--- title: "付款前如何核查住宅开发商的合法性" description: "支付订金之前，如何核查住宅开发商的公司契据、NIB、母产权证、KKPR、场地规划图和 PBG，以及开发商签订 PPJB 前须满足的五项条件。" url: "https://vorneo.id/zh/artikel/cek-legalitas-pengembang/" lang: "zh" image: "https://images.unsplash.com/photo-1621511075938-f03482369feb?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70" --- # 付款前如何核查住宅开发商的合法性 Vorneo Property · [贴士与验房](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/tips-survei/) · 2026-10-08 向开发商买房，通常从房子还不存在时就开始付钱。您先付订金（booking fee），再付首付，而这时能看到的，只有宣传册、样板房和一块正在平整的土地。 接下来的好几个月里，您的钱已经在开发商手上，可您名下还什么都没有登记。如果公司出了问题、土地没有理清，或者许可批不下来，承担后果的是您。 本指南写给正在考虑期房或新住宅项目的您。下面列出您可以索取的文件，以及在首笔付款之前逐一核查的方法。 ## 要查看的公司文件 先从法人主体看起。宣传册上的名字往往是品牌名，而不是日后与您签约的那家公司的名称。 请对方提供以下文件的副本： - **公司设立契据和最近一次的变更契据**，从中可以看到公司名称、地址，以及现任董事和股东是谁。 - **法人资格核准**，记录在一般法律事务管理系统（AHU，Administrasi Hukum Umum）中。 - **营业识别号（NIB，Nomor Induk Berusaha）**，通过线上单一提交系统（OSS，Online Single Submission）签发，而且经营范围要相符，即房地产或住宅开发。 把这些文件上的公司名称，与宣传册、收据和协议草稿上的名称对照。如果不一致，问清两者是什么关系，并要求对方书面说明。 还要留意谁有权签字。通常是契据上列明的董事。如果签字的是别人，请对方出示董事出具的授权书。 ## 项目土地的状况 土地是最常出问题的部分。要确认项目用地已经在法律上归开发商掌握，而不只是原地主的一句承诺。 需要核查的是： - **母产权证（sertifikat induk）登记在公司名下**。公司不能持有永久产权（Hak Milik），所以母产权证一般是建筑使用权（HGB）。 - **已不再登记在原地主名下**。如果产权证仍在别人名下，问清开发商凭什么掌握这块地。开发商与地主之间的约定或合作可能失效，到时您的房子就可能建在别人的土地上。 - **没有纠纷，也没有被冻结**。在您签任何文件之前，请土地契约官（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）到土地局（Kantor Pertanahan）核查产权证。 - **抵押状况**。母产权证有时会抵押给银行，用来筹措建设资金。问清您那一户的产权证将来如何从这笔抵押中解除，并要求把答复写进协议。 地块的位置和形状，可以在 BHUMI 上查看，这是土地与空间规划部（ATR/BPN）的地块地图。把它与宣传册上的场地规划图（site plan）对照。 南加里曼丹低地有很多是沼泽地或泥炭地。还要问清项目用地是怎样整备的，回填土比主干道高出多少，以及整个小区的排水最后排到哪里。 ## 项目许可：KKPR、场地规划图和 PBG 土地合法，不代表就可以建住宅区。项目许可说明建设计划符合空间规划，并且已经过地方政府审查。 - **空间利用适配许可（KKPR）**，自 2021 年第 21 号政府条例（PP No. 21 Tahun 2021）起取代了原来的区位许可。这份文件说明该地点适合用于住宅开发。 - **经地方政府批准的场地规划图**，标出地块划分、道路、排水沟和公共设施。在图上找到您的地块编号，再核对宣传册承诺的公园或设施，是否也出现在正式的场地规划图上。 - **房屋的建筑许可（PBG）**。PBG 取代了旧建筑许可证（IMB）。房子建成之后，还有建筑适用证书（SLF）。 如果开发商只能说许可“正在办理中”，就把这一点记下来。问清还有哪个环节没完成，预计什么时候办好。 ## 开发商签 PPJB 之前的五项条件 买卖约定协议（PPJB）的作用，是在 PPAT 面前签署买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）之前，先把您和开发商约束起来。两者的区别见[关于 AJB 与 PPJB 的文章](/zh/artikel/beda-ajb-dan-ppjb/)。 经《创造就业法》（UU Cipta Kerja）修订的、关于住房与居住区的 2011 年第 1 号法律（UU No. 1 Tahun 2011）第 42 条，连同 2021 年第 12 号政府条例（PP No. 12 Tahun 2021），规定开发商只有在以下五件事都已确定之后，才可以签订 PPJB： 1. 土地所有权状况。 2. 约定的标的，也就是所出售的房屋。 3. PBG。 4. 基础设施、配套设施和公用设施已经具备，例如道路和排水沟。 5. 项目至少已建成 20%。 这五项条件，本身就是一份现成的核查清单。逐项索取证明，然后亲自去现场，看看到底已经建了多少。 如果条件尚未满足，那还只是预订阶段。请对方书面写明：项目取消或延期时，您的钱怎么处理。买尚未建成的房子还要考虑什么，见[期房还是现房指南](/zh/artikel/beli-rumah-inden-atau-ready/)。 ## 补贴住房：在 SiKumbang 上核查 如果您通过政府补贴房贷（FLPP）方案购买补贴住房，还要多做一步：确认项目和开发商都登记在 SiKumbang 上。SiKumbang 是政府的补贴住房项目与开发商名录。 如果没有登记，先不要付任何钱。向承办贷款的银行问清楚，这个项目的房子能否用补贴方案贷款。 ## 实地看过往记录 文件说明的是应该发生什么，过往项目说明的是实际发生了什么。 去同一家开发商以前建成的小区走走，和那里的住户聊，而不是和销售团队聊。可以问： - 房子是否按期交付？ - 产权证是否已经分割，并过户到房主名下？ - 道路、排水沟和路灯是否按承诺建好？ - 交房之后，投诉是怎么处理的？ - 下大雨时，小区会不会积水？ 也可以在最高法院的判决书目录里搜索公司名称，看看它是否被买家起诉过。 开发商协会的会员身份可以算一个信号，但它不是保证。协会不会替您逐一核查每个会员项目的产权证和许可。 ## 安全的付款方式 很多购房纠纷始于付款方式，而不是文件内容。 - **只付款到公司名下的账户**，户名要与 PPJB 上的公司名称一致，不要付到销售人员或老板的个人账户。 - **每笔付款都索取正式收据**，写明公司名称、日期、金额和付款用途。 - **保存所有凭证**，包括宣传册、WhatsApp 消息和书面承诺。 - **不要因为促销而仓促决定**。今天截止的折扣，不是跳过核查的理由。 其他需要识别的骗局手法，见[防范房产诈骗指南](/zh/artikel/menghindari-penipuan-properti/)。如果项目提供不经银行、直接向开发商分期付款的方案，也请阅读[如何核查伊斯兰地块与免银行住房](/zh/artikel/kavling-syariah-tanpa-bank/)。 ## 下一步 支付订金之前，把公司文件、母产权证、KKPR、场地规划图和 PBG 的副本收进同一个文件夹。把它带到您自己选定的 PPAT 或公证人那里，而不是开发商指定的人，与 PPJB 草稿一起逐项过目。 如果有哪份文件拿不出来，记下来并以书面形式询问。答复含糊，就是暂缓付款的理由。 如果您正在考虑加里曼丹的新房，有问题可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo 团队。 ## 常见问题 ### 如何核查一家住宅开发商是否正规？ 请对方提供公司设立契据、法人资格核准和营业识别号（NIB）的副本，再索取登记在公司名下的项目土地母产权证，以及 KKPR、场地规划图和 PBG。请土地契约官（PPAT）到土地局核查产权证。如果买的是补贴住房，请确认项目已登记在 SiKumbang 上。 ### 开发商什么时候才可以与买家签订 PPJB？ 根据经《创造就业法》修订的 2011 年第 1 号法律（UU No. 1 Tahun 2011）第 42 条，以及 2021 年第 12 号政府条例（PP No. 12 Tahun 2021），只有在土地状况、约定的标的、PBG 以及基础设施与公用设施都已确定，并且项目至少建成 20% 之后，才可以签订 PPJB。在此之前，还只是预订阶段。 ### 加入了行业协会的开发商就一定安全吗？ 不一定。协会会员身份只说明这家公司在某个组织登记过，并不能证明项目的土地和许可都没有问题。产权证、各项许可和过往项目的记录，仍然都要核查。 ## 相关文章 - [泥炭地住宅的清洁用水：PDAM、钻井与过滤](https://vorneo.id/zh/artikel/air-bersih-lahan-gambut/) - [检查二手房的用电：功率、线路与 PLN 过户](https://vorneo.id/zh/artikel/cek-listrik-rumah-bekas/) - [购房前如何检查白蚁与木材腐朽](https://vorneo.id/zh/artikel/cek-rayap-rumah/) ```json { "@context": "https://schema.org", "@graph": [ { "@type": "Article", "headline": "付款前如何核查住宅开发商的合法性", "description": "支付订金之前，如何核查住宅开发商的公司契据、NIB、母产权证、KKPR、场地规划图和 PBG，以及开发商签订 PPJB 前须满足的五项条件。", "datePublished": "2026-10-08T00:00:00.000Z", "dateModified": "2026-10-08T00:00:00.000Z", "author": { "@type": "RealEstateAgent", "@id": "https://vorneo.id/#agency", "name": "Vorneo Property", "url": "https://vorneo.id/" }, "image": "https://images.unsplash.com/photo-1621511075938-f03482369feb?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70", "inLanguage": "zh-CN", "publisher": { "@type": "RealEstateAgent", "@id": "https://vorneo.id/#agency", "name": "Vorneo Property", "url": "https://vorneo.id/", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png", "width": 512, "height": 512 } }, "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/zh/artikel/cek-legalitas-pengembang/" }, { "@type": "FAQPage", "mainEntity": [ { "@type": "Question", "name": "如何核查一家住宅开发商是否正规？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "请对方提供公司设立契据、法人资格核准和营业识别号（NIB）的副本，再索取登记在公司名下的项目土地母产权证，以及 KKPR、场地规划图和 PBG。请土地契约官（PPAT）到土地局核查产权证。如果买的是补贴住房，请确认项目已登记在 SiKumbang 上。" } }, { "@type": "Question", "name": "开发商什么时候才可以与买家签订 PPJB？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "根据经《创造就业法》修订的 2011 年第 1 号法律（UU No. 1 Tahun 2011）第 42 条，以及 2021 年第 12 号政府条例（PP No. 12 Tahun 2021），只有在土地状况、约定的标的、PBG 以及基础设施与公用设施都已确定，并且项目至少建成 20% 之后，才可以签订 PPJB。在此之前，还只是预订阶段。" } }, { "@type": "Question", "name": "加入了行业协会的开发商就一定安全吗？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "不一定。协会会员身份只说明这家公司在某个组织登记过，并不能证明项目的土地和许可都没有问题。产权证、各项许可和过往项目的记录，仍然都要核查。" } } ] } ] } ```