--- title: "自住住宅如何把 HGB 产权证升级为 SHM" description: "您的房子还是 HGB 吗？本文说明印尼公民（WNI）名下、土地不超过 600 平方米的自住住宅升级为 SHM 的条件、所需文件、费用，以及产权证仍在银行时怎么办。" url: "https://vorneo.id/zh/artikel/hgb-menjadi-shm/" lang: "zh" image: "https://images.unsplash.com/photo-1643224781823-5a6ed8e0835c?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70" --- # 自住住宅如何把 HGB 产权证升级为 SHM Vorneo Property · [法律与文件](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/legalitas/) · 2026-10-08 很多在住宅小区买房的人，看到产权证时都吃了一惊。上面写的不是永久产权证（SHM，Sertifikat Hak Milik），而是建筑使用权（HGB），还注明了到期日。 不必慌张。HGB 是合法的权利。印尼公民（WNI）名下的自住住宅，可以向土地局（Kantor Pertanahan）申请，把权利升级为永久产权（Hak Milik）。 这份指南写给想办理这项升级的房主，也包括房贷（KPR）还没还清、产权证仍由银行保管的房主。 ## 为什么很多小区住宅是 HGB 住宅开发商一般是公司。根据 1960 年第 5 号法律，即《土地基本法》（UU No. 5 Tahun 1960，UUPA），永久产权只能由印尼公民持有，所以公司以 HGB 的形式持有项目用地。这些土地被分割成一个个地块（kavling）出售时，您拿到的产权证也随之是 HGB。 HGB 有期限。根据 2021 年第 18 号政府条例（PP No. 18 Tahun 2021），HGB 的授予期最长 30 年，可延长最长 20 年，之后还可更新最长 30 年。到期日印在产权证上。 每次延长都意味着要再办一次手续、再交一次费用。有了 SHM，就不再有延长这件事。所以一旦符合条件，升级权利是值得考虑的。 ## 谁可以申请 这条途径的依据是 1998 年第 6 号土地事务国务部长兼国家土地局局长决定（Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998）。主要条件如下： - **申请人是印尼公民。** 外国公民以及公司等法人不能持有永久产权。 - **用作自住住宅。** 建筑物是住宅，而不是商铺（ruko）、仓库或经营场所。 - **土地面积不超过 600 平方米。** - **产权证已经在您名下。** 只有登记在册的权利人才能申请升级。 如果您的土地超过 600 平方米，途径就不同，条件也更多。请直接向土地局询问。 如果您是向开发商购买的，而产权证仍在开发商名下，请先在土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）面前签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli），并办完过户。 ## 需要准备的文件 各地土地局的要求可能略有不同。一般需要： - **HGB 产权证原件。** - **权利人的身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）**，作为印尼公民身份的证明。 - **建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB）**，能证明建筑用途为自住住宅。如果还没有，请询问该土地局接受哪些替代文件，例如街道（kelurahan）或村（desa）出具的证明信。 - **当年的纳税通知单（SPPT）和土地与建筑物税（PBB）缴税凭证。** - **申请人声明书**，格式通常由土地局提供。 - **申请表**；如果委托他人办理，还要附上授权书。 如果 PBB 的纳税通知单仍在开发商或前业主名下，请向地方税务局询问如何更新资料。申请时，PBB 资料常常也会被核查。 如果您房子的建筑许可状况还不清楚，[认识取代 IMB 的 PBG](/zh/artikel/mengenal-pbg-pengganti-imb/)一文说明了它与旧 IMB 的区别以及办理方法。 ## 申请流程与费用 一般顺序如下： 1. 前往土地所登记的土地局柜台，或者请 PPAT 协助。 2. 递交材料，填写权利变更申请表。 3. 工作人员核查产权证资料，并检查您的材料是否齐全。 4. 按柜台开出的账单缴纳官方费用。 5. HGB 产权证被收回，然后签发您名下的 SHM。在已经启用电子服务的土地局，SHM 可能以电子产权证的形式签发。 主要费用是按土地与空间规划部（ATR/BPN）官方收费标准缴纳的非税国家收入（PNBP，Penerimaan Negara Bukan Pajak）。也请向土地局或 PPAT 问清，您所在的县或市对权利变更是否征收地方税，因为各地规定可能不同。如果请 PPAT 代办，服务费另计。 办理时间也因土地局而异。请在柜台询问大致需要多久，并保存材料回执，方便跟进进度。不要把产权证原件交给承诺“快速办理”的中间人。请亲自到柜台办理，或通过您自己选定的 PPAT 办理。 SHM 签发后，请核对姓名、面积和土地位置。打字错误当场改正，要比多年后再改容易得多。 ## 如果产权证仍在银行手里 如果房贷还没还清，您的 HGB 产权证由银行保管，并设有不动产抵押权（Hak Tanggungan），即银行对土地享有的担保权。升级权利意味着改变正在被抵押的那项权利，所以必须征得银行同意。 有两种选择： - **与银行一起办理。** 银行出具同意书，通常还会要求在新的 SHM 上重新设立抵押权。请向银行询问具体手续和费用。 - **等到还清。** 房贷还清、注销抵押登记（roya）办完之后，您自己申请升级。roya 的步骤见[房贷还清后如何办理 roya](/zh/artikel/roya-sertifikat-kpr-lunas/)一文。 第二种通常更简单。不过如果 HGB 剩下的期限不多了，请尽早与银行商量，以免您的权利在此期间到期。 ## 需要走其他途径的情况 - **HGB 已经到期。** 首先要办的是延长或更新权利。请向土地局询问适用于您情况的途径，并且不要拖延。 - **建在管理权（HPL，Hak Pengelolaan）土地上的 HGB。** 有些小区建在某些机构持有的 HPL 土地上。这类升级通常需要 HPL 持有者的同意。请查看产权证上关于权利来源的说明，或者询问 PPAT。 - **商铺和经营性建筑。