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title: "联排出租屋生意：收益测算、许可与管理"
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# 联排出租屋生意：收益测算、许可与管理

Vorneo Property · [房产投资](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/investasi/) · 2026-10-08

联排出租屋（kontrakan petak）是一栋长条形建筑里的一排小房子。每一间（petak）都有自己的门，通常有一到两个房间、一个浴室和一个小厨房。

年轻家庭、上班族和暂时不想买房的外来人口，都很熟悉这种租住形式。对地主来说，联排出租屋的吸引力在于建筑简单，收入又同时来自好几个单元。

本文写给正在考虑建造或购买联排出租屋的您，内容是要让这门生意运转起来，需要算什么、办什么、管什么。

## 联排出租屋与出租单间：有何不同

两者都是出租生意，但运作方式不同。

- **出租单位**。联排出租屋按套出租，每套是一个设施齐全的小房子。出租单间（kos）按间出租，浴室或厨房常常共用。
- **租客**。联排出租屋住的多是家庭，kos 住的多是个人，例如大学生和单身上班族。
- **日常事务**。联排出租屋的租客自己打理房子，通过自己的电表付电费。kos 则常常需要额外服务，例如打扫公共区域和提供网络。
- **土地**。与 kos 相比，联排出租屋每位租客需要的土地更多。

如果您也在考虑做 kos，比较可以参阅[开办出租单间生意](/zh/artikel/bisnis-kos-kosan/)一文。

## 选择合适的土地

土地决定了能盖几间，也决定了租客住得是否舒心。

- **通行**。道路能走摩托车和汽车，雨季也不积水。
- **水淹与排水**。在低洼地上，地面要垫高，污水要有明确的出路。别让您的排水淹了邻居。
- **清洁用水**。确认自来水公司（PDAM）的管道能否接到每一间。如果在泥炭地上用钻井取水，要准备过滤设备，因为井水可能呈褐色且偏酸。
- **用电**。每间装一个国家电力公司（PLN）电表，账单清楚，也能避免纠纷。每一处新装都需要电气安装合格证（SLO）。
- **化粪池**，要让抽粪车开得到。
- **地块形状**。纵深较长的地块，适合建一排朝向共用通道的单元。
- **距离**，离工作地点、市场和学校要近。

买地之前，如果当地签发城市规划说明（KRK），请先申请一份。这份文件载明建筑密度（KDB），即地块上允许被建筑覆盖的比例，以及建筑退界线（GSB），即建筑与道路之间的距离。两者共同决定能盖几间。

## 简易建筑及其许可

联排出租屋不必豪华，但要耐用、好维护。

- **地面足够高**，高出道路和院子，高度参照当地的水淹记录。
- **通风和采光**。成排的单元只有前后两面能开窗，所以门窗开口要仔细设计。
- **隔墙砌到屋顶**，这样声音不会互相传，火也不会很快蔓延。
- **每间都有檐槽和排水沟**，免得雨水流进隔壁。
- **所有单元用统一的配件**，方便找备件。

在软土地上，地基需要特别处理，例如打加兰木桩（cerucuk galam）。建造费用可以用[如何估算建房成本](/zh/artikel/menghitung-biaya-bangun-rumah/)一文中的方法来估算。

新建建筑需要建筑许可（PBG），它取代了旧建筑许可证（IMB）；建成后还需要建筑适用证书（SLF）。还要到当地空间规划部门核实土地的用地分区。如果作为生意来经营，请问清楚是否需要通过线上单一提交系统（OSS，Online Single Submission）办理营业识别号（NIB，Nomor Induk Berusaha）。

动工之前，和邻里组（RT）组长及邻居商量建房计划。从排水到停车，受影响的都是他们。

## 含入住率的计算示例

联排出租屋很少全年满租。从一开始就要把入住率算进去。

示例计算（数字仅为示意）：

- 六间，每间每月租金 Rp 100 万。如果一直满租，全年收入 Rp 7200 万。
- 入住率为 85% 时，实际收到的租金为 Rp 6120 万。
- 扣除 10% 的最终所得税（PPh final）Rp 612 万、土地与建筑物税（PBB）和杂费 Rp 200 万，以及维护基金 Rp 600 万，剩下约 Rp 4700 万。
- 如果土地和建筑共花了 Rp 8 亿，年净收益率约为 5.9%。

