---
title: "Investasi Penginapan di Kawasan Wisata Kalimantan Selatan"
description: "Menimbang penginapan atau homestay di kawasan wisata seperti Loksado dan wisata sungai: musim ramai dan sepi, perizinan, pajak daerah, dan cara mengelolanya."
url: "https://vorneo.id/artikel/investasi-penginapan-di-kawasan-wisata/"
lang: "id"
image: "https://images.unsplash.com/photo-1606402179428-a57976d71fa4?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70"
---

# Investasi Penginapan di Kawasan Wisata Kalimantan Selatan

Vorneo Property · [Investasi Properti](https://vorneo.id/artikel/topik/investasi/) · 2026-10-25

Kalimantan Selatan punya beberapa tujuan wisata yang terus didatangi orang. Loksado di Hulu Sungai Selatan dengan bambu rafting di Sungai Amandit dan pegunungan Meratus, wisata sungai di Banjarmasin dan sekitarnya dengan pasar terapung, dan berbagai tempat wisata alam lain di kabupaten-kabupaten. Di sekitar tempat-tempat seperti ini, penginapan kecil dan homestay mulai bermunculan.

Membuka penginapan terlihat menarik: properti yang biasa disewa tahunan bisa disewakan per malam dengan tarif lebih tinggi. Namun usaha penginapan adalah bisnis jasa, bukan sekadar menyewakan rumah. Panduan ini membahas hal-hal yang perlu ditimbang sebelum membeli atau membangun penginapan di kawasan wisata.

## Penginapan adalah usaha, bukan sewa pasif

Menyewakan rumah setahun berarti satu penyewa, satu kontrak, dan sedikit urusan. Penginapan berarti tamu yang datang dan pergi setiap hari, kamar yang harus dibersihkan, sprei yang harus dicuci, pemesanan yang harus dijawab, dan ulasan tamu yang memengaruhi pemesanan berikutnya.

Karena itu, tanyakan dulu ke diri sendiri: siapa yang akan mengurus setiap hari? Kalau bukan Anda, Anda butuh penjaga atau pengelola yang bisa dipercaya, dan biayanya harus masuk hitungan sejak awal.

## Musim ramai dan musim sepi

Pendapatan penginapan di kawasan wisata naik turun tajam. Libur sekolah, libur panjang, dan akhir pekan bisa penuh. Hari kerja di luar musim libur bisa kosong berhari-hari.

Kesalahan yang sering terjadi adalah menghitung pendapatan dari angka libur panjang. Hitung dengan cara yang lebih jujur:

1. Perkirakan berapa malam dalam setahun kamar benar-benar terisi, pisahkan musim ramai dan musim sepi.
2. Kalikan dengan tarif rata-rata yang realistis, bukan tarif tertinggi.
3. Kurangi dengan biaya tetap (gaji penjaga, listrik, air, internet, Pajak Bumi dan Bangunan) dan biaya per tamu (kebersihan, perlengkapan mandi, cucian).
4. Sisihkan dana perawatan dan penggantian perabot.

Untuk mendapatkan perkiraan tingkat hunian, amati penginapan yang sudah ada di sekitar lokasi. Tanyakan kepada pemiliknya kapan ramai dan kapan sepi, dan lihat seberapa sering kamar mereka tersedia di aplikasi pemesanan pada hari biasa.

Musim hujan juga berpengaruh. Wisata alam seperti arung jeram bambu bergantung pada kondisi sungai, dan jalan menuju lokasi bisa lebih sulit dilalui saat hujan.

## Lokasi dan akses

Untuk penginapan, beberapa hal soal lokasi lebih penting daripada untuk rumah biasa:

- **Jarak ke daya tarik wisata.** Tamu ingin dekat dengan alasan mereka datang.
- **Akses jalan.** Jalan yang rusak atau sempit mengurangi minat tamu, terutama keluarga dengan mobil.
- **Sinyal dan internet.** Banyak tamu memesan dan berbagi foto lewat ponsel. Lokasi tanpa sinyal bisa jadi daya tarik bagi sebagian orang, tetapi masalah bagi pemesanan.
- **Air bersih dan listrik.** Di daerah pegunungan atau pinggiran, pasokan bisa terbatas. Cek sumber air dan kapasitas listrik sebelum membeli.

