---
title: "Biaya Sewa Ruko di Luar Harga Sewa: PBB, Listrik, Reklame, dan Perbaikan"
description: "Harga sewa ruko hanyalah sebagian dari pengeluaran. PBB, listrik, air, pajak reklame, iuran, dan perbaikan bisa mengubah hitungan. Siapa menanggung apa dan cara menulisnya."
url: "https://vorneo.id/artikel/biaya-sewa-ruko-di-luar-harga-sewa/"
lang: "id"
image: "https://images.unsplash.com/photo-1764075792361-842c30873a4b?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70"
---

# Biaya Sewa Ruko di Luar Harga Sewa: PBB, Listrik, Reklame, dan Perbaikan

Vorneo Property · [Jual & Sewa](https://vorneo.id/artikel/topik/jual-sewa/) · 2026-11-06

Banyak calon penyewa membandingkan ruko dari harga sewa per tahun saja. Dua ruko dengan harga sewa sama bisa membuat pengeluaran setahun berbeda jauh, karena pos-pos di luar sewa berbeda.

Artikel ini menjabarkan pos-pos itu: PBB, listrik, air, pajak reklame, iuran lingkungan, dan perbaikan. Untuk tiap pos dibahas siapa yang biasanya menanggung, apa yang bisa dinegosiasikan, dan apa yang sebaiknya masuk ke perjanjian. Panduan umum memilih ruko sewaan ada di [tips sewa ruko](/artikel/tips-sewa-ruko/).

## Kebiasaan bukan aturan

Hampir semua pembagian biaya di bawah ini adalah kebiasaan, bukan kewajiban yang ditetapkan undang-undang untuk salah satu pihak. Perjanjian sewa yang menentukan. Karena itu angka sewa tidak bisa dibandingkan sebelum Anda tahu apa saja yang ditanggung penyewa.

Perjanjian sewa yang rapi dibahas di [isi surat perjanjian sewa](/artikel/isi-surat-perjanjian-sewa/). Tabel di bawah menunjukkan ringkasan kebiasaannya, lalu tiap pos dijelaskan.

| Pos biaya | Biasanya ditanggung | Catatan |
|---|---|---|
| PBB | Pemilik | Bisa dibebankan ke penyewa kalau tertulis |
| Listrik dan air | Penyewa | Pastikan meter dan tagihan atas nama yang benar |
| Pajak reklame | Penyewa yang memasang papan | Tarif dan izin ditetapkan daerah |
| Iuran lingkungan dan keamanan | Berbeda-beda | Tanyakan besarnya sebelum tanda tangan |
| PPh sewa | Pemilik, dengan ketentuan potong atau setor | Lihat artikel pajak sewa |
| Perbaikan besar | Pemilik | Aturan pelengkap, bisa diatur lain |
| Perbaikan kecil | Penyewa | Aturan pelengkap, bisa diatur lain |

## PBB

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dibayar setiap tahun atas tanah dan bangunan ruko. Dalam kebiasaan sewa, pemilik yang membayarnya.

Ada dua variasi yang sering muncul. Pemilik yang sudah memperhitungkan PBB dalam harga sewa tidak menagihnya lagi. Pemilik lain meminta penyewa mengganti PBB setiap tahun, terutama pada sewa jangka panjang.

Apa pun pilihannya, tulis di perjanjian: siapa yang membayar, kapan, dan bukti bayarnya diserahkan ke siapa. Kalau penyewa yang menanggung, minta salinan tagihan resminya setiap tahun supaya angkanya jelas.

