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title: "商铺投资：租金测算、地段与风险"
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# 商铺投资：租金测算、地段与风险

Vorneo Property · [房产投资](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/investasi/) · 2026-10-08

商铺（ruko）吸引投资者，是因为它能从几个方向带来收入：可以出租，可以自己做生意，也可以将来转手卖掉。

但地段选错的商铺可能长期空置，而空着的商铺照样要缴土地与建筑物税（PBB），照样要花维护费。如果没人愿意在那条街上做生意，房子再好也没用。

本文写给正在考虑买商铺的个人投资者，内容包括如何计算租金回报、如何评估地段，以及付款前要考虑的风险。

## 商铺赚钱的三种方式

- **出租**。收入来自经营者支付的租金，通常按年支付。
- **自用**。您省下了自己生意的租金，楼上还可以住人或当仓库。
- **转手出售**。收益取决于买入价和卖出价。没有人能保证价格会涨。

三种方式可以结合，例如楼下自己做生意，楼上出租。每种方式要检查的重点略有不同，所以先确定主要目的。

以收租为目的的投资者，最关心租客需求。自用的人，最关心地段是否适合自己的生意。打算转手的人，则要想清楚下一个买家会是谁。

## 收益率怎么算

毛收益率（yield）等于一年的租金除以购买总成本，再乘以 100。购买总成本包括商铺价格、产权取得税（BPHTB）、契约与过户费用，以及初期维修。

净收益率更接近实际。从租金中扣除 10% 的最终所得税（PPh final）、PBB、维护费、保险费和空置预留。

示例计算（数字仅为示意）：商铺价格 Rp 15 亿，加上购买费用和初期维修 Rp 1 亿，合计 Rp 16 亿。年租金 Rp 9000 万，毛收益率约 5.6%。扣除最终所得税 Rp 900 万、PBB 和维护费 Rp 1000 万，以及空置一个月的预留 Rp 750 万，剩下 Rp 6350 万。净收益率约 4%。

租金数字要取自真正租出去的可比商铺，而不是卖方的承诺。收益率也只衡量租金回报，并不能告诉您商铺价格会涨还是会跌。

## 地段比房子更关键

热闹街道上的普通商铺，通常比冷清街道上的气派商铺更容易租出去。租客付钱买的是路过的顾客，而不是门面装饰。

在现场要观察：

- **营业时间内的车流和人流**，工作日和周末都要看。
- **周边能撑下来的店**，以及它们开了多久。
- **竞争**，尤其是会争抢同一批租客的新建商铺。
- **停车**，因为停车难的话，顾客就会去别处。
- **通行**，例如单行道、道路隔离带以及离掉头口有多远。

最容易看出的危险信号，是周边有很多空置商铺，尤其是“出租”或“出售”的牌子已经挂了很久。这通常说明那里的需求疲弱。

也和周边的店主聊聊，问问他们租了多久、生意好不好、有没有打算搬走。他们的回答往往比宣传册实在。

想从租客的角度看商铺，可以读一读[租商铺做生意](/zh/artikel/tips-sewa-ruko/)一文。

## 产权：HGB 还是 SHM，以及 PBG

商铺的产权可能是永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik），也可能是建筑使用权（HGB）。SHM 没有期限，HGB 则有。根据 2021 年第 18 号政府条例（PP No. 18 Tahun 2021），HGB 有效期 30 年，可延期 20 年，之后可再续期 30 年。

对于 HGB 商铺，要查清剩余期限，并估算延期费用。依据 1998 年第 6 号土地部长兼国家土地局局长决定（Kepmen Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998）把 HGB 升级为 SHM 的途径，针对的是自住住宅。商铺能否升级、如何升级，请直接向土地局（Kantor Pertanahan）询问。

还要检查建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB）。确认建筑用途包括经营，如有建筑适用证书（SLF），也一并索看。

签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）之前，土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）会到土地局核查产权证。如果商铺还在由开发商建造，付款前要先核查开发商的合法资质、母地块产权的状况和项目的 PBG。

## 空置风险与维护费用

空置一个月，就会抹掉全年租金的约 8%。空置六个月的商铺，会失去一半的年收入，而 PBB、最低电费和维护费照样要付。

空置风险来自几个方面：

- **租客生意失败**，不再续租。
- **附近的新商铺**开出更低的租金。
- **道路变化**，例如新改的单行道，或切断通行的隔离带。
- **换租客之间的空档**，用于维修和招租。

与生意稳定的租客签长期合同，可以降低这个风险。作为交换，这样的租客可能会要求更低的租金，或锁定涨幅。

商铺的维护包括屋顶、檐槽、卷帘门、电路和水管，以及油漆。每年都要预留维护资金，不要等坏了再说。

## 税费与日常开支

- **租金最终所得税**，根据 2017 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2017），为租金总额的 10%。如果租客是被指定为扣缴义务人的企业，由租客代扣；否则由您自行缴纳，一般最迟在次月 15 日。详见[租金所得税](/zh/artikel/pajak-penghasilan-sewa/)一文。
- **PBB**，每年向业主征收。
- **BPHTB**，在购买时缴纳，最高为交易价值扣除免税额度后的 5%，免税额度依当地的地方条例（Perda）而定。
- **2.5% 的最终所得税**，在您转手出售时按成交价缴纳，依据是 2016 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2016）。

从一开始就把这些项目全部算进去。单是租金税，就要拿走您毛收入的十分之一。

## 商铺转手有多容易

商铺的买家大多是经营者或投资者，所以市场比住宅窄。银行对商铺的贷款，也要看各家银行自己的政策。

以下几点能让商铺更容易卖出：

- **地段热闹**，周边生意兴旺。
- **有长期稳定的租客**，因为投资者买的是收入，而不只是房子。
- **产权证干净**；如果是 HGB，剩余期限还很长。
- **文件齐全**，例如 PBG 和缴税凭证。

还要算上退出成本：2.5% 的最终所得税、通过中介出售时的佣金，以及等待合适买家所花的时间。

想了解市场上商铺的报价，可以关注 [Banjarmasin 待售商铺](/zh/properti/ruko-dijual/banjarmasin/)列表。商铺与土地、住宅作为投资的比较，见[选土地、住宅还是商铺](/zh/artikel/tanah-rumah-atau-ruko/)一文。

## 下一步

1. 确定主要目的：出租、自用还是转手。
2. 在营业时间观察地段，工作日和周末都去，并数一数周边的空置商铺。
3. 用真实可比商铺的租金，计算毛收益率和净收益率。
4. 付款前通过 PPAT 核查产权证、HGB 剩余期限和 PBG。

如果想聊聊您看中的商铺，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo。

## 常见问题

### 商铺的收益率怎么算？

用一年的租金除以购买商铺的总成本，包括产权取得税（BPHTB）、契约与过户费用以及初期维修，再乘以 100，得到毛收益率。计算净收益率时，先从租金中扣除 10% 的最终所得税、PBB、维护费用和空置预留。

### 持有 HGB 产权证的商铺用来投资安全吗？

HGB（建筑使用权）是合法的权利，但有期限：30 年，可延期 20 年，之后可再续期 30 年。要查清剩余期限，估算延期费用，再向土地局询问能否升级权利。

### 哪些迹象说明商铺会很难租出去？

要警惕周边商铺大量空置，或“出租”牌子挂了很久；营业时间街上冷清；停车困难。这些迹象通常比房子本身好不好更关键。

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