Untuk wisata sungai di Banjarmasin, penginapan di tengah kota punya keuntungan karena tamu juga datang untuk urusan lain, bukan hanya wisata. Ini bisa membantu mengisi kamar di hari kerja.

## Legalitas lahan dan perizinan

Mulai dari tanahnya. Pastikan sertifikat jelas, batas tanah sesuai di lapangan, dan peruntukan lahannya mengizinkan usaha penginapan. Di kawasan pegunungan dan hutan, cek juga apakah lahannya masuk kawasan hutan atau kawasan lindung, karena bangunan di sana bisa bermasalah. Tanyakan ke Kantor Pertanahan dan dinas tata ruang setempat.

Untuk izin usahanya, pendaftaran umumnya dimulai dari Nomor Induk Berusaha (NIB) lewat sistem Online Single Submission (OSS), lalu persyaratan lain sesuai skala dan tingkat risiko usaha. Bangunannya juga perlu Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang fungsinya sesuai. Rincian persyaratan bisa berubah, jadi konfirmasi ke Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) di kabupaten atau kota tempat penginapan berada. Untuk usaha yang berjalan di rumah tinggal, lihat juga [izin usaha di rumah tinggal](/artikel/izin-usaha-di-rumah-tinggal/).

Di kawasan wisata yang dekat dengan permukiman adat, seperti sebagian wilayah Meratus, hormati juga aturan dan kebiasaan masyarakat setempat. Bicarakan rencana Anda dengan tokoh masyarakat dan aparat desa sebelum membangun.

## Pajak penginapan berbeda dengan pajak sewa

Menyewakan rumah secara tahunan biasanya dikenai Pajak Penghasilan (PPh) final atas sewa tanah dan bangunan. Penginapan berbeda. Penginapan umumnya dikenai pajak daerah atas jasa perhotelan, selain pajak penghasilan dari usahanya. Ketentuan dan tarif pajak daerah bisa berbeda di tiap kabupaten dan kota.

Sebelum menghitung keuntungan, tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah setempat dan konsultan pajak. Untuk perbandingan, aturan pajak sewa biasa dijelaskan di [pajak penghasilan sewa](/artikel/pajak-penghasilan-sewa/).

## Ulasan tamu menentukan pemesanan berikutnya

Tamu penginapan sekarang banyak memesan lewat aplikasi dan membaca ulasan sebelum memilih. Kamar mandi yang kotor atau air yang tidak mengalir bisa menghasilkan ulasan buruk yang terbaca berbulan-bulan. Sebaliknya, kebersihan, kasur yang nyaman, dan penjaga yang ramah sering lebih dihargai daripada bangunan mewah.

Anggarkan hal-hal dasar ini dengan baik sebelum memikirkan dekorasi.

## Mengelola dari jauh

Banyak investor penginapan tinggal di Banjarmasin atau Banjarbaru, sementara penginapannya di kabupaten lain. Mengelola dari jauh bisa berjalan kalau:

- Ada penjaga setempat yang dipercaya, dengan tugas dan gaji yang jelas.
- Pemesanan dan pembayaran tercatat rapi, misalnya lewat aplikasi atau buku kas yang dicek rutin.
- Anda datang berkala untuk memeriksa kondisi bangunan dan berbicara dengan penjaga.

Tanpa itu, pendapatan bisa bocor dan bangunan cepat rusak tanpa Anda sadari.

## Alternatif yang lebih ringan

Kalau usaha penginapan terasa terlalu berat, ada pilihan yang lebih tenang, misalnya menyewakan rumah secara bulanan atau tahunan di kota, atau membuka kos-kosan di dekat kampus. Perbandingan modelnya ada di [bisnis kos-kosan](/artikel/bisnis-kos-kosan/) dan [risiko investasi properti](/artikel/risiko-investasi-properti/).