** 自住住宅的途径不适用于商铺、仓库或办公楼。请向土地局询问是否有其他途径。也要记住，公司不能持有 SHM。如果将来这间商铺要卖给公司，就需要先变更权利。 - **土地超过 600 平方米。** 不能走上面那项部长决定的途径，条件也更多。 SHM 与 HGB 的一般区别，见[认识 SHM、HGB 与 AJB 的区别](/zh/artikel/perbedaan-shm-hgb-ajb/)一文。 ## 如果您要买的房子还是 HGB HGB 住宅可以按一般方式购买：在 PPAT 面前签署 AJB，缴税，然后过户。产权证到了您名下之后，您才能申请升级。 出价之前，先做三件事： - **看 HGB 的到期日。** 剩余期限不多，意味着您很快就得办理延长或升级。 - **查清权利来源。** 如上所述，建在 HPL 土地上的 HGB 要走不同的途径。 - **约定由谁办理。** 有的卖家愿意在出售之前先完成升级。如果卖家不愿意，请把办理所需的费用和时间算进您的出价里。 ## 从哪里开始 1. 拿出您的产权证，记下权利类型、土地面积和 HGB 到期日。 2. 确认产权证已在您名下，并且您是印尼公民。 3. 准备好 PBG 或 IMB，以及最新的 PBB 缴税凭证。 4. 如果产权证还在银行，询问银行的手续，或者计划在 roya 之后再申请。 5. 到土地局询问最新的条件和 PNBP 费用明细。 如果您正在找房，想在出价前了解产权证的状况，可以通过 WhatsApp 询问 Vorneo。 ## 常见问题 ### 把 HGB 改为 SHM 要花多少钱？ 官方费用是按土地与空间规划部（ATR/BPN）收费标准缴纳的非税国家收入（PNBP），可以在土地局柜台索取明细。也请问清您所在地区的权利变更是否需要缴纳地方税。如果请土地契约官（PPAT）代办，服务费另计。 ### 所有 HGB 住宅都能改为 SHM 吗？ 最常见的途径适用于印尼公民（WNI）名下、土地面积不超过 600 平方米的自住住宅。商铺（ruko）、面积更大的土地、已经到期的 HGB，或建在管理权（HPL）土地上的 HGB，条件都不一样。具体情况请向土地局询问。 ### 房贷还没还清，可以把 HGB 改为 SHM 吗？ 可以，但必须征得银行同意，因为产权证正作为担保品，而且银行通常会要求在新的 SHM 上重新设立不动产抵押权（Hak Tanggungan）。更简单的做法是等房贷还清、注销抵押登记（roya）办完之后，再自己申请升级。 ## 相关文章 - [买地之前，如何核查土地的空间规划与分区](https://vorneo.id/zh/artikel/cek-tata-ruang-tanah/) - [把住宅或土地赠与子女：手续、税费与限制](https://vorneo.id/zh/artikel/hibah-rumah-dan-tanah/) - [私下土地买卖：是否有效，以及如何补救](https://vorneo.id/zh/artikel/jual-beli-tanah-bawah-tangan/) ```json { "@context": "https://schema.org", "@graph": [ { "@type": "Article", "headline": "自住住宅如何把 HGB 产权证升级为 SHM", "description": "您的房子还是 HGB 吗？本文说明印尼公民（WNI）名下、土地不超过 600 平方米的自住住宅升级为 SHM 的条件、所需文件、费用，以及产权证仍在银行时怎么办。", "datePublished": "2026-10-08T00:00:00.000Z", "dateModified": "2026-10-08T00:00:00.000Z", "author": { "@type": "RealEstateAgent", "@id": "https://vorneo.id/#agency", "name": "Vorneo Property", "url": "https://vorneo.id/" }, "image": "https://images.unsplash.com/photo-1643224781823-5a6ed8e0835c?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70", "inLanguage": "zh-CN", "publisher": { "@type": "RealEstateAgent", "@id": "https://vorneo.id/#agency", "name": "Vorneo Property", "url": "https://vorneo.id/", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png", "width": 512, "height": 512 } }, "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/zh/artikel/hgb-menjadi-shm/" }, { "@type": "FAQPage", "mainEntity": [ { "@type": "Question", "name": "把 HGB 改为 SHM 要花多少钱？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "官方费用是按土地与空间规划部（ATR/BPN）收费标准缴纳的非税国家收入（PNBP），可以在土地局柜台索取明细。也请问清您所在地区的权利变更是否需要缴纳地方税。如果请土地契约官（PPAT）代办，服务费另计。" } }, { "@type": "Question", "name": "所有 HGB 住宅都能改为 SHM 吗？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "最常见的途径适用于印尼公民（WNI）名下、土地面积不超过 600 平方米的自住住宅。商铺（ruko）、面积更大的土地、已经到期的 HGB，或建在管理权（HPL）土地上的 HGB，条件都不一样。具体情况请向土地局询问。" } }, { "@type": "Question", "name": "房贷还没还清，可以把 HGB 改为 SHM 吗？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "可以，但必须征得银行同意，因为产权证正作为担保品，而且银行通常会要求在新的 SHM 上重新设立不动产抵押权（Hak Tanggungan）。更简单的做法是等房贷还清、注销抵押登记（roya）办完之后，再自己申请升级。" } } ] } ] } ```