---
title: "Jual Beli Tanah di Bawah Tangan: Sah atau Tidak, dan Cara Membereskannya"
description: "Jual beli tanah dengan kuitansi sah sebagai perjanjian, tetapi tidak bisa dibalik nama tanpa akta PPAT. Ini risikonya dan cara membereskannya."
url: "https://vorneo.id/artikel/jual-beli-tanah-bawah-tangan/"
lang: "id"
image: "https://images.unsplash.com/photo-1745847768380-2caeadbb3b71?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70"
---

# Jual Beli Tanah di Bawah Tangan: Sah atau Tidak, dan Cara Membereskannya

Vorneo Property · [Legalitas & Dokumen](https://vorneo.id/artikel/topik/legalitas/) · 2026-10-08

Uang sudah dibayar, kuitansi sudah ditandatangani di atas meterai, dan tanahnya sudah Anda tempati bertahun-tahun. Tetapi sertifikat masih atas nama penjual.

Inilah jual beli tanah di bawah tangan. Biasanya terjadi antarkerabat, antartetangga, atau untuk tanah kebun, karena terasa lebih cepat dan lebih murah. Masalahnya baru muncul belakangan, saat tanah mau dijual lagi, dijaminkan, atau diwariskan.

Panduan ini untuk pembeli yang sudah telanjur membeli dengan kuitansi, penjual yang ingin menuntaskan transaksi lama, dan siapa pun yang sedang ditawari cara seperti ini. Isinya status hukumnya, risikonya, dan cara membereskannya.

## Apa yang dimaksud jual beli di bawah tangan

Jual beli di bawah tangan adalah jual beli tanah yang hanya dicatat dengan kuitansi atau surat perjanjian yang dibuat sendiri oleh para pihak, tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kadang disaksikan ketua RT atau perangkat desa, kadang tidak sama sekali.

Bentuknya bermacam-macam: kuitansi lunas bermeterai, surat perjanjian jual beli, atau surat pernyataan pelepasan hak. Yang sama dari semuanya, tidak ada Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT.

Ada juga surat perjanjian yang tanda tangannya dilegalisasi notaris. Legalisasi itu memastikan siapa yang menandatangani, tetapi surat tersebut tetap bukan akta PPAT.

## Sah sebagai perjanjian, tetapi tidak bisa didaftarkan

Ada dua sisi yang perlu dipisahkan.

Sebagai perjanjian, jual beli itu bisa sah. Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menyebut empat syarat sahnya perjanjian:

- **Kesepakatan** para pihak.
- **Kecakapan** para pihak untuk membuat perjanjian.
- **Suatu hal tertentu**, yaitu objek yang jelas.
- **Sebab yang halal**, yaitu tujuan yang tidak melanggar hukum.

Kalau keempatnya terpenuhi, penjual terikat pada janjinya, dan Anda punya dasar untuk menuntut pemenuhannya.

Tetapi sebagai peralihan hak atas tanah, kuitansi tidak cukup. Menurut PP No. 24 Tahun 1997, peralihan hak karena jual beli hanya bisa didaftarkan di Kantor Pertanahan berdasarkan akta yang dibuat PPAT. Tanpa akta itu, data pertanahan tetap mencatat penjual sebagai pemegang hak.

Jadi Anda mungkin sudah membayar dan menempati tanahnya, tetapi di mata Kantor Pertanahan, pemiliknya masih orang lain.

## Risiko yang ditanggung pembeli

- **Tanah dijual lagi.** Kalau sertifikat asli masih dipegang penjual, ia bisa menjual tanah yang sama kepada orang lain lewat AJB. Pembeli kedua itulah yang kemudian tercatat sebagai pemilik.
- **Tanah dijaminkan.** Dengan sertifikat di tangannya, penjual masih bisa menjaminkan tanah itu ke pihak lain.
- **Penjual meninggal.** Ahli warisnya mungkin tidak tahu, atau tidak mau mengakui, jual beli itu.
- **Sengketa ahli waris.** Satu ahli waris setuju, yang lain menolak menandatangani.
- **Tidak bisa diajukan untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau dijual dengan bersih.** Bank dan pembeli berikutnya akan meminta sertifikat atas nama Anda.
- **Pajak tertunda.** Pajak Penghasilan (PPh) penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pembeli baru dibayar saat AJB dibuat, dengan ketentuan dan nilai yang berlaku pada saat itu.

Semakin lama dibiarkan, semakin sulit membereskannya. Orang-orang yang mengetahui transaksi itu bisa pindah, lupa, atau meninggal.