## Ringkasan

1. Ingat bahwa penginapan adalah usaha jasa yang butuh pengurusan harian.
2. Hitung pendapatan dengan rata-rata setahun, bukan angka musim libur.
3. Cek sertifikat, tata ruang, dan status kawasan sebelum membeli lahan.
4. Urus NIB dan izin lain, dan tanyakan pajak daerah ke instansi setempat.
5. Siapkan penjaga yang dipercaya dan sistem pencatatan bila mengelola dari jauh.

Kalau Anda sedang mencari tanah atau bangunan untuk penginapan di Kalimantan Selatan, tim Vorneo Property bisa membantu mencarikan dan memeriksa pilihannya.

## Pertanyaan Umum

### Apakah penginapan di kawasan wisata menguntungkan?

Bisa, tetapi pendapatannya naik turun mengikuti musim libur. Hitung dengan tingkat hunian rata-rata setahun, bukan dengan angka saat libur panjang, dan masukkan biaya pengelola, kebersihan, listrik, serta perawatan.

### Izin apa yang dibutuhkan untuk membuka penginapan?

Umumnya dimulai dari Nomor Induk Berusaha (NIB) lewat sistem Online Single Submission (OSS), lalu izin atau standar lain sesuai skala dan risiko usahanya. Pastikan juga peruntukan lahannya sesuai. Tanyakan rinciannya ke Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) setempat.

### Apakah penginapan dikenai pajak seperti rumah sewa?

Tidak sama. Penginapan umumnya dikenai pajak daerah atas jasa perhotelan, selain pajak penghasilan usahanya. Ketentuan dan tarifnya bisa berbeda per daerah, jadi tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah dan konsultan pajak.

## Artikel Terkait

- [Investasi Kios dan Lapak Pasar: Hak, Kontrak, dan Keramaian](https://vorneo.id/artikel/investasi-kios-dan-lapak-pasar/)
- [Investasi Properti di Dekat Kawasan Industri dan Pelabuhan: Peluang dan Risikonya](https://vorneo.id/artikel/investasi-properti-dekat-kawasan-industri/)
- [Membeli Properti secara Patungan dengan Teman atau Saudara](https://vorneo.id/artikel/membeli-properti-secara-patungan/)

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@graph": [
    {
      "@type": "Article",
      "headline": "Investasi Penginapan di Kawasan Wisata Kalimantan Selatan",
      "description": "Menimbang penginapan atau homestay di kawasan wisata seperti Loksado dan wisata sungai: musim ramai dan sepi, perizinan, pajak daerah, dan cara mengelolanya.",
      "datePublished": "2026-10-25T00:00:00.000Z",
      "dateModified": "2026-10-25T00:00:00.000Z",
      "author": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/"
      },
      "image": "https://images.unsplash.com/photo-1606402179428-a57976d71fa4?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70",
      "inLanguage": "id-ID",
      "publisher": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/",
        "logo": {
          "@type": "ImageObject",
          "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png",
          "width": 512,
          "height": 512
        }
      },
      "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/artikel/investasi-penginapan-di-kawasan-wisata/"
    },
    {
      "@type": "FAQPage",
      "mainEntity": [
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Apakah penginapan di kawasan wisata menguntungkan?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Bisa, tetapi pendapatannya naik turun mengikuti musim libur. Hitung dengan tingkat hunian rata-rata setahun, bukan dengan angka saat libur panjang, dan masukkan biaya pengelola, kebersihan, listrik, serta perawatan."
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Izin apa yang dibutuhkan untuk membuka penginapan?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Umumnya dimulai dari Nomor Induk Berusaha (NIB) lewat sistem Online Single Submission (OSS), lalu izin atau standar lain sesuai skala dan risiko usahanya. Pastikan juga peruntukan lahannya sesuai. Tanyakan rinciannya ke Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) setempat."
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Apakah penginapan dikenai pajak seperti rumah sewa?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Tidak sama. Penginapan umumnya dikenai pajak daerah atas jasa perhotelan, selain pajak penghasilan usahanya. Ketentuan dan tarifnya bisa berbeda per daerah, jadi tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah dan konsultan pajak."
          }
        }
      ]
    }
  ]
}
```