## Listrik dan air

Penyewa umumnya membayar listrik dan air yang ia pakai. Beberapa hal yang sering memicu selisih paham:

- **Meter sendiri atau menumpang.** Ruko yang punya meter sendiri jauh lebih mudah. Kalau menumpang di meter pemilik atau di lantai lain, tentukan cara membaginya, misalnya dengan sub-meter.
- **Daya terpasang.** Usaha tertentu butuh daya lebih besar dari yang terpasang. Tanyakan siapa yang membayar penambahan daya, dan apakah penambahan itu tetap menjadi milik ruko setelah sewa berakhir.
- **Golongan tarif.** Tarif listrik untuk usaha bisa berbeda dari tarif rumah tangga. Tanyakan ke PLN atau pemilik soal golongan yang berlaku untuk ruko itu.
- **Tagihan atas nama siapa.** Pastikan tidak ada tunggakan dari penyewa sebelumnya, dan jelas siapa yang bertanggung jawab kalau ada.
- **Air.** Cek sumbernya, entah PDAM atau sumur, dan kualitasnya. Artikel [cek kualitas air sumur dan PDAM](/artikel/cek-kualitas-air-sumur-dan-pdam/) membantu Anda memeriksanya.

Catat angka meter pada hari serah terima, dan foto. Itu bukti kalau nanti ada tagihan yang janggal.

## Pajak reklame

Papan nama di depan ruko bisa kena pajak reklame. Di bawah UU Nomor 1 Tahun 2022 (HKPD), pajak reklame adalah pajak daerah dengan dasar pengenaan nilai sewa reklame, dan tarifnya ditetapkan peraturan daerah dengan batas atas 25 persen.

Artinya angkanya berbeda dari kota ke kota. Papan nama kecil di dinding sendiri dan baliho besar di atas ruko tidak diperlakukan sama. Daerah juga bisa mensyaratkan izin atau persetujuan sebelum papan dipasang.

Yang perlu Anda lakukan sebelum membuat papan:

1. Tanyakan ke dinas pelayanan perizinan dan badan pajak daerah di kota Anda apakah papan itu kena pajak, dan berapa kira-kira.
2. Tanyakan ke pemilik apakah ada aturan tampilan papan, misalnya untuk fasad atau kompleks ruko.
3. Tulis di perjanjian siapa yang mengurus izin dan membayar pajaknya. Biasanya penyewa, karena penyewa yang memasangnya.

Jangan menebak tarif Banjarmasin atau Banjarbaru dari kota lain. Tanya langsung.

## Iuran lingkungan, kebersihan, dan keamanan

Ruko di kompleks sering punya iuran bulanan untuk kebersihan, keamanan, dan perawatan area bersama. Di ruko yang berdiri sendiri, iuran semacam ini biasanya berupa uang kebersihan atau keamanan ke lingkungan sekitar.

Tanyakan besarnya sebelum tanda tangan, dan tanya apakah ada kenaikan berkala. Minta tertulis. Pos kecil bulanan yang tidak disebut di awal bisa menjadi angka yang terasa setelah setahun.

## PPh atas sewa

Pemilik yang menyewakan ruko membayar PPh final atas uang sewa. Tarif dan dasar hitungnya sudah dibahas lengkap di artikel [pajak penghasilan sewa](/artikel/pajak-penghasilan-sewa/): 10 persen dari sewa bruto menurut PP Nomor 34 Tahun 2017.

Yang penting bagi penyewa adalah satu hal. Kalau penyewanya badan usaha yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, ia memotong 10 persen saat membayar. Tanyakan ke pemilik apakah angka sewa yang ia sebutkan sudah termasuk PPh atau belum. Selisih 10 persen sering baru ketahuan pada pembayaran pertama.

## Perbaikan: siapa menanggung apa

Hukum perdata membagi tugas sewa secara umum. Pemilik wajib menyerahkan barang sewa dan memeliharanya agar layak dipakai, termasuk perbaikan yang diperlukan selama sewa, kecuali perbaikan kecil. Penyewa memakai dan memelihara barang itu dengan baik, dan menanggung perbaikan kecil sehari-hari. Ketentuan ini ada di Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Pasal 1550, 1551, 1560, dan 1583).

Pembagian ini bersifat pelengkap, jadi perjanjian bisa mengaturnya berbeda. Dalam praktik ruko:

- **Pemilik:** atap bocor, retak struktur, rangka, instalasi listrik utama, dan saluran air utama.
- **Penyewa:** lampu, kran, kunci pintu, cat dalam, pintu lipat atau rolling door yang rusak karena pemakaian harian, dan kerusakan akibat kegiatan usahanya.
- **Daerah abu-abu:** AC, pompa air, genset, dan atap yang bocor karena penyewa menambah beban atau lubang. Tentukan di perjanjian, jangan menunggu rusak.