## Kalau Anda memegang sertifikat asli atau surat kuasa

Sebagian pembeli merasa aman karena sertifikat asli sudah diserahkan penjual. Memang, tanpa sertifikat asli, penjual lebih sulit menjual atau menjaminkan tanah itu lagi lewat jalur resmi. Tetapi memegang sertifikat tidak membuat Anda tercatat sebagai pemilik.

Hal yang sama berlaku untuk surat kuasa menjual dari penjual. Kuasa umumnya berakhir kalau pemberi kuasa meninggal, dan PPAT akan memeriksa apakah bentuk kuasa itu bisa dipakai untuk membuat AJB.

Jadi sertifikat asli dan surat kuasa sebaiknya dipandang sebagai pegangan sementara. Jalan keluarnya tetap sama: AJB di hadapan PPAT, lalu balik nama.

## Cara membereskan jika penjual masih bisa dihubungi

Ini jalan yang paling mudah. Langkahnya:

1. Hubungi penjual dan sepakati untuk membuat AJB.
2. Datangi PPAT di wilayah tanah berada dengan membawa sertifikat asli, kuitansi lama, KTP dan Kartu Keluarga kedua pihak, buku nikah penjual, serta bukti bayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
3. PPAT mengecek sertifikat ke Kantor Pertanahan.
4. Penjual membayar PPh final 2,5 persen dari nilai bruto, dan Anda membayar BPHTB sesuai peraturan daerah setempat.
5. Penjual dan pasangannya menandatangani AJB bersama Anda di hadapan PPAT.
6. PPAT mendaftarkan peralihan ke Kantor Pertanahan untuk balik nama.

Siapa yang menanggung biaya bisa dibicarakan, tetapi tuliskan kesepakatannya. Nilai yang dicantumkan dalam akta sebaiknya nilai yang sebenarnya.

Kalau tanahnya belum bersertifikat, akta tetap bisa dibuat di hadapan PPAT, atau camat yang bertindak sebagai PPAT Sementara, biasanya dengan surat keterangan dari lurah atau kepala desa. Setelah itu tanahnya didaftarkan untuk pertama kali. Penjelasannya ada di artikel [mengenal SKT dan segel tanah](/artikel/skt-dan-segel-tanah/).

## Jika penjual sudah meninggal atau tidak bisa ditemukan

### Penjual sudah meninggal

Hak dan kewajiban penjual berpindah kepada ahli warisnya. Merekalah yang menandatangani AJB, biasanya setelah status ahli waris dibuktikan dengan surat keterangan waris. Semua ahli waris perlu ikut.

- **Ahli waris di bawah umur** memerlukan penetapan pengadilan tentang perwalian.
- **Ahli waris di luar negeri** bisa memberikan surat kuasa yang dilegalisasi di kedutaan atau konsulat Republik Indonesia.

Tunjukkan kuitansi lama dan bukti pembayaran lain kepada keluarga. Saksi-saksi dari transaksi dulu, kalau masih ada, juga membantu meyakinkan mereka.

### Penjual atau ahli waris tidak bisa ditemukan atau menolak

Kalau musyawarah buntu, pilihan terakhirnya adalah pengadilan. Secara umum, pembeli mengajukan gugatan agar pengadilan menyatakan jual beli itu sah. Putusan yang sudah berkekuatan hukum tetap kemudian bisa menjadi dasar pendaftaran di Kantor Pertanahan.

Jalur ini memakan waktu dan biaya, dan hasilnya bergantung pada bukti yang Anda punya. Konsultasikan dengan advokat sebelum memulainya. Jalur penyelesaian sengketa lain dibahas di artikel [cara menghindari sengketa tanah saat membeli](/artikel/menghindari-sengketa-tanah/).

## Kalau Anda baru akan membeli

- **Cek sertifikat dan identitas penjual dulu.** Pastikan nama di sertifikat sama dengan KTP penjual, dan minta PPAT mengecek sertifikat sebelum Anda membayar tanda jadi.
- **Jangan membayar lunas hanya dengan kuitansi.** Uang dalam jumlah besar sebaiknya berpindah saat AJB ditandatangani di hadapan PPAT.
- **Pakai PPJB kalau AJB belum bisa dibuat.** Buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris, misalnya kalau sertifikat masih dipecah, KPR penjual belum lunas, atau balik nama waris belum selesai. Bedanya dijelaskan di artikel [beda AJB dan PPJB](/artikel/beda-ajb-dan-ppjb/).
- **Tulis jadwal dan syaratnya.** Kapan AJB dibuat, siapa membayar apa, dan apa yang terjadi kalau transaksi batal.
- **Tahan sebagian pembayaran** sampai AJB ditandatangani.
- **Bayar lewat transfer** ke rekening pemilik yang namanya tercantum di sertifikat, dan simpan buktinya.
- **Libatkan PPAT sejak awal.** Perannya dijelaskan di artikel [peran notaris dan PPAT](/artikel/peran-notaris-ppat/).

