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title: "把住宅或土地赠与子女：手续、税费与限制"
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# 把住宅或土地赠与子女：手续、税费与限制

Vorneo Property · [法律与文件](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/legalitas/) · 2026-10-08

很多父母希望趁自己还在世时，就把住宅或土地归谁定下来。常用的方式是赠与（hibah），也就是在生前赠送，不经过买卖。

赠与可以让家里的事情更有条理。但如果在不了解规则的情况下进行，反而可能在多年之后引发兄弟姐妹之间的争吵。

这份指南写给打算把房产赠与子女的父母，以及将要接受赠与的子女。内容包括赠与与继承、买卖的区别，在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）处办理的手续，税费，法律上的限制，以及预防纠纷的做法。

## 赠与、继承与买卖有什么区别

三者都会转移权利，但方式不同：

- **赠与**发生在赠与人在世时。权利通过赠与契约转移，然后在土地局（Kantor Pertanahan）登记，不涉及付款。
- **继承**发生在业主去世之后。遗产按照适用于该家庭的继承法，分给全体继承人。
- **买卖**涉及付款。卖方缴纳按总价值 2.5% 计算的最终所得税（PPh final），买方缴纳产权取得税（BPHTB）。

如果父母对分配方式已经拿定主意，并希望子女尽快持有登记在自己名下的产权证，赠与是合适的。如果家里对分配还没有达成一致，赠与解决不了问题，反而可能制造新的问题。

还有一点常被忽略：赠与一旦完成，房子就归子女所有。没有这个子女的同意，父母就不能再出售或抵押它。

## 赠与契约须在 PPAT 面前签署

土地和建筑物的赠与，要由 PPAT 制作赠与契约（akta hibah）。在家里签署、贴了印花的声明书是不够的。土地局正是凭这份 PPAT 契约办理登记，就像买卖中的买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）一样。

赠与人和受赠人要到 PPAT 面前签署契约。如果房子属于婚后共同财产（harta bersama），赠与人的配偶也要表示同意。如果受赠人还未成年，请向 PPAT 询问由谁代理，以及需要哪些文件。

请选择执业区域涵盖土地所在地的 PPAT。PPAT 的职责以及它与公证人的区别，见[公证人与 PPAT 在房产交易中的角色](/zh/artikel/peran-notaris-ppat/)一文。

## 通常需要的文件

具体清单因 PPAT 和土地局而异，但一般包括：

- **产权证原件**，登记在赠与人名下。
- **赠与人和受赠人的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）**。
- **赠与人的结婚证（buku nikah）**；如果房产属于婚后共同财产，还要有配偶的同意书。
- **亲属关系证明**，例如子女的出生证明，或同时列有双方的家庭卡。
- **最近一年的纳税通知单（SPPT）和土地与建筑物税（PBB）缴税凭证**。
- **税号（NPWP，Nomor Pokok Wajib Pajak）**，如果办税时需要。
- **最终所得税免税证明和 BPHTB 缴税凭证**，须在签署契约之前办好。

在制作契约之前，PPAT 还会到土地局核查产权证，确认没有仍在登记中的冻结（blokir）、查封（sita）或不动产抵押权（Hak Tanggungan，即银行对土地设定的担保）。

## 父母赠与子女涉及的税

需要了解两种税，一种在赠与人一方，一种在受赠人一方。

### 赠与人的所得税

根据 2016 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2016），转让土地或建筑物原则上要缴纳按总价值 2.5% 计算的最终所得税。不过，赠与直系一等血亲，即父母与亲生子女之间的赠与，不在此税的征收范围内。

要享受这项豁免，请向税务局申请免税证明（SKB，surat keterangan bebas）。PPAT 会在签署契约之前要求出示 SKB，所以要提早办理。

赠与孙辈、侄甥、兄弟姐妹或其他人，情况则不同。在决定以赠与方式把房产给他们之前，请先询问税务局或 PPAT。

### 受赠人的 BPHTB

接受赠与的子女仍须缴纳 BPHTB。根据 2022 年第 1 号法律，即《中央与地方财政关系法》（UU No. 1 Tahun 2022，UU HKPD），税率最高为取得价值扣除免税额度（NPOPTKP）之后的 5%。