Cara termudah mengurangi pertengkaran adalah membuat daftar kondisi ruko saat serah terima, lengkap dengan foto, dan menyepakati batas biaya perbaikan kecil. Misalnya, penyewa menangani kerusakan di bawah nilai tertentu, dan pemilik menangani sisanya.

Soal renovasi yang penyewa lakukan sendiri, baca [renovasi ruko sewaan](/artikel/renovasi-ruko-sewaan/).

## Uang jaminan dan pembayaran di muka

Selain biaya berulang, ada uang yang dibayar di awal. Uang jaminan sewa biasanya dikembalikan di akhir sewa setelah dipotong kerusakan atau tunggakan. Cara kerjanya dibahas di [uang jaminan sewa](/artikel/uang-jaminan-sewa-rumah/), dan logika yang sama berlaku untuk ruko.

Soal pembayaran, apakah tahunan atau bulanan, pertimbangannya ada di [sewa tahunan atau bulanan](/artikel/sewa-tahunan-atau-bulanan/). Untuk perpanjangan dan kenaikan harga, lihat [memperpanjang sewa dan menaikkan harga sewa](/artikel/perpanjangan-sewa-dan-kenaikan-harga/).

## Cara menghitung biaya sebenarnya setahun

Buat tabel sederhana dengan satu kolom per ruko yang Anda bandingkan:

1. Harga sewa setahun.
2. PBB, kalau dibebankan ke penyewa.
3. Perkiraan listrik dan air setahun (tanyakan tagihan penyewa sebelumnya).
4. Pajak reklame, kalau akan pasang papan.
5. Iuran kebersihan dan keamanan.
6. Perkiraan perbaikan kecil.
7. Jumlah semuanya, lalu bagi 12 untuk melihat angka bulanan.

Isi setiap kolom dengan angka yang bisa dibuktikan, bukan perkiraan dari ingatan. Ruko yang tampak lebih mahal di sewa kadang lebih murah setelah semuanya dijumlahkan.

## Pertanyaan untuk pemilik sebelum tanda tangan

- PBB dibayar siapa, dan apakah termasuk dalam harga sewa?
- Listrik dan air pakai meter sendiri? Atas nama siapa?
- Ada iuran bulanan atau tahunan di luar sewa?
- Boleh memasang papan nama? Apa batas ukuran dan tampilannya?
- Perbaikan apa yang ditanggung pemilik dan apa yang ditanggung penyewa?
- Apakah angka sewa sudah termasuk PPh?
- Berapa jaminan, dan kapan dikembalikan?

Panduan menentukan harga sewa dari sisi pemilik ada di [menentukan harga sewa](/artikel/menentukan-harga-sewa/). Dan kalau Anda sedang menimbang apakah ruko cocok untuk usaha Anda, baca [investasi ruko](/artikel/investasi-ruko/) untuk melihat sisi pemilik.

Untuk daftar ruko yang sedang disewakan di Banjarmasin dan sekitarnya, lihat [katalog properti Vorneo](/properti/). Kalau butuh bantuan menimbang biaya satu ruko, hubungi kami lewat [halaman kontak](/kontak/).

## Pertanyaan Umum

### Siapa yang membayar PBB ruko yang disewakan?

Dalam kebiasaan sewa, PBB ditanggung pemilik, kecuali perjanjian menyebut lain. Karena tidak ada satu aturan baku untuk pembagiannya, tulis di perjanjian siapa yang membayar dan buktinya diserahkan ke siapa. Sebagian pemilik memasukkannya ke harga sewa.

### Apakah penyewa wajib membayar pajak reklame untuk papan nama ruko?

Pajak reklame adalah pajak daerah yang tarifnya ditetapkan peraturan daerah, dengan batas atas 25 persen dari nilai sewa reklame menurut UU 1/2022. Bentuk dan besarnya berbeda tiap kota. Papan nama biasanya dipasang penyewa, jadi tanyakan ke dinas daerah apakah papan Anda kena pajak dan perlu izin.