现在把入住率降到 70%。收到的租金只剩 Rp 5040 万，净收益率降到约 4.7%。

道理很简单：入住率的影响，比租金上的小差别大得多。如何定租金见[如何定出合理的租金](/zh/artikel/menentukan-harga-sewa/)，税务规定见[租金所得税](/zh/artikel/pajak-penghasilan-sewa/)。

如果您要买一处已经在运营的联排出租屋，不要轻信卖方的测算。索要近几年的收租记录和付款凭证，逐间检查状况，并和租客们聊一聊。

## 筛选租客与收租

选对租客能省去很多麻烦。接收租客之前：

- **查看身份证（KTP）和家庭卡（Kartu Keluarga）**，并记下会有哪些人入住。
- **问问对方的工作**，估计其支付能力。
- **索要前任房东的推荐**，如果有的话。
- **讲清楚规矩**：停车、垃圾、访客留宿，以及夜间保持安静。

每一间都要签书面协议，哪怕很简单。写明租金、到期日、押金和退租规定。

还要决定按月还是按年收租。按月交租对租客负担较轻，但需要您严格催收。按年交租让现金流更有保障，但不是每个租客都付得起一年的预付租金。

收租时，定一个统一的到期日和一个收款账户。提前几天发提醒，每笔付款都按间记在本子或表格里，并开收据。从第一个月就坚持原则，欠租才不会越积越多。

请新租客到 RT 组长那里登记。这个习惯有助于社区治安，也能维持与居民的良好关系。

## 维护基金、税务与风险

每收到一笔租金，就拨出一部分维护基金存进单独的账户。这笔钱用于换租客时重新粉刷、修屋顶漏水、水泵、门锁，以及化粪池抽粪。

根据 2017 年第 34 号政府条例（PP No. 34 Tahun 2017），联排出租屋同样适用租金总额 10% 的最终所得税。由于这类租客一般是个人，税款由您自己缴纳，一般最迟在次月 15 日。PBB 也照样每年缴纳。

需要考虑的风险：

- **周边新建的出租屋**压低租金和入住率。
- **水淹**损坏房屋，让租客搬走。
- **拖欠租金的租客**，而且很难让他们搬走。
- **与邻居的冲突**，起因可能是排水、停车或噪音。
- **建筑老化**，维护费用逐年上升。
- **您自己的时间**，因为管理好几间房子仍需要经常操心。

## 下一步

1. 找通行、用水和排水条件都好的土地，如果当地有 KRK，就申请一份。
2. 调查周边出租屋的租金，以及那里的单元多快能租出去。
3. 用两种入住率做测算，一个乐观，一个保守。
4. 动工前办好 PBG，并和 RT 商量建房计划。

Vorneo 正在推广的土地，可以在[房源页面](/zh/properti/)查看。

## 常见问题

### 联排出租屋和出租单间（kos）有什么区别？

联排出租屋按套出租，每套都是带独立浴室和厨房的小房子，租客通常是家庭；kos 则按间出租，设施常常共用。联排出租屋的日常事务一般较少，但每位租客需要的土地更多。

### 联排出租屋每一间都需要单独的电表吗？

最好如此，这样租客各自支付自己的用电，电费也不会成为纠纷的来源。每一处在国家电力公司（PLN）新装的电表，其电气安装都需要电气安装合格证（SLO）。

### 联排出租屋需要建筑许可（PBG）吗？

需要。新建建筑需要建筑许可（PBG，取代旧的 IMB），通过县或市政府办理。还要核实土地的用地分区，并在动工前与邻里组（RT）组长和邻居商量建房计划。

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