---
title: "购买银行拍卖房：流程、费用与风险"
description: "如何通过 KPKNL 和 lelang.go.id 购买银行拍卖房：办理步骤、保证金、拍卖费、BPHTB、拍卖纪要，以及房子仍有人居住的风险。"
url: "https://vorneo.id/zh/artikel/beli-rumah-lelang-bank/"
lang: "zh"
image: "https://images.unsplash.com/photo-1593115057322-e94b77572f20?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70"
---

# 购买银行拍卖房：流程、费用与风险

Vorneo Property · [房产投资](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/investasi/) · 2026-10-08

银行拍卖房之所以引人关注，是因为出价从卖方设定的底价（nilai limit）起步，出价最高者得标。对细心的买家来说，拍卖可以是以合理价格买到房子的一条途径。

但通过拍卖买房，和直接向房主买房不一样。房子按现状出售，里面常常看不到，还可能有人住着。

本文写给买房自住的人，也写给投资者，内容包括银行拍卖房的来源、购买步骤、需要准备的费用，以及出价前必须考虑的风险。

## 银行拍卖房从何而来

当有人以住宅作抵押贷款时，银行会在产权证上设立不动产抵押权（Hak Tanggungan）。这项权利由 1996 年第 4 号法律（UU No. 4 Tahun 1996）规定。

如果借款人违约，该法第 6 条赋予债权人通过公开拍卖出售抵押物的权利。走到拍卖这一步之前，通常会先经历催收和挽救贷款的阶段。借款人一方还不起房贷（KPR）时该怎么办，见[房贷月供吃紧时](/zh/artikel/cicilan-kpr-terasa-berat/)一文。

国家拍卖由财政部国有资产总局（DJKN）下属的国有资产与拍卖服务处（KPKNL）负责。公告和出价都通过 lelang.go.id 网站进行。

## 通过拍卖购买的步骤

1. **查找拍卖公告**：上 lelang.go.id 查看。公告列明拍卖标的、底价、保证金金额、时间安排和拍卖条件。如果留有卖方联系方式，问问能否看房。
2. **检查标的物**，在报名之前进行。方法见后文。
3. **注册账户**，并按网站指引完成身份验证。
4. **缴纳保证金（uang jaminan）**，须在公布的截止时间前，且只汇入拍卖系统指定的账户。不交保证金，就不能参加竞价。
5. **出价**，按时间安排在线进行。
6. **付清余款和拍卖费（bea lelang）**，如果您得标，须在付款截止日前付清。如果没有得标，保证金一般会退还。
7. **领取拍卖纪要（Risalah Lelang）**，即拍卖过程的正式记录。这份文件用来代替买卖契约（AJB，Akta Jual Beli）。
8. **登记产权转移**，凭拍卖纪要和产权证到土地局（Kantor Pertanahan）办理。流程与普通过户相似，见[产权证过户流程](/zh/artikel/proses-balik-nama/)一文。

仔细阅读拍卖条件。得标者如果没有按时付清款项，可能会失去保证金。

要提防自称能保证您得标、或要求您转账到个人账户的人。正式流程都在拍卖系统里进行，没有后门可走。

## 需要准备的费用

出价金额并不是唯一的开支。还要为以下各项做好预算：

- **买方拍卖费**，按政府规定的百分比收取。具体比例请向 KPKNL 询问。
- **产权取得税（BPHTB）**，最高为取得价值扣除免税额度后的 5%，免税额度依当地的地方条例（Perda）而定。
- **在土地局登记产权转移的费用**。
- **欠费**，即原房主未缴的土地与建筑物税（PBB）、电费、水费和社区管理费。
- **腾房**，如果房子仍有人住，可能还包括诉讼费用。
- **维修**，因为拍卖房的状况可能相当失修。
- **换锁、清洁和恢复供电供水**，如果之前被停过。

向 KPKNL 或卖方问清楚，现有的欠费由谁承担。不要以为拍卖之后这些就自动了结了。

## 您需要了解的风险

- **按现状出售**。房屋状况没有任何保证，包括隐蔽的损坏。
- **里面常常看不到**，因为房子锁着或仍有人住。
- **仍有人居住**。原房主或其租客可能还住在里面。如果他们拒绝搬走，腾房可能需要走法院程序，既费时又花钱。
- **借款人起诉**。原房主有时会对拍卖提起诉讼，这类案件可能推迟您入住。
- **付款期限短**。如果您打算用银行贷款，要尽早问清楚银行是否以及如何为拍卖购房提供贷款。资金没有落实之前，不要出价。

与市场价之间的差价，必须足以覆盖所有这些风险。出价之前，请老老实实地算一遍。

所以，拍卖更适合资金到位、等得起、并留有应急储备的买家。对预算紧张的首次购房者来说，腾房和维修的风险可能太重了。

## 出价前如何核查

到现场看看，最好去不止一次，并且选不同的时段。

- **从外面看**：屋顶、墙壁、裂缝、水淹痕迹和围栏的状况。
- **问邻居和邻里组（RT）组长**：谁住在那里、从什么时候开始住、住户态度如何。持有租约的住户，可能让腾房更复杂。
- **看周边环境**：道路通行、水淹记录和周边设施，和买普通房子一样。
- **核对地块资料**：把公告中的产权证编号、面积等信息，与土地与空间规划部（ATR/BPN）的 BHUMI 地块地图以及现场实际情况对照。
- **查欠费**：尽可能查清 PBB 和其他账单的欠缴情况。
- **问卖方**，也就是银行：会把哪些文件交给得标者，什么时候交。