### Siapa yang menanggung perbaikan ruko selama masa sewa?

Umumnya pemilik menanggung perbaikan yang perlu agar bangunan layak pakai, seperti atap bocor atau struktur, sedangkan penyewa menanggung perbaikan kecil sehari-hari seperti lampu dan kran. Pembagian ini bersifat aturan pelengkap, jadi perjanjian bisa mengaturnya berbeda. Tulis jelas batasnya.

## Artikel Terkait

- [Penyewa Menunggak atau Tidak Mau Keluar: Langkah yang Sah bagi Pemilik](https://vorneo.id/artikel/penyewa-menunggak-atau-tidak-mau-keluar/)
- [Memperpanjang Sewa dan Menaikkan Harga Sewa: Cara yang Wajar](https://vorneo.id/artikel/perpanjangan-sewa-dan-kenaikan-harga/)
- [Renovasi Ruko Sewaan: Izin Pemilik, Siapa Menanggung, dan Saat Kontrak Berakhir](https://vorneo.id/artikel/renovasi-ruko-sewaan/)

```json
{
  "@context": "https://schema.org",
  "@graph": [
    {
      "@type": "Article",
      "headline": "Biaya Sewa Ruko di Luar Harga Sewa: PBB, Listrik, Reklame, dan Perbaikan",
      "description": "Harga sewa ruko hanyalah sebagian dari pengeluaran. PBB, listrik, air, pajak reklame, iuran, dan perbaikan bisa mengubah hitungan. Siapa menanggung apa dan cara menulisnya.",
      "datePublished": "2026-11-06T00:00:00.000Z",
      "dateModified": "2026-11-06T00:00:00.000Z",
      "author": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/"
      },
      "image": "https://images.unsplash.com/photo-1764075792361-842c30873a4b?auto=format&fit=crop&w=1280&q=70",
      "inLanguage": "id-ID",
      "publisher": {
        "@type": "RealEstateAgent",
        "@id": "https://vorneo.id/#agency",
        "name": "Vorneo Property",
        "url": "https://vorneo.id/",
        "logo": {
          "@type": "ImageObject",
          "url": "https://vorneo.id/icons/icon-512.png",
          "width": 512,
          "height": 512
        }
      },
      "mainEntityOfPage": "https://vorneo.id/artikel/biaya-sewa-ruko-di-luar-harga-sewa/"
    },
    {
      "@type": "FAQPage",
      "mainEntity": [
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Siapa yang membayar PBB ruko yang disewakan?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Dalam kebiasaan sewa, PBB ditanggung pemilik, kecuali perjanjian menyebut lain. Karena tidak ada satu aturan baku untuk pembagiannya, tulis di perjanjian siapa yang membayar dan buktinya diserahkan ke siapa. Sebagian pemilik memasukkannya ke harga sewa."
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Apakah penyewa wajib membayar pajak reklame untuk papan nama ruko?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Pajak reklame adalah pajak daerah yang tarifnya ditetapkan peraturan daerah, dengan batas atas 25 persen dari nilai sewa reklame menurut UU 1/2022. Bentuk dan besarnya berbeda tiap kota. Papan nama biasanya dipasang penyewa, jadi tanyakan ke dinas daerah apakah papan Anda kena pajak dan perlu izin."
          }
        },
        {
          "@type": "Question",
          "name": "Siapa yang menanggung perbaikan ruko selama masa sewa?",
          "acceptedAnswer": {
            "@type": "Answer",
            "text": "Umumnya pemilik menanggung perbaikan yang perlu agar bangunan layak pakai, seperti atap bocor atau struktur, sedangkan penyewa menanggung perbaikan kecil sehari-hari seperti lampu dan kran. Pembagian ini bersifat aturan pelengkap, jadi perjanjian bisa mengaturnya berbeda. Tulis jelas batasnya."
          }
        }
      ]
    }
  ]
}
```