NPOPTKP 的金额和部分减免，由各县、市的地方条例（Perda）规定，所以各地的数字可能不同。请向当地的地方税收机构或 PPAT 询问。房产税费的概况，见[了解房产买卖中的税费](/zh/artikel/pajak-jual-beli-properti/)一文。

## 需要了解的赠与限制

对于穆斯林家庭，《伊斯兰法汇编》（KHI，Kompilasi Hukum Islam）有三条重要规定：

- **最多三分之一的财产。** 赠与最多不得超过赠与人财产的三分之一（第 210 条）。如果这套房子是父母唯一的大宗财产，就需要仔细计算。
- **可以计入遗产。** 父母对子女的赠与可以作为遗产份额的一部分来计算（第 211 条）。所以其他兄弟姐妹可以要求在分配遗产时把这项赠与一并计入。
- **不得撤回**，但父母对子女的赠与除外（第 212 条）。

对于非穆斯林家庭，民法同样为继承人保留一定的份额。请向公证人询问您的赠与将来会如何计算。

如果将来想收回赠与，过程并不像在纸面上取消那么简单。采取任何行动之前，请先与公证人、PPAT 或法律顾问商量。

## 配偶与其他子女的同意

根据 1974 年第 1 号法律，即《婚姻法》（UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan），婚姻期间取得的房子属于婚后共同财产。要把它赠与他人，夫妻双方都必须同意。

如果其中一方已经去世，逝者的份额已归其继承人所有，因此也需要让他们参与。完整说明见[买卖中的婚后共同财产规则](/zh/artikel/properti-harta-bersama/)一文。

至于其他子女，书面同意确实不一定是必需的。但下面这些做法对预防纠纷很有帮助：

- **坦诚沟通**，去 PPAT 之前与所有子女谈清楚，包括这样分配的理由。
- **签一份声明书**，表明他们知悉并同意这项赠与，在公证人面前签署或经过认证。
- **记录其他财产的分配**，如果其他子女以别的形式分得份额。
- **写明居住安排**，如果父母仍想住在被赠与的房子里。

## 可以参照的步骤

1. 在家庭内部商定赠与哪一处房产、赠与谁，以及其他子女分得什么。
2. 确认产权证在赠与人名下、PBB 已缴清，并且没有仍在登记中的抵押权。
3. 去找土地所在地区的 PPAT，核查产权证并取得文件清单。
4. 在税务局办理所得税 SKB，然后以受赠人名义缴纳 BPHTB。
5. 在 PPAT 面前签署赠与契约。
6. PPAT 把契约提交土地局登记，过户到受赠人名下。
7. 把契约、完税凭证和家庭声明书存放在安全的地方。

如果父母在赠与办成之前就去世了，就要走继承的途径。步骤见[如何办理遗产产权证过户](/zh/artikel/balik-nama-sertifikat-warisan/)一文。

如果您的家人正在考虑出售或分配位于加里曼丹的房产，有问题想咨询，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo。

## 常见问题

### 父母把土地赠与子女要交税吗？

父母赠与亲生子女，可以免缴 2.5% 的最终所得税（PPh final），方法是向税务局申请免税证明（surat keterangan bebas）。作为受赠人的子女仍须按当地的地方条例缴纳产权取得税（BPHTB）。免税额度（NPOPTKP）的金额和减免情况，请向地方税收机构或土地契约官（PPAT）询问。

### 父母赠与子女的财产可以收回吗？

根据《伊斯兰法汇编》（KHI），赠与不得撤回，但父母对子女的赠与除外。不过，已经登记的赠与不能简单地在纸面上取消。采取任何行动之前，请先咨询公证人、PPAT 或法律顾问。

### 其他子女必须同意这项赠与吗？

不一定是硬性要求，但其他子女的书面同意对预防纠纷很有帮助。根据 KHI，父母对子女的赠与可以计入遗产，所以其他兄弟姐妹也有利害关系。必须取得的，是赠与人配偶的同意，前提是该房产属于婚后共同财产（harta bersama）。

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