Kalau Anda punya pertanyaan tentang tanah yang sedang Anda beli atau jual, Anda bisa menghubungi Vorneo lewat WhatsApp.

## Pertanyaan Umum

### Apakah jual beli tanah dengan kuitansi sah?

Sebagai perjanjian, bisa sah kalau memenuhi empat syarat dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Tetapi peralihan haknya tidak bisa didaftarkan di Kantor Pertanahan tanpa akta PPAT, sehingga sertifikat tetap atas nama penjual. Untuk membereskannya, buat AJB di hadapan PPAT.

### Bagaimana jika penjual tanah sudah meninggal sebelum AJB dibuat?

Ahli waris penjual yang menandatangani AJB, setelah status ahli waris dibuktikan. Ahli waris di bawah umur memerlukan penetapan pengadilan tentang perwalian, dan ahli waris di luar negeri bisa memberi surat kuasa yang dilegalisasi di kedutaan atau konsulat RI. Kalau mereka menolak, jalur terakhirnya adalah pengadilan.

### Apa yang harus dilakukan kalau AJB belum bisa dibuat?

Gunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris, berisi jadwal AJB, pembayaran bertahap, dan pengembalian uang jika batal. Tahan sebagian pembayaran sampai AJB ditandatangani. Jangan membayar lunas hanya dengan kuitansi.

## Artikel Terkait

- [Cara Mengecek Tata Ruang dan Zonasi Tanah Sebelum Membeli](https://vorneo.id/artikel/cek-tata-ruang-tanah/)
- [Cara Meningkatkan Sertifikat HGB Menjadi SHM untuk Rumah Tinggal](https://vorneo.id/artikel/hgb-menjadi-shm/)
- [Hibah Rumah atau Tanah kepada Anak: Prosedur, Pajak, dan Batasannya](https://vorneo.id/artikel/hibah-rumah-dan-tanah/)

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@graph": [
    {
      "@type": "Article",
      "headline": "Jual Beli Tanah di Bawah Tangan: Sah atau Tidak, dan Cara Membereskannya",
      "description": "Jual beli tanah dengan kuitansi sah sebagai perjanjian, tetapi tidak bisa dibalik nama tanpa akta PPAT. Ini risikonya dan cara membereskannya.",
      "datePublished": "2026-10-08T00:00:00.000Z",
      "dateModified": "2026-10-08T00:00:00.000Z",
      "author": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/"
      },
      "image": "https://images.unsplash.com/photo-1745847768380-2caeadbb3b71?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70",
      "inLanguage": "id-ID",
      "publisher": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/",
        "logo": {
          "@type": "ImageObject",
          "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png",
          "width": 512,
          "height": 512
        }
      },
      "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/artikel/jual-beli-tanah-bawah-tangan/"
    },
    {
      "@type": "FAQPage",
      "mainEntity": [
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Apakah jual beli tanah dengan kuitansi sah?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Sebagai perjanjian, bisa sah kalau memenuhi empat syarat dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Tetapi peralihan haknya tidak bisa didaftarkan di Kantor Pertanahan tanpa akta PPAT, sehingga sertifikat tetap atas nama penjual. Untuk membereskannya, buat AJB di hadapan PPAT."
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Bagaimana jika penjual tanah sudah meninggal sebelum AJB dibuat?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Ahli waris penjual yang menandatangani AJB, setelah status ahli waris dibuktikan. Ahli waris di bawah umur memerlukan penetapan pengadilan tentang perwalian, dan ahli waris di luar negeri bisa memberi surat kuasa yang dilegalisasi di kedutaan atau konsulat RI. Kalau mereka menolak, jalur terakhirnya adalah pengadilan."
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Apa yang harus dilakukan kalau AJB belum bisa dibuat?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Gunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris, berisi jadwal AJB, pembayaran bertahap, dan pengembalian uang jika batal. Tahan sebagian pembayaran sampai AJB ditandatangani. Jangan membayar lunas hanya dengan kuitansi."
          }
        }
      ]
    }
  ]
}
```