带上懂建筑的人，例如有经验的工匠或承包商，根据看得到的情况估算维修费用。

还要和以普通方式出售的同类房子作比较。看起来很低的底价，把所有费用和风险算进去之后，未必便宜。判断方法见[如何识别低于市场价的房产](/zh/artikel/properti-harga-di-bawah-pasar/)一文。

## 得标之后

在截止日期前付清余款和拍卖费，并妥善保管拍卖纪要。

缴纳 BPHTB，然后凭拍卖纪要和卖方交付的产权证原件，向土地局申请登记产权转移。

如果房子仍有人住，先好好沟通。给对方合理的时间，必要时提出帮忙搬家，并把约定的搬离日期写成书面文件。这样行不通，再走法院途径。

如果原房主提起诉讼，先暂缓大规模装修。在案件明朗之前，向律师咨询哪些做法是稳妥的。

保留所有付款凭证，因为土地局和税务局可能会要求查看。

房子腾空后，把所有锁都换掉，并告知 RT 组长房子已经易主。还要通过 PLN Mobile 应用或国家电力公司（PLN）营业厅办理电力用户更名，并向自来水公司（PDAM）办理供水户头的变更。

## 下一步

拍卖开始前定好出价上限，并严格遵守。还要记下付款截止日期，确保在拍卖日之前资金已经到位。

示例计算（数字仅为示意）：同类住宅在普通市场上约 Rp 6 亿。预计维修 Rp 6000 万，税费及其他费用 Rp 5000 万，腾房及其他风险的预留 Rp 5000 万。合理的最高出价约为 Rp 4.4 亿。价格一旦超过这个数，就停止出价。

如果想和普通出售的房子作比较，可以查看 [Vorneo 房源列表](/zh/properti/)，或通过 WhatsApp 咨询。

## 常见问题

### 怎样参加银行房产拍卖？

在 lelang.go.id 上查找拍卖公告，注册账户并完成身份验证，然后在截止日期前缴纳保证金。之后就可以按照国有资产与拍卖服务处（KPKNL）公布的时间在线出价。

### 除了拍卖成交价，还要支付哪些费用？

得标者要支付拍卖费（bea lelang）、产权取得税（BPHTB），以及在土地局登记产权转移的费用。还要为拖欠的账单、房屋维修，以及房子仍有人住时的腾房准备资金。

### 拍卖房里还住着原房主怎么办？

先好好沟通，并书面约定搬离日期。如果住户拒绝搬走，腾房可能需要走法院程序，既费时又花钱，所以出价前就要把这种可能性考虑进去。

## 相关文章

- [联排出租屋生意：收益测算、许可与管理](https://vorneo.id/zh/artikel/bisnis-kontrakan-petak/)
- [把油棕种植园当作投资：怎么算账，有哪些风险](https://vorneo.id/zh/artikel/investasi-kebun-sawit/)
- [商铺投资：租金测算、地段与风险](https://vorneo.id/zh/artikel/investasi-ruko/)

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@graph": [
    {
      "@type": "Article",
      "headline": "购买银行拍卖房：流程、费用与风险",
      "description": "如何通过 KPKNL 和 lelang.go.id 购买银行拍卖房：办理步骤、保证金、拍卖费、BPHTB、拍卖纪要，以及房子仍有人居住的风险。",
      "datePublished": "2026-10-08T00:00:00.000Z",
      "dateModified": "2026-10-08T00:00:00.000Z",
      "author": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/"
      },
      "image": "https://images.unsplash.com/photo-1593115057322-e94b77572f20?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70",
      "inLanguage": "zh-CN",
      "publisher": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/",
        "logo": {
          "@type": "ImageObject",
          "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png",
          "width": 512,
          "height": 512
        }
      },
      "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/zh/artikel/beli-rumah-lelang-bank/"
    },
    {
      "@type": "FAQPage",
      "mainEntity": [
        {
          "@type": "Question",
          "name": "怎样参加银行房产拍卖？",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "在 lelang.go.id 上查找拍卖公告，注册账户并完成身份验证，然后在截止日期前缴纳保证金。之后就可以按照国有资产与拍卖服务处（KPKNL）公布的时间在线出价。"
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "除了拍卖成交价，还要支付哪些费用？",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "得标者要支付拍卖费（bea lelang）、产权取得税（BPHTB），以及在土地局登记产权转移的费用。还要为拖欠的账单、房屋维修，以及房子仍有人住时的腾房准备资金。"
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "拍卖房里还住着原房主怎么办？",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "先好好沟通，并书面约定搬离日期。如果住户拒绝搬走，腾房可能需要走法院程序，既费时又花钱，所以出价前就要把这种可能性考虑进去。"
          }
        }
      ]
    }
  ]
}
```