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title: "住宅 36 型、45 型和 54 型的含义与读法"
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# 住宅 36 型、45 型和 54 型的含义与读法

Vorneo Property · [首次购房](https://vorneo.id/zh/artikel/topik/beli-rumah-pertama/) · 2026-10-08

住宅小区的宣传册上几乎都会标明房屋型号：36 型、45 型、54 型，有时还带着第二个数字，比如 36/72。这些数字常被一眼带过，可它们决定了您能得到多大的房子，以及什么价格才算合理。

本文写给首次购房、想正确读懂这些数字的人，也适用于比较两套不同型号房子的价格。

## 读懂型号：先看建筑，再看土地

型号数字代表以平方米计的建筑面积。36 型住宅，就是建筑面积约 36 平方米。

如果还有第二个数字，那就是土地面积。36/72 指约 36 平方米的建筑，建在 72 平方米的土地上。45/90 或 54/120 等写法，也按同样方式理解。

前一个数字告诉您现在居住的空间有多大；后一个数字告诉您还有多少地方可用于院子、晾衣、停车和日后扩建。

请把宣传册上的土地面积，与产权证或将作为契约依据的文件上的面积核对。具有法律效力的是产权证上的数字。如果两者不一致，在付任何钱之前先问清原因。

## 36 型、45 型和 54 型的常见布局

每家开发商的平面布局都不同，以下只是常见的模式：

- **36 型**一般有两间卧室、一间浴室，客厅与起居室合在一起。厨房往往只是屋后的一小块区域。
- **45 型**通常仍是两间卧室，有时三间，起居室或厨房更宽敞一些。
- **54 型**常常已有三间卧室，有的还有两间浴室。

只看房间数量还不够，还要看每个房间的尺寸。两套 36 型住宅感觉可能差别很大：一套的卧室放得下衣柜，另一套只放得下一张床垫。请索取每个房间都标有尺寸的平面图。

也要留意门窗的位置。两侧都有开口的布局，通常比面积相同但较封闭的布局更明亮、更凉爽。

对小房子来说，空间安排能带来很大差别，详见[小户型的省钱翻新思路](/zh/artikel/ide-renovasi-hemat/)。

## 哪些部分算作建筑面积

各开发商的算法并不统一。以下部分有时计入，有时不计入：

- **露台（teras）**，位于房前或房后。
- **车棚（carport）**，尤其是有顶的车棚。
- **屋檐出挑（overstek）**，即屋顶伸出墙外的部分。
- **阳台**，见于多层住宅。

如果是两层住宅，请问清型号数字是只算底层面积，还是两层面积之和。两层的 70 型住宅，可能意味着每层 35 平方米。

最稳妥的办法是根据平面图自己算：把有墙围合的房间面积加起来，再与宣传册上的数字比较。如果差距很大，就问清楚哪些部分被算了进去。

二手房往往根本不提型号。请把卖方所说的建筑面积，与建筑许可（PBG）或旧建筑许可证（IMB）核对，也与土地与建筑物税（PBB）纳税通知单（SPPT）上的建筑面积核对。

## 为什么土地面积同样重要

土地面积决定了房子能扩建到什么程度。但并不是整块地都可以盖满。

地方政府规定了建筑密度（KDB），即地块中可被建筑覆盖的比例上限；还规定了建筑退界线（GSB），即建筑与道路之间的最小距离。具体数字见当地的空间规划，很多地方还会针对单块土地出具城市或县规划说明（KRK）。

也就是说，36/72 的房子并不能理所当然地扩建到盖满整整 72 平方米。如果买房时就打算加建房间，请先到当地空间规划部门或公共工程与空间规划局（Dinas PUPR）询问 KDB 和 GSB 的规定。加建一般也需要办理 PBG。

另一个选择是往上加层。但原本没有按多层设计的房子，通常要先做结构检查，在南加里曼丹许多软土地区尤其如此。

几年后家里添了人口，稍大一点的地块就可能带来很大的不同。

## 补贴住房的面积

补贴住房一般面积较小，建筑面积最多约 36 平方米。所以在补贴住房小区里，常见的是 36 型或更小的房子。

补贴住房的规定，包括价格上限和购房者条件，由政府计划规定，并且可能变化。详见[补贴住房指南](/zh/artikel/mengenal-rumah-subsidi/)。

如果您买补贴住房时打算日后扩建，请再留意上文提到的土地面积、KDB 和 GSB。

## 正确比较每平方米单价

常见的错误是只用房价除以建筑面积。这样算会误导人，因为房价由两部分组成：土地和建筑。

示例计算（数字仅为示意）：A 房是 36/72，售价 Rp 3 亿；B 房是 36/120，售价 Rp 3.6 亿。如果按建筑面积来除，A 房每平方米约 Rp 830 万，B 房每平方米 Rp 1000 万，B 看起来更贵。

但 B 房的土地多出 48 平方米。如果附近的地价是每平方米 Rp 150 万，多出的这块地约值 Rp 7200 万，比两者的差价还多。这样看，B 反而更合理。

更公平的比较方法：

1. 根据最近的成交，了解该地段每平方米的地价区间。
2. 从房价中减去土地价值，剩下的就是您为建筑支付的价格。
3. 比较每平方米的建筑价格，同时考虑建筑规格和状况。

作为粗略参考，PBB 纳税通知单会分别列出土地和建筑的税务评估价（NJOP）。NJOP 常与市价不同，所以只宜作为比较的参照。

## 看房前如何读宣传册

去现场之前，请按以下清单检查宣传册：

- **型号和土地面积**，然后索取标有各房间尺寸的平面图。
- **起售价**，通常只适用于最小的单位或某些特定位置。
- **特定位置的加价**，例如[转角单位（hook）](/zh/artikel/rumah-hook-dan-tusuk-sate/)或多出的土地。
- **建筑规格**，例如结构、屋架、地面、墙体、用电容量和水源。
- **效果图和样板房**，常常使用标准规格以外的家具和装修。
- **许可和产权证状态**，包括 PBG 和项目的总产权证（sertifikat induk）。
- **交房时间表**，适用于尚未建成的房子。

宣传册不是合同。有约束力的是您签署的协议内容，所以请确保型号、面积和规格都写在协议里。首次购房的完整步骤，见[首次购房指南](/zh/artikel/panduan-membeli-rumah-pertama/)。

如果您想比较几套正在考虑的房子，可以通过 WhatsApp 联系 Vorneo 团队。

## 常见问题

### 36/72 型住宅是什么意思？

前一个数字是建筑面积，约 36 平方米；后一个数字是土地面积，72 平方米。也就是说，房子建在 72 平方米的地块上，还留有空地可作院子或日后扩建。

### 36 型住宅有几个房间？

一般是两间卧室和一间浴室，但各开发商的平面布局不同。做决定之前，请索取标有每个房间尺寸的平面图。

### 车棚和露台算在建筑面积里吗？

要看开发商怎么算，因为各家的做法并不统一。请直接询问，并与平面图上的尺寸核对，因为这会影响每平方米单价的比较。

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