPAT 面前签署 AJB。
6. PPAT 向土地局登记权利转移，办理过户。

费用由谁承担可以商量，但要把约定写下来。契约上写的金额，最好就是实际的成交金额。

如果土地还没有产权证，仍然可以在 PPAT 面前签署契约，或在临时土地契约官（由区长 camat 担任）面前签署，通常还需要街道长（lurah）或村长出具的证明信。之后再为土地办理首次登记。详见[认识 SKT 与 segel 土地凭证](/zh/artikel/skt-dan-segel-tanah/)一文。

## 如果卖方已经去世或找不到人

### 卖方已经去世

卖方的权利和义务转移给他的继承人。由他们签署 AJB，通常要先用继承证明（Surat Keterangan Waris）证明继承人身份。全体继承人都需要参与。

- **未成年的继承人**，需要法院关于监护的裁定。
- **住在国外的继承人**，可以出具经印尼驻外使馆或领事馆认证的授权书。

把旧收据和其他付款证明拿给卖方家人看。当年交易的见证人如果还在，也能帮助说服他们。

### 卖方或继承人找不到，或者拒绝配合

如果协商陷入僵局，最后的选择是法院。一般来说，买方提起诉讼，请求法院宣告这桩买卖有效。已经具有终局效力的判决，之后可以作为在土地局办理登记的依据。

这条路既耗时又花钱，结果还取决于您手上的证据。开始之前，请先咨询律师。其他解决纠纷的途径，见[买地时如何避免土地纠纷](/zh/artikel/menghindari-sengketa-tanah/)一文。

## 如果您正准备购买

- **先核查产权证和卖方身份。** 确认产权证上的姓名与卖方身份证一致，并在支付定金之前请 PPAT 核查产权证。
- **不要只凭收据就付清全款。** 大额款项最好在 PPAT 面前签署 AJB 时再支付。
- **暂时不能签 AJB 时，使用 PPJB。** 在公证人面前签署买卖约定协议（PPJB），例如产权证还在分割中、卖方的房贷还没还清，或者继承过户还没办完时。两者的区别见[AJB 与 PPJB 有什么不同](/zh/artikel/beda-ajb-dan-ppjb/)一文。
- **写明时间表和条件。** 何时签署 AJB、谁支付哪些费用，以及交易取消时怎么处理。
- **保留一部分款项**，等 AJB 签署后再付。
- **通过银行转账付款**，收款账户须属于产权证上登记的业主，并保存凭证。
- **从一开始就请 PPAT 参与。** PPAT 的职责见[公证人与 PPAT 的角色](/zh/artikel/peran-notaris-ppat/)一文。

如果您对正在买卖的土地有疑问，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo。

## 常见问题

### 凭收据买卖土地有效吗？

作为合同，只要符合《民法典》（KUHPerdata）第 1320 条规定的四个条件，就可以有效。但没有土地契约官（PPAT）的契约，权利转移无法在土地局登记，产权证仍在卖方名下。要补救，就在 PPAT 面前签署买卖契约（AJB）。

### 如果卖方在签 AJB 之前就去世了，怎么办？

由卖方的继承人在其继承人身份得到证明之后签署 AJB。未成年的继承人需要法院关于监护的裁定，住在国外的继承人可以出具经印尼驻外使馆或领事馆认证的授权书。如果他们拒绝，最后的途径是法院。

### 如果暂时还不能签 AJB，该怎么办？

使用在公证人面前签署的买卖约定协议（PPJB），写明签署 AJB 的时间、分期付款安排，以及交易取消时如何退款。在 AJB 签署之前，保留一部分款项不付。不要只凭收据就付清全款。

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